我们都知道，绝大多数共管式公寓/城市屋单元都附带一个或两个地下停车位。一般来说，停车位的数量是公寓/城市屋单元总数量的1.2至1.5倍。那为什么是“绝大多数”呢？因为并不是所有的单元都一定会有停车位，有为数不多的公寓楼的地下停车场数量不足，不能保证所有的单元一定要有至少一个停车位。这样的情况主要发生在市中心（Downtown）等地发展空间较小的街区，这里的公寓楼层级太高，地下空间有限，一些发展商无法在地下建造出足够数量的停车位给每一个单元，而这种情况反倒给发展商提供了一个赚钱的机会。地下停车位不够多，发展商便在楼盘预售的时候，将有限的停车位数量定价出售，先到先得，地下储物间（Locker）的情况也大致如此。而由于供求关系紧张，每一个停车位的价格也在节节攀升，从1万几千至几万元不等。

自从1977年公寓/城市屋的单元产权独立和可分体出售以来，二十几年的时间内，各单元所分属的地下停车场/储物间的产权性质都是“限定使用的公共区间（Limited Common Property）”，也就是说，地下停车场/储物间的产权归公寓楼/城市屋小区所共有，产权是大家的、公共的，只不过限定归各单元屋主个人使用而已。当公共区间的产权为所有屋主的集合（Strata Corporation）所拥有的时候，也就是产权共享的时候，理论上来说，每一个屋主都有公共区间（包括楼内所有的公共空间、地下空间和花园等）产权的一部分。但是最近几年，这种局面正在被打破，产权形式正在悄然地发生变化。

这种变化发生在地下停车场和储物间上。绝大多数的买家或者经纪人可能都没有注意到，最近几年很多新推出的公寓/城市屋楼盘的公示书（Disclosure Statement）中，地下停车场/储物间的产权已经不再是“限定使用的公共区间（Limited Common Property）”了，而变成了“长期租约（Long-term Lease）”，租约期限和公寓楼/城市屋的寿命长度等值。这样，产权性质就发生了根本性的变化。

在“限定使用的公共区间（Limited Common Property）”的产权情况下，公共区间（包括停车场/储物间）的产权为屋主们共同享有，而在“长期租约（Long-term Lease）”的情况下，产权归原发展商所有。发展商将停车场/储物间“租”给屋主们，这样，屋主们在购买各单元的时候，对于停车场/储物间来说，大家购买的实际上是使用权而不是产权，无需缴纳租金。这种变化的结果是：对发展商来说，善莫大焉；对屋主来说，短期内（几十年内）无足轻重。

为什么对发展商极为有利呢？“长期租约（Long-term Lease）”存在于停车场/储物间上，若干年后，当楼体报废、拆除重建的时候，原发展商就拥有了土地的部分产权。到了那时候，由于土地增值的关系，这一部分的土地产权将是一笔巨大的财富，这笔财富将极大地造福于发展商的子孙们。那么“若干年”是多少年呢？就是楼体能够存在的总体寿命，可能是100年甚至是更长的时间。发展商的子孙们将在100多年后受益，这在现实生活中或者几十年内，意义并不明显，但是100年之后，随着地产的不断增值，这一部分的土地产权将是一笔巨额财富。由此我们可以看出，西方社会对历史发展的信心和长远打算，高超之至。

为什么对屋主们来说无足轻重呢？“长期租约（Long-term Lease）” 存在于停车场/储物间上的时间是楼体的总寿命，而现在的屋主们没有可能存活那么长时间。这样就没有几个人会在意这种产权的悄然变化，毕竟，终生甚至几代人居住于同一个单元直至楼体报废的情况少之又少。也许几年的时间内，许多屋主就已经迁居他处了，所以，目前还没有几个人特别在意这件事。但是，在公寓/城市屋的买卖中，了解各方面产权的性质还是十分重要的。

一家之言，仅供参考，欢迎交流，致电老张。604-726-4666