请看老张为本月的市场观察录制的视频：

金九市态昏暗，银十难现奇观

在房地产业内，历来都有“金九银十”之说，就是：每年的9月份和10月份，多数都是房地产市场的黄金期，或者至少是全年范围内很不错的一个时段。但是在我们温哥华地区，乃至全加拿大，在刚刚过去的9月份，却是一个过去一年来最差的一个月。金九不好，银十会好吗？应该不会的。

所以老张给这一期的市场观察做了一个标题，叫做“金九市态昏暗，银十难现奇观”。

这个按照惯例本应该出现的“金九”，就是刚刚过去的9月份，市场的表现有如何之差呢？请看下面的市场主要数据列表：

市场主要数据	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月
大温成交总量	1022	1808	2435	2741	3411	2988	2455	2296	1926
菲沙成交总量	626	898	1550	1554	1711	1935	1368	1273	1100
大温房源总量	7478	7868	8617	8790	9293	9990	10301	10082	11382
菲沙房源总量	4118	4490	4559	4632	5558	5944	6199	6291	6532
大温销存量比	13.7%	23.0%	30.7%	32.7%	38.4%	31.4%	24.9%	23.9%	17.7%
菲沙销存量比	15.2%	20.1%	34.2%	33.5%	30.1%	32.5%	17.0%	16.1%	14.0%
大温房价涨跌	-0.3%	+1.1%	1.8%	+2.4%	+1.3%	+1.3%	+0.6%	-0.2%	-0.4%
菲沙房价涨跌	-1.4%	+0.5%	+2.0%	+2.8%	+2.1%	+2.1%	+0.5%	-0.9%	-0.8%

 

首先，我们看它们当月的成交量：

温哥华地区9月份的总成交量是1926套，是年初以来除了1、2月份之外的最差的月份。菲沙河谷地区9月份的成交量是1100套，也是年初以来除了1、2月份之外的最差的月份。

第二，我们看看两大市场的房源总量：

温哥华地区目前市场上的房源总量是11382套，是年初以来9个月中的最高值，几乎已经达到了过去10年来同一时段房源总量的平均值。菲沙河谷地区目前市场上的房源总量是6532套，也是年初以来9个月中的最高值，也几乎已经达到了过去10年来同一时段房源总量的平均值。

第三，我们看看两大市场的销存量比：

温哥华地区9月份的销存量比是17.7%，是年初以来除了1月份之外的最低值。菲沙河谷的销存量比是14.0%，就是年初以来9个月中的最低值。

第四，我们再来看看单月的房价变化：

大温地区9月份的房价总体下跌了0.4%，是年初以来9个月当中表现最糟糕的月份。菲沙河谷9月份房价总体下跌了0.8%，虽然不是最差的月份，但是跌幅也是不小，年度排名第三。

看到这些数据的比较，大家不难看出，9月份，这个本来应该有很好表现的市场，实际情况有多么不堪了吧？

这个9月份市场表现这么差，实际上也是符合了老张对市场的预测，这个预测我早在今年的5月份和上个月，就是8月份，分别提到了可能出现的这样的走势。

老张在今年5月底6月初的时候对市场的预测，原文是这样的：“目前我们就是刚刚经历了连续4个月的触底反弹，完成了市场的止跌过程。未来的3至5个月，市场会有一个底部震荡的过程，以每个月较小的升跌幅来体现。之后，也就是今年接近年底的时候，市场就应该开始重拾升势了。”

老张在今年7月底8月初的时候，对市场的预测，原文是这样的：“未来市场的走势和前景，我们在过去的3个月，就已经和大家反复地讲过，老张还是坚持认为，未来几个月应该是震荡区域”。“ 如果市场的总体房源继续增大，市场甚至还要有一个探底的过程。低位震荡之后，明年春季开始，就应该是连续的小幅攀升”。

在去年3月份的时候老张预测到了市场将要陷入跌势，并且预测市场会连续下跌9个月左右，结果市场从4月份开始连跌了整整9个月。在去年11月份和今年1月份的时候预测到市场将要止跌回升，结果市场从今年的2月份开始连涨了6个月。

