房贷利息一飞冲天，卖方颤抖哀鸿一片

在上一期的市场观察中，老张就和大家讨论过一些问题，那就是：央行利息还会涨吗？房贷利息还会涨吗？市场价格还会反弹吗？通货膨胀走势如何？什么时候开始降息？

今天老张在写这一期的市场观察的时候，就得到了消息，加拿大央行9月6日宣布，暂时不再加息。这样就回答了第一个问题，有了一个明确的答案。

现在暂时不加息，那，未来呢？央行利息还会涨吗？老张还是那句话，可能涨，也可能不涨。即便是涨，也是最后一次，所以，利息对市场的影响，也就基本上这样了，强弩之末，对市场的影响可以忽略了。

房贷利息还会涨吗？就像央行的利息一样，暂时也不会了。央行利息不涨，房贷利息就不涨，这是铁定的规律。

市场价格还会反弹吗？答案是：反弹已经到顶了。自从2月份市场开始反弹以来，过去7个月的市场涨跌幅是这样的：

温哥华地区：

1.1%，1.8%，2.4%，1.3%，1.3%，0.6%，-0.2%

菲沙河谷地区：

0.5%，2.0%，2.8%，2.1%，2.1%，0.5%，-0.9%

观察一下这两组数据可以看出：1. 近2个月市场的总体反弹幅度在减弱直至反转下跌；2. 菲沙河谷地区的市场表现更加趋弱。结论就是：连续6个月的反弹告一段落，市场进入低位震荡阶段。

通货膨胀走势如何？通胀在减弱，已经从去年的最高值8.1%跌入了3.0%以下，目前是2.8%，应该已经接近正常了。

什么时候开始降息？众说纷纭，降息是必须的，一定会发生。什么时候会发生？那要看美联储和加拿大央行什么时候玩儿够了，韭菜割足了之后，才会慢慢地把利息降下来，用一首歌来回应，那就是“大约在冬季”。

可是，由于加息的影响，房贷利息已经一飞冲天了，从去年2月份的1.2%至1.5%，已经涨到了目前的6.3%左右。这个影响短期内无法消除，因为现在只能说是利息的高位阶段，这样的高息还要维持一段时间，而降息要至少半年以后才可能发生，而且一定是徐徐下落的，从时间和走势上推断，一年之内不会给市场带来很大的影响和推动力。

暂时不会降息，房贷利息就会维持在6.2%以上的高位，相对于去年2月份和以前的2年多的时段，和那时候的极端低利息1.2%至1.5%相比，目前每个月的房贷供款额就上涨了80%左右。房贷供款额上涨了80%，这无疑给市场已经带来了巨大的压力。

据老张观察，目前在市场上的房源，应该有至少三分之一以上的上市卖家，是因为无法继续或者很难负担这么高企的房贷供款额，而选择了上市卖房。这些卖家都是急于出手成交的，所以在价格上就比较“软”，这就造成了上个月市场价格下滑的局面。

这几个月我们一直在谈“供求关系”，因为目前的供求关系正在悄然发生变化，不知不觉间，大温地区的房源总存量已经超越了10000套整数关，并且已经维持了2个月，菲沙河谷的房源总量也超越了6000套整数关，也已经维持了2个月。按照目前的态势发展下去，房源继续累进增加，就会给市场带来越来越大的压力。

那么，房源还会持续不断地增加吗？答案是肯定的！

最近我们所接触到的客户朋友和房地产投资人，他们共同的话题几乎都是：房屋贷款合约要更新，房贷供款压力太大，要不要卖掉投资的房产以减轻压力？从这些现象中我们可以感受到，受困于房贷利息的压力而不得不卖房的人，会越来越多，因此，市场的房源总量就会不断地加大。

何时会降息以减轻房贷供款的压力？

暂时不会的。房贷利息维持高位，还有一段时间，所以，看着每月高企的房贷供款额，像大山一样压在头顶，而对于华人来说，海外的资金又很难转入加拿大，好多人都在瑟瑟发抖中。

