温哥华地区房地产市场的历史回顾与未来展望
老张2012年1月5日
一、历史回顾
进入2012年，入行十年的老张与大家共同见证了温哥华房地产市场发展的”黄金十年”。过去十年来，温哥华地区的房地产市场一直处于波浪式的上升进程中，共出现两个波浪体系。
第一波房地产价格上涨自2002年开始， 市场的总体价格持续上升了6年，每年的平均升幅为18%，到2008年4 – 5月间达到最高点，大温地区的房地产总体价格上升了110%。 此时基准指标价格(温哥华地区房地产协会制定, 计算并发布)分别为:
独立房屋 — $771,011； 城市屋 — $478,889； 公寓单元 — $389,795
见顶回落至2008年底(12月)，形成了阶段性的低价，第一波的上升和调整到此完成，降幅分别为：
独立房屋 — 15.9%, 基准指标价格：$648,421
城市屋 — 11.6%, 基准指标价格： $423,338
公寓单元 — 14.5%, 基准指标价格： $333,275
2009年初， 第二波上升开始启动， 成交量逐步放大， 2009年4月份开始进入迅速的拉升阶段。 2009年6月的成交量是2009年1月(近期最低成交量)的5.8倍；10月份的成交量在大温哥华地区历史上排名第二， 也创下了2009年最高成交量和最高平均成交价。市场上升至2010年4月底, 形成了第二波上升行情第一阶段的价格高点， 基准指标价格分别为:
独立房屋 — $818,403； 城市屋 — $502,399； 公寓单元 — $397,779
2010年4月之后的2个月，市场进入了一个间歇缓冲期。价格平缓，成交量也开始逐步减小。2010年入夏以来, 尤其是进入6月份, 市场开始缓慢的调整。2010年的下半年总体上是个平台期，市场的成交量和价格都是稳定的。这一状态对于买卖双方来说都是有利的，健康的， 因为市场经历一段时间的持续上升（2009年4月至2010年4月）后，需要一段时间的调整和缓冲。到2010年底, 房地产总体价格较本年度4月份形成的高点向下微调了2.60%, 成交量减小，上市量也日趋减小。
进入2011年，由于中国政府对房地产市场的总体调控已经日趋奏效，北非和波斯湾地区的持续动荡和战乱，再加上日本的地震和核辐射危害， 大批的海外游资已经开始迅速地转移至北美地区，温哥华的房地产市场是这些游资当然的首选目标；另外，BC省2011年年初政府估价的大幅调升也在起着推波助澜的作用； 温哥华中心地区的房地产平均成交价格被迅速地推高了20-25个百分点。正如大家所看到的那样，多个买家竞价买房屡屡发生，大温地区的房地产市场热闹非凡， 市场平均价格因之也迅速地上了一个台阶。至2011年6月底，市场形成了此一波上升行情第二阶段的价格高点，基准指标价格分别为：
独立房屋 — $901,680 城市屋 — $522,424 公寓单元 — $405,200
至此，大温地区独立房屋的基准指标价格较2002年已经上升了150%左右。
2011年7月中旬以来，市场开始进入了一个平衡调整期，到2011年底，大温地区房地产的总体指标价格系统向下微调了1.5%，预计此等平衡调整到2011年底已经基本结束，2012年市场会再度缓慢抬升。
（请参照如下大温地区过去十年房地产价格指数走势图）
在最近几日发布的BC省新一年度的政府估价单上，我们可以看出，温哥华中心地区3大城市（温哥华、本拿比、列治文）的独立屋平均调升了15% -17%，公寓平均调升了5%，西温哥华市的独立屋调升比例为最高，达到了35%左右。
历史的经验可以证明，政府估价的调升对市场价格有很大的推动作用。老张在此最为保守地估计，2012年大温地区中心城市（温哥华、本拿比、列治文）的独立屋（别墅）价格的上升空间应为11% -13%；公寓的上升空间应为4%左右。外围城市地区应逐次递减。
二、未来展望
展望温哥华地区的房地产市场发展和未来，老张认为，我们应该从如下几个方面来看：
1. 地理环境：
温哥华地区是加拿大乃至全北美最佳的一块风水宝地，也是全世界公认的，最适合人类居住的地区之一。地理位置、自然环境、气候条件、景观条件等等世界一流。 作为发达国家的一部分，本地区的城市化进程早已经结束，地区内的大面积住宅开发也已经不复存在。大温地区各个城市范围内的农业用地、工业用地、商业用地、 公园用地等等许多年前就已划定，土地用途更改的可能性微乎其微，个别地方的微调也已经难上加难。因此，大温地区的房地产只能寻求在原土地面积范围内的自我发展， 即翻建和重建，或者将低密度住宅区变成中高密度住宅区。因此，土地增值是不可逆转的趋向，而加拿大的房地产价格就恰恰是以土地价值为基础的。
由此可见，优越的地理环境和有限的土地面积构成了温哥华房地产市场向上发展的推动因素之一。
2.经济形势：