老张对市场的预测，到目前为止完全准确，那么，形成目前的市场状态，究其原因是什么呢？这当然与房贷利率的走势和总体的经济环境有关。

首先，目前的房贷利息，已经上涨到了6.5%左右，和去年3月份及其之前的2年多的时段内的房贷利息低于1.5%进行比较，上涨了超过5个百分点。现在房贷的每月供款额，比去年年初大涨了约80%，这么高的房贷，足可以阻嚇一部分房屋买家，所以目前的市场成交量都在大幅萎缩。另一方面，一部分最近已经、或者正在、以及将要进行房贷合约更新的房主或者投资人，由于供款能力有限，面对着一年多的时间突然暴涨80%左右的每月房贷供款，不得不挂牌卖房，或者正在考虑上市卖房，所以过去几个月来的市场房源总量一直在累积增加，这种情况应该还会持续几个月，只要央行没有开始降息的动作，上市房源总量的累积，就是对市场最大的压力。

与去年年初相比，与今年年初相比，市场的供求关系都发生了很大的反转，市场就面临着很大的压力。

第二，就是总体的经济环境：我们虽然熬过了疫情，但是以往那3年来对经济环境造成的伤害根本就没有得到很好的恢复。一个是人们的收入水平受到了很大的影响，很多人，很多行业，都还远远没有恢复到疫情前的水平，也就是说，疫情给我们的经济环境留下了很强的“后遗症”，家庭收入的减少，至今还在影响着人们的生活和购买力。另一个是通货膨胀给社会带来的压力，也在客观上给所有人都增加了生活负担，家庭生活成本的增加，当然同时也在影响着房屋买家的购买力。

现在我们再回过头来想一下这个问题：金九已经很糟糕，银十会变好吗？

看到了上面老张罗列的数据和分析，您就应该很清楚了，十月份不会好起来，甚至会更加糟糕。单单市场上存在的巨量房源就是一道短期内很难逾越的屏障。所以我们说：“金九市态昏暗，银十难现奇观”。

9月份的市场报告发表之后，从上个月的市场报告来看，结合老张个人的市场实践经验，对上个月的市场情况概括如下：

成交量方面：成交总量大幅缩小，上市总量快速上飘，房源总量屡创新高；

成交价方面：房价系统双双下调，菲沙河谷开始领跑，卖方恐慌乱了阵脚；

销存量比方面：销存量比已经平衡，两大市场指标均等，买方纠结人气很怂。

我们对这些评价进行逐一解释如下：

在成交量方面：成交总量大幅缩小：

大温地区单月的成交总量，相对于5月份的今年的最高值3411套，过去4个月来一直在逐次递减。菲沙河谷地区过去几个月的成交量基本上也是同样走势，6月份，菲沙河谷的成交总量达到了本年度最高值1935套，然后是连续3个月的成交量逐月下跌，所以，成交总量大幅缩小。

上市总量快速上飘：

老张查阅了过去9个月来的每月上市房源数据，温哥华地区9月份的单月上市房源为5446套，是除了今年5月份以外的最高值，目前年度排名第二。菲沙河谷地区9月份的单月上市房源为2860套，是除了今年5、6月份的最高值，目前年度排名第三。

房源总量屡创新高：

温哥华地区目前的房源总量，7月份跨越了10000套整数关，并且已经维持了3个月，目前是过去9个月来房源总量的最高值，菲沙河谷也是类似的情况，房源总量跨越了6000套整数关，也，已经维持了3个月，也是自年初以来房源总量的最高值。所以说，房源总量屡创新高。

在成交价方面：房价系统双双下调：

两大市场的房价在9月份都呈现了下跌的态势，房价总体分别下跌了0.4%和0.8%。所以说，房价系统双双下调。

菲沙河谷开始领跑：

在菲沙河谷总共24个城区和房型的计价单位中，9月份仅仅有5个有微量的涨幅，占比21%，其余全部在下跌。在温哥华地区的57个城区和房型的计价单位中，9月份有25个未跌或者有微弱的涨幅，占比44%。所以说，菲沙河谷的跌势大于中心城区，领跌在前。