总而言之，反弹结束，市场转向，正在悄然发生，敬请大家多多关注。

8月份的市场报告发表之后，从上个月的市场报告来看，结合老张个人的市场实践经验，对上个月的市场情况概括如下：

成交量方面：成交减少市态悲催，上市总量双双下坠，房源总量维持高位；

成交价方面：房价反弹到达终点，两大市场弱势明显，房价系统同步递减；

销存量比方面：销存量比趋向平衡，共管房屋人气爆棚，卖方纠结已经乱营。

我们对这些评价进行逐一解释如下：

在成交量方面：成交减少市态悲催：

大温地区单月的成交总量，相对于5月份的今年的最高值3400套，过去3个月来在逐次递减，6月份成交量下滑到了2988套，7月份减少到了2455套，8月份进一步减少到了2296套。菲沙河谷过去几个月的成交量基本上也是同样走势，5月份达到1700多套，到了6月份，菲沙河谷的成交总量增加了200多，达到了本年度最高值1935套，然后在7月份急剧下滑到了1368套，8月份进一步减少到了1273套。所以说，成交减少市态悲催。

上市总量双双下坠：

温哥华地区5月份的上市总量为5661套，是本年度的最高值，6月份为5348套，7月份是4649套，8月份是3943套。菲沙河谷的情况也大致是这样，5月份是单月上市量的最高值，为3533套，6月份为3424套，7月份是2855套，8月份递减到了2622套。

房源总量维持高位：

温哥华地区目前的房源总量，已经跨越了10000套整数关，并且已经维持了2个月，这是过去2年来房源总量的最高值，菲沙河谷也是类似的情况，房源总量跨越了6000套整数关，也，已经维持了2个月。所以说，房源总量维持高位。

在成交价方面：房价反弹到达终点：

两大市场的房价在8月份都呈现了下跌的态势，所以说，房价反弹到达终点。

两大市场弱势明显：

涨幅减缓，然后是下跌，当然就显现出了市场的疲弱的态势。

房价系统同步递减：

两大市场在8月份都双双呈现了一定的跌幅，虽然跌幅不大，但足以说明问题。从房价反弹的高点同时开始走低，所以说同步递减。

在销存量比方面，销存量比趋向平衡：

从6月份开始，温哥华地区房地产市场的人气从疯狂的反弹中开始降温，销存量比有所下降，至31.4%，菲沙河谷是32.6%，到了7月份，两大市场的销存量比都大幅下滑到了卖方市场的下沿，温哥华地区是24.9%，菲沙河谷是更是下滑到了22%，在刚刚过去的8月份，两大市场的销存量比在进一步下滑，更加贴近平衡市态了，温哥华地区23.9%，菲沙河谷20.2%。两大市场的走向，都更加趋于平衡市态。

共管房屋人气爆棚：

共管类房屋，无论是城市屋还是公寓，都还保持着旺盛的人气。在7月份的反弹走弱，8月份市场下跌的过程中，两大市场共管类房屋的销存量比一直在维持高位，双双保持在30%以上。

卖方纠结已经乱营：

一飞冲上天的房贷利息，压力重如山的房贷供款，卖还是不卖？什么价格卖？要不要降价脱手以保平安？过去几个月的市场卖家，一直处于纠结和乱营的状态。

 

市场表现：

请看下列图表，观察过去12个月内温哥华地区各类指标价格的逐月变化：

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

总价

-2.1%

-0.6%

-1.5%

-1.5%

-0.3%

+1.1%

+1.8%

+2.4%

+1.3%

+1.3%

+0.5%

-0.2%

独立屋

-2.4%

-0.7%

-1.9%

-1.8%

-1.2%

+0.7%

+2.7%

+2.9%

+1.8%

+1.9%

+1.1%

+0.3%

城市屋

-1.9%

-0.5%

-1.5%

-1.5%

+0.8%

+1.8%

+1.7%

+2.1%

+0.2%

+1.5%

+0.5%

-0.1%

公寓

-1.6%

-0.2%

-0.9%

-0.9%

+1.0%

+1.6%

+0.7%

+2.0%

+1.1%

+0.8%

+0.6%

-0.2%

 

在这个图表中大家可以看到，市场的房价从去年的5月份开始下滑至1月底，连续9个月之后，连续出现了6个月的反弹，之后的8月份，市场有所下跌。

 

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2023年8月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为2,296套，与2022年8月份相比增加了21.4%，与2023年7月份相比减少了6.5%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，减少了13.8%。 2023年8月大温地区各类房屋的当月上市房源为3,943套，与2022年8月相比增加了18.1%，比2023年7月份减少了15.2%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为10,082套，比2022年8月减少了0.2%，与2023年7月份相比减少了2.1%。目前的房源总量与过去十年来相同月份房源总量的平均值相比，减少了13.4%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,208,400，比去年同期上涨了2.5%，与上个月相比价格下跌了0.2%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$2,018,500，比去年同期上涨了3.3%，过去一个月上涨了0.3%；公寓的指标价格为$770,000，比去年同期上涨了4.4%，过去1个月来价格下跌了0.2%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,103,900，比去年同期上涨了3.9%，比上个月下跌了0.1%。

