请看老张为这个月的市场观察与分析录制的视频：
市场重心在漂移，供求关系是难题
在人们对市场普遍看跌的时候，也就是在今年的1月底，市场开始了强劲的反弹。反弹连续3-4个月之后，很多人就开始看涨了，可是市场又开始“软”了下来。年初以来的大温地区的房地产经历市场，就是经历了这样一个过程。那么，在我们现在的市场上，您是看涨还是看跌呢？
老张认为，未来的市场走势，我们就不应该紧紧盯着“加息”和“减息”这个唯一的市场推力，我们还应该把关注点放在供求关系上。市场经济学里面，有一句非常重要的定律，在过去的一年左右的时间内，几乎被人们遗忘了，那就是：供求关系决定着价格的走向。
我们之所以这样讲，原因在于，市场上的总房源在逐步的累计增大，到了6月底，已经达到了近万套，具体来说，是9,990套。在过去整整2年的时间里，就是自从2021年7月至今，市场的房源总量一直都在一万套至6000套之间徘徊，现在这一数字又重返上来，接近了万套，是过去2年来房源总量的最高值，值得我们特殊关注一下。一旦房源总量超过11,000套，市场的形势就该发生急剧变化了。
我们今天先讲了一下供求关系，是因为我们的市场在过去的一年多的时间内，太过注重于房贷利息的变化了。房贷利息的起伏，固然是房地产市场走向的重要推动力，但不是唯一。所以我们看到，当供求关系悄然发生变化，走向反面的时候，市态就会随之变化了。
在刚刚发布的6月份的市场报告中，有一个数据，老张认为，应该是一个重要看点，那就是温哥华地区的公寓指标价格是$767,000。房地产协会对此评价说：“The benchmark price of apartment homes is almost cresting the peak reached in 2022 ……”。老张查了一下去年的数据，在2022年4月份的时候，温哥华地区的指标价格为最高值，是$844,700。那么现在的$767,000怎么就达到了去年的高点了呢？还差10%呢，这数据咋统计的？我回头和地产协会咨询核实一下。
大温地区的房价系统在刚刚过去的6月份在继续反弹，总体上扬了1.3%，上扬的幅度和前一个月持平。菲沙河谷总体反弹了2.1%，也和前一个月持平，一丁点儿都不差。这是巧合吗？老张统计了一下，在两大市场的81个房价计量单位中，只有8个城区和房型有所下跌，其余的73个城区和房型，都呈现了一定的涨幅。
总体来看，市场的重心在不断地漂移，在过去的那一波行情中，大家都深切地感受到了，远郊的相对低价的独立屋和城市屋，一直是市场的宠儿，后来延申至远郊的公寓市场。在去年下半年市场的调整期内，无论在什么地方，只要是低价房屋，都是市场关注的重点。到了今天大家看到，市场的重心，又漂移到了独立屋市场。从过去一个月来的市场价格系统的变化来看，独立屋的涨幅普遍高于共管类房屋。无论是远郊的还是中心城区，到处都可以看到独立屋的强劲涨势。
举例说明如下：在独立屋市场，过去一个月内，西温上涨了3.7%，温西上涨了2.4%，东本那比上涨了4.8%，阳光海岸上涨了4.4%，北素里上涨了3.7%，阿波斯福上涨了3.2%。
看到这里，大家应该有了一个感觉吧？就是，独立屋的市场前景，无论是在哪里，比起公关类的房屋，都要好很多。历史的经验就是这样：只要人们买得起房，独立屋都是首选目标，因为这是加拿大，乃至全北美的生活方式。
那么我们华人社区内的房地产投资人，在这种情况下应该如何操作呢？很简单，在目前的市场低位震荡期，卖掉已经获利的城市屋、公寓等物业，转身投向独立屋。能在中心城区买，当然很好，如果预算不够，就要看看周围的市场了，远郊的独立屋，性价比更高一些。在这两大市场范围内，在有些房型的价格系统还没有达到天花板之前，我们还有最后的机会。将来老张会做一个专题，和大家专门探讨一下这个问题。
请大家注意，6月份的反弹力度和5月份一样，相对于2个月以前，已经开始减弱，技术上预示着短期仍有下调空间。底部震荡，可能就是未来几个月的市场表现形式。另外，从利息的走势来看，也印证了我这两个月对市场走势的预判，那就是，加息未停，底部震荡就不可避免，震荡结束之后，从今年年底或者明年年初，市场才应该开始慢慢地重拾升势，进入下一波的市场行情。
6月份的反弹力度或者幅度，和5月份一样，已经开始减弱了。我们来对比一下：
温哥华地区过去5个月的反弹，就是2、3、4、5、6这五个月，反弹的幅度分别为：
1.1%，1.8%，2.4%，1.3%，1.3%
菲沙河谷地区过去4个月的反弹幅度分别为：
0.5%，2.0%，2.8%，2.1%，2.1%
相信大家已经看到了，两大市场的表现都有一个共同的特征，就是前3个月反弹的幅度越来越大，到了第四个月和第五个月，就开始减弱了。
6月份的市场报告发表之后，从上个月的市场报告来看，结合老张个人的市场实践经验，对上个月的市场情况概括如下：
成交量方面：成交总量有上有下，上市总量累进增加，房源总量正在加大；
成交价方面：六月房价涨幅减缓，两大市场疲态明显，独立房屋市场焦点；
销存量比方面：销存量比高位盘整，卖方市场人气趋冷，市场重心开始调整。
我们对这些评价进行逐一解释如下：
在成交量方面：成交总量有上有下：
大温地区成交总量，过去4个月来，从低于2000套到2000至3000套之间，5月份达到了3400套，达到了过去10年来的平均值。菲沙河谷过去4个月的成交量也是在逐次增加，从不足1000套，到1500套左右，增加到了5月份的1700多套。到了6月份，温哥华地区的成交总量减少到了不足3000套，菲沙河谷的成交总量却增加了200多，达到了1935套，所以说，成交总量有上有下。