卖方恐慌乱了阵脚：

由于房贷供款大幅增加的压力，越来越多的房主和投资人在上市卖房，或者正在考虑要不要卖房以减轻压力，房源总量也因此日趋见多，所以，卖方恐慌乱了阵脚。

在销存量比方面，销存量比已经平衡：

两大市场在9月份，销存量比，就是当月的成交量与当月房源总量的比值，已经跌入了平衡市态范围。

两大市场指标均等：

温哥华地区9月份的销存量比官方数据为17.7%，我算的数据为16.9%；菲沙河谷的官方数字为14.0%，我算出的数据为16.8%，所以，我认为，两大市场指标均等。

买方纠结人气很怂：

一飞冲上天的房贷利息，买房子就意味着将要承担压力重如山的房贷供款，如果现在不买，将来房贷利息下调的时候，房价还有可能继续飙升，而日益飞升的房租，也使得租赁市场没有了任何可负担性。这是目前房屋买家普遍存在的纠结心态，所以市场的人气很淡，为了押韵，老张这里采用了两个字，很怂。

 

市场表现：

请看下列图表，观察过去12个月内温哥华地区各类指标价格的逐月变化：

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

总价

-0.6%

-1.5%

-1.5%

-0.3%

+1.1%

+1.8%

+2.4%

+1.3%

+1.3%

+0.5%

-0.2%

-0.4%

独立屋

-0.7%

-1.9%

-1.8%

-1.2%

+0.7%

+2.7%

+2.9%

+1.8%

+1.9%

+1.1%

+0.3%

-0.1%

城市屋

-0.5%

-1.5%

-1.5%

+0.8%

+1.8%

+1.7%

+2.1%

+0.2%

+1.5%

+0.5%

-0.1%

-0.5%

公寓

-0.2%

-0.9%

-0.9%

+1.0%

+1.6%

+0.7%

+2.0%

+1.1%

+0.8%

+0.6%

-0.2%

-0.2%

 

在这个图表中大家可以看到，市场的房价从去年的5月份开始下滑至1月底，连续9个月之后，连续出现了6个月的反弹，之后的8月份和9月份，市场开始下跌。

 

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2023年9月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,926套，与2022年9月份相比增加了13.2%，与2023年8月份相比减少了16.1%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，减少了26.3%。 2023年9月大温地区各类房屋的当月上市房源为3,9435,446套，与2022年9月相比增加了28.4%，比2023年8月份大幅增加了38.1%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为10,082，11,382套，比2022年9月增加了9.2%，与2023年8月份相比增加了12.9%。目前的房源总量与过去十年来相同时段房源总量的平均值相比，减少了6.2%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,203,300，比去年同期上涨了4.4%，与上个月相比价格下跌了0.4%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$2,017,100，比去年同期上涨了5.8%，过去一个月下跌了0.1%；公寓的指标价格为$768,500，比去年同期上涨了5.8%，过去1个月来价格下跌了0.2%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,098,400，比去年同期上涨了5.3%，比上个月下跌了0.5%。

人气指标方面，2023年9月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为17.7%，比上一个月下跌了6.2%，在连续7个月处于“卖方市场”之后，开始进入平衡市态。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

 

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

 

	1个月	3个月	6个月	12个月
温哥华西区	+1.0%	+3.9%	+8.6%	+8.0%
温哥华东区	-0.8%	+1.0%	+10.9%	+8.9%
西温哥华	+0.2%	+1.7%	+7.8%	+0.2%
北温哥华	+0.2%	0.1%	+6.0%	+8.5%
本拿比	-1.8%	-1.3%	+7.8%	+5.6%
列治文	-0.9%	-0.1%	+3.5%	+4.5%
高贵林	-0.5%	+0.1%	+4.3%	+2.3%
南素里-白石镇	-0.5%	+1.1%	+9.1%	+5.1%

 

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格目前是涨跌互现的态势。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、新移民入市的活跃区域。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

 