加拿大的经济框架是以自然资源为基础的，也就是说，加拿大是一个资源类的国家，各类资源的输出是本国的支柱产业。全世界各地区的自然灾害、能源危机、 粮食危机、金融危机等等对加拿大的经济发展非但不能构成严重的威胁，对加国的经济却还起着积极作用，加拿大的资源类产品出口前景广阔，甚至四年前发生的 美国金融危机也未能撼动加拿大的经济发展。但是从大局着眼，加拿大采取了两方面的措施来平抑美国的经济形势对加国可能带来的不利影响：一方面，加拿大政 府想方设法促进向全世界的各类资源的出口，以求得刺激经济的效果；另一方面，加拿大银行系统收紧房屋贷款政策，规避风险，并采取了低利率组合以维持和推动房地产市场的健康发展。
美联储2011年8月9日宣布采取三项措施推动经济增长。第一条和第二条的内容是，继续保持超低利率，也就是把联邦短期贷款利率维持在0到0.25%的水平，并计划把这个超低利率长期保持下去，至少要到2013年年中。与此相关联的是，加拿大中央银行2011年9月7日连续第八次宣布不改变隔夜利率，并表示，随着欧洲债务危机的蔓延，以及美国经济的放缓，全球经济复苏尚需时日，加息的需求已大大降低。众所周知，对于买家来说，长期的低利率是最为实在的，它大大降低了房屋贷款的每月还款额，并相对增加了房地产买家的购买力。
由此可见，良好的经济形势和长期的低息贷款构成了温哥华房地产市场向上发展的推动因素之二。
雪雁，老张摄影，2010年
加拿大是个移民国家，而温哥华又是很多新移民，尤其是投资移民居住地的首选，在每年28万左右从全世界各地合法进入加拿大的新移民中，约四分之一的人口来此定居， 而相对于不到200万注册人口的大温地区而言，每年涌入的7万多新移民就足可以将本地区的房价每年自然推高4.00%。
大家都知道，加拿大移民局已经开始大幅限制海外投资移民的申请名额，尤其是2012年度中国的投资移民名额仅有700人，很多朋友认为此举将大大影响中国新移民的资金涌入量。老张认为，情况并不是这样。要知道加拿大政府此番运作的主要目的是清理过去的申请积案，而高达100余万份的积案就够移民局加班加点工作3年以上的了。是否影响中国新移民，尤其是投资移民来加拿大的数量，要看3年以后，积案清理完毕，加拿大移民局给出的中国投资移民审批份额。即便到那时，加拿大对中国的移民审批额度还没有放宽，毕竟也已经是3年以后的事情，不会影响两年以内的移民登陆数量。而一旦3年以后移民额度放宽，温哥华将迎来新一轮中国新移民，尤其是投资移民的涌入高潮。房地产市场形势将会如何，想必大家已经很清楚了。
由此可见，持续的移民政策和大批的海外资金构成了温哥华房地产市场向上发展的推动因素之三。
4. 技术层面：
老张认为：过去三十年的经验告诉我们，北美房地产市场每5 – 7年便形成一个轮回， 即一波上涨和调整的完成。上一轮上涨是从2002年开始的， 到2008年4-5月间形成上一轮的高点， 市场总体涨幅为110%。2008年底2009年初形成调整低点，市场总体下浮15%。2002年中至2009年中，七年的时间完成了上一轮的上涨和调整。
2009年初开始成交量持续放大，3-4月份开始，价格在一路上升，一年多的时间就已经将所有的调整幅度尽数吞没并开始持续走高。2011年市场又再上了一个新台阶，年内的总体涨幅已经超过了10%。因此，新一轮的上升已经由2009年的4月开始至今，已经持续了两年。预计，此轮上升期从2012年初开始将再持续4 年左右。请大家拭目以待。
由此可见，平稳的技术走势和明显的上升预期构成了温哥华房地产市场向上发展的推动因素之四。
结束语：
很多客户朋友一直不理解，为什么温哥华房地产市场会长盛不衰？ 其实还有一个简单的道理，用老张的话总结来说，就是”投石效应”。
老张将温哥华地区的房地产市场比作一个平静的水潭，来自世界各地的外来资金就像投入水潭中的石块一样，石块集中投入的地方便形成了翻腾的热点，也就是市场的热点。市场热络的时候，就是投入石块最多最大的时候，热点地区上升的波浪为最高；市场略微清淡的时候，水波浪便开始向周围扩散调整；市场平静的时候，也就是波浪向水潭周围扩散并调整完毕的时候，此时，虽然市场平静了，但由于投入了很多的石块，水潭的水位总体上已经抬升，也就是市场的价格体系已经上升了一个台阶。假以时日，还会有更多的石块投入水潭，更多的外来资金进入市场，而这时，水潭的水位，也就是我们市场的总体价格将在此台阶的基础上进一步上升。
加拿大的温哥华地区，卓越的自然环境、气候条件、社会环境、社区条件、治安环境、学区条件等等，吸引着全世界富裕阶层人口移居至此，带来源源不断的资金投入到房地产市场，每天入市的资金数以千万计。就如同北京的房地产市场是由全中国富裕人口托起的一样，温哥华的房地产市场是由全世界人托起的。
一家之言，仅供参考。 欢迎赐教，致电老张: 1-1-604-726-4666
老张摄影，2011年11月