上市总量累进增加：
温哥华地区2月份的上市总量为3467套，3月份为4317套，4月份4307套，5月份为5661套，6月份为5348套，菲沙河谷的情况也大致是这样，上市总量总体来说，在累进增加。
房源总量正在加大：
温哥华地区目前的房源总量，已经开始接近上万套，这是过去2年来的最高值。
在成交价方面：6月房价涨幅减缓：
这个我们刚刚讲过，两大市场的房价在2、3、4月份，涨幅逐月加大，到了5月份和6月份，涨幅已经减缓了。
两大市场疲态明显：
涨幅减缓，当然就显现出了市场的疲弱的态势，反弹应该已经进入了缓冲阶段。
独立房屋市场焦点：
在6月份的市场表现中，无论是在远郊还是在中心城区，独立屋都涨幅偏大，成为了市场的焦点，也应该给大家指明了未来市场重心的走向。
在销存量比方面，销存量比高位盘整：
过去4个月市场开始反弹以来，2月份两大市场的销存量比直接蹿升到了23%和20.4%，3月份更是大幅蹿升到了30.7%和34.0%，4月份是32.7%和33.5%，5月份是38.4%和30.8%，到了6月份，温哥华地区的销存量比有所下降，至31.4%，菲沙河谷是32.6%，略有升高，所以我们说它高位盘整。
卖方市场人气趋冷：
人气指标处于卖方市场，销存量比涨跌互现，供求关系开始反转，人气有所降低。
市场重心开始调整：
目前的市场重心，已经不再是围着低价房屋转了，独立屋几乎独领风骚，应该得到市场足够的关注。
所以，老张对这种重心漂移的市场乱局的见解和建议是：低位震荡就是买房自住和选择投资项目的好时机，关注独立屋，果断出手，乱中取胜。
市场表现：
请看下列图表，观察过去12个月内温哥华地区各类指标价格的逐月变化：
| 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | |
| 总价 | -2.3% | -2.2% | -2.1% | -0.6% | -1.5% | -1.5% | -0.3% | +1.1% | +1.8% | +2.4% | +1.3% | +1.3% |
| 独立屋 | -2.8% | -2.3% | -2.4% | -0.7% | -1.9% | -1.8% | -1.2% | +0.7% | +2.7% | +2.9% | +1.8% | +1.9% |
| 城市屋 | -1.7% | -2.5% | -1.9% | -0.5% | -1.5% | -1.5% | +0.8% | +1.8% | +1.7% | +2.1% | +0.2% | +1.5% |
| 公寓 | -1.5% | -2.0% | -1.6% | -0.2% | -0.9% | -0.9% | +1.0% | +1.6% | +0.7% | +2.0% | +1.1% | +0.8% |
在这个图表中大家可以看到，市场的房价从去年的5月份开始下滑至1月底，连续9个月之后，连续出现了5个月的反弹。
市场综述：
在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2023年6月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为2,988套，与2022年5月份相比增加了21.1%，与2023年5月份相比减少了12.4%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，减少了8.6%。 2023年6月大温地区各类房屋的当月上市房源为5,348套，5,661套，与2022年6月相比增加了1.3%，比2023年5月份减少了5.5%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为9,990套，比2022年6月减少了7.9%，与2023年5月份相比增加了7.0%。目前的房源总量与过去十年来相同月份房源总量的平均值相比，减少了17.4%。
在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,203,000，比去年同期下跌了2.4%，与上个月相比价格上涨了1.3%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,991,300，比去年同期下跌了3.2%，过去一个月上涨了1.9%；公寓的指标价格为$767,000，比去年同期上涨了0.5%，过去1个月来价格上涨了0.8%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,098,900，比去年同期下跌了1.0%，比上个月上涨了1.5%。
人气指标方面，2023年6月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为31.4%，比上一个月下跌了7.0%，总体上已经连续5个月处于“卖方市场”中。
房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。
关键数据：
我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？