	1个月	3个月	6个月	12个月
温哥华西区	+0.3%	-0.7%	+3.7%	+4.7%
温哥华东区	-0.6%	+0.8%	+4.7%	+5.4%
本拿比	-0.1%	+0.1%	+3.6%	+7.1%
列治文	+0.4%	+1.4%	+3.4%	+7.5%
高贵林	-1.8%	-1.1%	+3.8%	+4.7%
新西敏	+0.4%	+1.3%	+4.3%	+6.3%
素里	-2.8%	-0.2%	+5.5%	+6.9%

 

公寓市场，在3年前的上一波大幅上升的行情中，中心城区的公寓涨幅远远地落后于市场的总体涨幅。在去年下半年市场行情调整的阶段也很“抗跌”。今年年初房价再度拉升的时候，公寓的涨幅也是比较有限，因为绝大多数中心城区的公寓价格都达到或者接近价格的“天花板”了。

我们再来看一看疫情期间乃至疫情之后，中心城区开始火爆、曾几何时极为疯狂的城市屋市场的价格变化：

	1个月	3个月	6个月	12个月
温哥华西区	-2.7%	-2.6%	+2.4%	+1.0%
温哥华东区	+0.4%	+2.8%	+4.5%	+8.0%
本拿比	-0.2%	+3.1%	+6.7%	+6.7%
列治文	+0.5%	+0.4%	+2.8%	+8.0%
高贵林	+0.5%	+0.4%	+2.8%	+8.0%
新西敏	+1.3%	+2.8%	+3.8%	+6.6%
素里	+0.1%	-1.4%	+7.1%	+5.9%

 

现在城市屋的房价和市场的大环境一样，开始走软。

 

热点扫描：

市场热点：过去一个月内房价涨幅最大的有如下城区和房型：

温哥华地区：

特瓦森的独立屋：+3.0%

特瓦森的城市屋：+2.4%

拉德纳的城市屋：+2.1%

宝云岛的独立屋：+2.1%

枫树岭的独立屋：+1.5%

菲沙河谷地区：

南素里的城市屋：+1.7%

兰里市的城市屋：+0.6%

素里市的独立屋：+0.6%

阿波斯福城市屋：+0.2%

素里市的城市屋：+0.1%

 

市场冰点：

温哥华地区和菲莎河谷地区9月份房价跌幅前6名:

北三角洲的公寓：-4.1%

威斯勒的城市屋：-3.7%

阳光海岸城市屋：-3.5%

斯高密市城市屋：-3.5%

东本那比独立屋：-3.2%

新西敏的独立屋：-3.1%

 

数据看点：

第一，温哥华地区房源总量11,382套，比8月份增加了12.9%，是过去2年来单月房源总存量的最高值，也非常接近过去10年来的平均值。

第二，温哥华地区9月份房屋上市量，比前一个月大幅增加了38.1%，并且已经超过了过去10年来同一时段的平均值。

第三，菲沙河谷地区绝大多数的城区和房型都在下跌，有领跌市场之势！远郊房屋市场的特征就是：热得快！冷得也快！

 

市场展望：

未来市场的走势和前景，我们在过去的3至4个月，就已经和大家反复地讲过，老张还是坚持认为，未来几个月房价应该处于震荡区域，可能还有一次探底的过程，可能以徐徐下跌来表现，过去2个月的市场表现也已经验证了老张对市场的预测，市场果然连续2个月下跌了。

加息已经是强弩之末，供求关系将成为我们市场的重要动力！市场的总体房源将继续增大，市场会面临越来越大的下行压力。

在未来的市场低位震荡期间，买家应该还有很好的进场机会。买方和投资人应该积极入市。

卖方的态度应该以观望为主，非必要不卖房，明年房价会更强！

 

观察结论 ：

目前的市场，房源总量迭创新高，供求关系在发生急剧的变化。房贷的压力正在逼迫一部分卖家和投资人不得不壮士断腕以留得青山。卖方底气不足，价格偏软，从而对市场构成压力。市场未来的几个月就是要走“徐徐震荡下跌，寻找价格底部”的过程。

 

老张之言，仅供参考。更多信息请浏览：www.VanRealtor.com

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悠闲的大雁—老张摄影（2013年6月于本拿比Deer Lake）