人气指标方面，2023年8月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为23.9%，比上一个月下跌了1.0%，在连续6个月处于“卖方市场”之后，开始向平衡市态回归。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

 

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

 

	1个月	3个月	6个月	12个月
温哥华西区	+1.8%	+5.4%	+7.8%	+4.5%
温哥华东区	+0.9%	+5.0%	+13.0%	+6.3%
西温哥华	+1.0%	+5.2%	+10.0%	-2.2%
北温哥华	-0.8%	0.0%	+7.1%	+2.7%
本拿比	-0.1%	+4.1%	+12.0%	+7.8%
列治文	+0.8%	+0.4%	+7.1%	+3.9%
高贵林	+0.1%	+2.4%	+6.8%	+1.8%
南素里-白石镇	+0.3%	+4.4%	+11.7%	+2.6%

 

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格多数还是处于微涨的趋势。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

 

	1个月	3个月	6个月	12个月
温哥华西区	-2.2%	-0.3%	+4.4%	+3.4%
温哥华东区	+0.8%	+2.3%	+6.8%	+4.0%
本拿比	-0.1%	+0.9%	+6.0%	+3.8%
列治文	+0.8%	0.0%	+2.5%	+6.5%
高贵林	+0.1%	+2.6%	+7.2%	+5.8%
新西敏	+0.7%	+1.8%	+5.4%	+3.1%
素里	+0.6%	+4.5%	+8.8%	+7.5%

 

公寓市场，在上一波大幅上升的行情中，中心城区的公寓涨幅远远地落后于市场的总体涨幅。在市场行情调整的阶段也很“抗跌”。房价再度拉升的时候，公寓的涨幅还会比较有限，因为绝大多数中心城区的公寓价格都达到或者接近价格的“天花板”了。

我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆、曾几何时极为疯狂的城市屋市场的价格变化：

	1个月	3个月	6个月	12个月
温哥华西区	+0.1%	+2.8%	+7.7%	+3.5%
温哥华东区	+0.8%	+2.4%	+7.6%	+3.7%
本拿比	+1.8%	+3.1%	+5.3%	+4.1%
列治文	-2.0%	+0.1%	+3.7%	+6.8%
高贵林	+0.9%	+1.2%	+5.5%	+1.2%
新西敏	+0.2%	+1.6%	+2.6%	+3.1%
素里	-2.2%	+0.9%	+8.9%	+3.6%

 

现在城市屋的房价和市场的大环境一样，局部开始下跌。

 

热点扫描：

市场热点：过去一个月内房价涨幅最大的有如下城区和房型：

温哥华地区：PPT

 

菲沙河谷地区：PPT

 

市场冰点：

温哥华地区和菲莎河谷地区8月份房价跌幅前6名:  PPT

 

数据看点：

第一个是Abbotsford和Mission的独立屋，在这一波市场反弹的过程中，连续上涨了7个月，累计涨幅分别为15.1%和17.3%，极为强劲！看起来我们前几个月一直在推荐的这个远郊的投资区域，果然名不虚传啊。

第二个是北三角洲的城市屋，过去7个月来的累计涨幅为13.5%，在共管类房屋市场中可谓一枝独秀！

第三个是皮特草原的独立屋，在过去7个月的市场表现中，累计涨幅也还是保持在15.0%，中心城区的郊外，独立屋市场可负担性较强，值得大家特别关注！！

市场展望：

未来市场的走势和前景，我们在过去的3个月，就已经和大家反复地讲过，老张还是坚持认为，未来几个月应该是震荡区域，过去一个月的市场表现验证了老张对市场的预测，市场果然有所下跌了。

加息已经是强弩之末，供求关系将成为我们市场的重要动力！如果市场的总体房源继续增大，市场甚至还要有一个探底的过程。低位震荡之后，明年春季开始，就应该是连续的小幅攀升。

在未来的市场低位震荡期间，买家应该还有很好的进场机会。买方和投资人应该积极入市。

卖方的态度应该以观望为主，非必要不卖房，明年房价会更强！

 

 

观察结论 ：

目前的市场，房源总量维持高位，供求关系在悄然变化着。房贷的压力有可能逼迫一部分卖家不得不壮士断腕以留下青山，从而构成市场价格的压力。一旦上市量继续增大，市场的反应就有可能是急速探底。房价低位震荡和筑底抬升一定是未来几个月市场走势的基调。

 

老张之言，仅供参考。更多信息请浏览：www.VanRealtor.com

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