| 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
| 温哥华西区 | +2.4% | +4.5% | +9.9% | -3.2% |
| 温哥华东区 | +3.1% | +9.8% | +11.6% | -1.5% |
| 西温哥华 | +3.7% | +6.0% | +4.1% | -7.6% |
| 北温哥华 | +0.1% | +5.9% | +9.0% | -2.4% |
| 本拿比 | +3.2% | +8.8% | +11.1% | -1.1% |
| 列治文 | -0.4% | +3.6% | +10.1% | +0.7% |
| 高贵林 | +1.8% | +4.2% | +6.9% | -3.1% |
| 南素里-白石镇 | +1.1% | +4.9% | +7.5% | -1.2% |
从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格过去5个月还是处于总体上涨的趋势。
公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：
| 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
| 温哥华西区 | +0.7% | +4.5% | +6.9% | +1.6% |
| 温哥华东区 | +0.9% | +3.9% | +6.2% | +0.5% |
| 本拿比 | +0.7% | +3.5% | +7.2% | +3.0% |
| 列治文 | -1.0% | +2.0% | +8.3% | +0.1% |
| 高贵林 | +1.9% | +5.1% | +7.3% | +0.6% |
| 新西敏 | +1.0% | +2.9% | +7.5% | +0.3% |
| 素里 | +1.9% | +5.8% | +10.7% | -2.4% |
大家应该多多关注公寓市场，在上一波大幅上升的行情中，中心城区的公寓涨幅远远地落后于市场的总体涨幅。在市场行情调整的阶段也会很“抗跌”。房价再度拉升的时候，公寓的涨幅还会比较有限，因为绝大多数中心城区的公寓价格都达到或者接近价格的“天花板”了。
我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆、曾几何时极为疯狂的城市屋市场的价格变化：
| 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
| 温哥华西区 | +0.7% | +4.5% | +6.9% | +1.6% |
| 温哥华东区 | +0.9% | +3.9% | +6.2% | +0.5% |
| 本拿比 | +0.7% | +3.5% | +7.7% | +3.0% |
| 列治文 | -1.0% | +2.0% | +8.3% | +0.1% |
| 高贵林 | +1.9% | +5.1% | +7.3% | +0.6% |
| 新西敏 | +1.0% | +2.9% | +7.5% | +0.3% |
| 素里 | +2.5% | +8.7% | +11.0% | -1.7% |
现在城市屋的房价和市场的大环境一样，下跌之后有所反弹。
热点扫描：
市场热点：过去一个月内房价涨幅最大的有如下城区和房型：
温哥华地区：东本那比独立屋，+4.8%；阳光海岸的独立屋，+4.4%；阳光海岸城市屋，+4.2%；阳光海岸公寓，+4.2%；斯高密市城市屋，+4.1%。
菲沙河谷地区：北素里的城市屋，+3.8%；北三角洲城市屋，+3.8%；北素里的独立屋，+3.7%；兰里市内的公寓，+3.6%；阿波斯福独立屋，+3.2%。
市场冰点：
在刚刚过去的6月份，跌幅前六名的城区、房型如下：
- 米逊市的独立屋，-1.6%
- 东本那比城市屋，-1.3%
- 米逊市内的公寓，-1.1%
- 南素里白石公寓，-1.0%，
- 列治文市的公寓，-1.0%，
- 穆迪港的城市屋，-0.8%.
数据看点：
第一个是Mission的独立屋，在这一波市场反弹的过程中，过去5个月的累计涨幅为16.2%，极为强劲！看起来我们前几个月一直在强调的Mission这个很好的投资区域，果然名不虚传啊
第二个是东本那比的独立屋，过去5个月来的累计涨幅为14.3%，在中心城区里可谓一枝独秀！
第三个是温哥华西区的独立屋，在过去5个月市场的连续反弹中，累计涨幅达到了惊人的13.2%，说明豪宅市场有补涨的可能，值得大家特别关注！！
市场展望：
未来市场的走势和前景，我们在过去的2-3个月，就已经和大家讲过了，老张还是坚持认为，未来几个月应该是震荡区域，市场甚至还要有一个探底的过程。低位震荡之后，就应该是连续的小幅攀升。
在未来的市场低位震荡期间，买家应该还有很好的进场机会。买方和投资人应该积极入市。
卖方的态度应该以观望为主，非必要不卖房，明年房价会更强！
观察结论 ：
目前的市场，房源开始累计增加，供求关系在悄然变化着。一旦上市量继续增大，市场的反应就有可能是急速探底。房价低位震荡和筑底抬升一定是未来几个月的走势，为明年市场的转势上扬打好基础。
老张之言，仅供参考。更多信息请浏览：www.VanRealtor.com
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