洋洋洒洒连载到四期，讨论的是同一个话题，即，在温哥华地区，入市房地产市场的朋友在关心市场大环境的同时，都应该同时关注自己所涉及的房地产范围内的小环境，尤其是买卖双方的心态对交易结果的影响。这些影响主要体现在交易价格和交易成败两方面，这对我们每个人来说比市场大环境更加重要，我们说过，心理因素可影响交易价格的5%至10%，当然也在很大程度上决定着交易的成败。本期论坛中老张和朋友们继续讨论这个话题的另外两个方面。

买家以投资的心态买房自住：

这是大温地区独立屋买家中十分流行的话题，很多买家也都有这样的想法，买一处独立屋，满足自住需求的同时，兼具投资功能。实际上这是很难做到的，甚至有些不切实际，因为投资和自住是矛盾的，可以兼而有之，但一定要有轻有重，以其中的一方面为主。因为自住时，应该更加注重房屋在居住方面的满意度，损害了自住的满意度来迁就投资对于个人的家庭生活来说得不偿失；投资时，主要应该看重土地的地段和土地的面积，这时土地的价值为第一选择，居住功能退居其次，甚至可以完全不予考虑。这么尖锐的矛盾怎能兼顾呢？因此，如果您选择自住为主，应该多多关注房屋的居住功能，20年以内房龄者，或者20至40年房龄但近期做过大面积装修的房屋应该作为首选目标；如果您选择投资为主，就应该多多关注房屋的占地在总交易价格中的比例，以地价比例高者为优先选择。

所以说，在投资和自住发生矛盾是，一定要首先确定矛盾的主次，确定以哪一方面为主，并制定相应的买卖策略，否则难以达到买家的上好满意度，也就很难达成交易。

买涨不买跌的心态要不得：

很多华人朋友或多或少有一种买涨不买跌的心态，就是当市场火热、价格节节上升时积极地买入，不加仔细地选择；市场清淡、价格徐徐下滑之时消极地观望，对所有的优质房源都退避三舍。这两方面的心态对于买屋自住和买房投资者都是不可取的。追涨时要理智，确定目标范围和价格区间，市场调整时也应该同样如此。回顾过去十年来的市场发展，有多少买家由于疯狂追涨而犯下了这样那样的错误？又有多少买家由于市场进入调整期过于保守而错失良机呢？在刚刚过去这一年的市场调整期，很多人很多媒体通过各种小道消息的堆积来预测市场会下跌多少多少，谣言满天飞舞，可是回过头来看，到今天为止，一年来市场的总体价格系统中间下浮了6.3%，近几个月又回升了2.4%，总体调整的幅度仅为3.9%。如此微弱的调整远不及心理因素对个体房屋成交价格的影响。那么，如此微小的市场调整为何在华人社区里造成诺大的波动呢？恐怕与“买涨不买跌”的心态有些关系吧？

对于卖方而言，何时卖屋都有其自身的特殊原因，而这些特殊原因的形成是不以市场的外部条件所左右的，就是说，优质的房源随时都有可能出现。对于买方而言，确定目标后，应该时刻准备着适时出手，对于特殊地段的房源尤应如此，这样才能正确地把握机会。温哥华的房地产市场是本地人的市场，也是面向全世界的开放性市场，优越的地理环境和自然条件，加上稳定的社会环境，房地产业持续向好的趋势无法逆转，因此，市场的每一次调整都是入市良机。

老张在此番论坛中与大家讨论心理因素，目的在于帮助大家总结经验，多多关注自身与市场的关系，也就是内因与外因的关系。俗话说，性格决定命运。老张认为，还应该加上两句：细节体现差别，心态左右成败。

总而言之，避免负面的心理因素，调整心态，以求得价格良好成交顺利，主要应该注意两方面：一个是尽早确定目标和方向；一个是精确评估公平价区间。每个人入市的想法不同，目标也不一样，无法一言以蔽之，应该根据各自的需求尽早确定。公平价区间应该是每一个买家和卖家更加关心的内容，是各方心理上最重要的框架性因素。

老张之言，仅供参考。欢迎交流，致电老张。1-604-726-4666

温哥华的滑雪场–老张摄影（2011年4月）