请看老张为这个月的市场观察与分析录制的视频：
反弹渐趋平缓，市态开始疲软
大温地区的房地产经历市场连续反弹3个月之后，在刚刚过去的5月份，我们房地产市场的表现依然强劲，出现了第4个月的反弹，大温地区和菲沙河谷两大市场，都在继续呈现价格上扬的态势。
大温地区的房价系统总体反弹，或者说上扬了1.3%，菲沙河谷总体反弹，或者说上扬了2.1%。老张统计了一下，在两大市场的81个房价计量单位中，菲沙河谷全线上扬无一下跌，温哥华地区只有10个城区和房型有下跌，其余的71个城区和房型，都呈现了一定的涨幅。
市场上不断地有人发问，这连续4个月的反弹，是不是意味着市场已经彻底摆脱了颓势，开始一路上扬了呢？
这就是我们应该关注的要点，老张坚持认为，市场在刚刚经历了深度调整之后，立即迅速地，快速地，连续地，不停地大幅转势反弹上升，短期内返回到前期的市场峰值，然后再创新高，这是不可能的。这不符合市场的运行规律，也不契合市场目前的现状。
但市场毕竟已经连续反弹了4个月，而且反弹的幅度都不小啊，这又如何解释呢？
这就是我们所面临的问题所在。
快速地、连续地反弹，不难理解，因为在过去两年急速地、连续的、大幅的上扬行情之后，就出现了去年下半年的大幅调整，大幅调整之后，出现短期的技术性反弹，就应该是正常现象。
但是，请大家注意，5月份的反弹力度已经开始减弱，技术上预示着短期仍有下调空间。底部震荡，可能就是未来几个月的市场表现形式。另外，从利息的走势来看，也印证了我这两个月对市场走势的预判，那就是，底部震荡不可避免，震荡结束之后，从今年年底或者明年年初，市场才应该开始慢慢地重拾升势，进入下一波的市场行情。
5月份的反弹力度或者幅度，已经开始减弱了。我们来对比一下：
温哥华地区过去4个月的反弹，就是2、3、4、5、这四个月，反弹的幅度分别为：
1.1%，1.8%，2.4%，1.3%
菲沙河谷地区过去4个月的反弹幅度分别为：
0.5%，2.0%，2.8%，2.1%，
相信大家已经看到了，两大市场的表现都有一个共同的特征，就是前3个月反弹的幅度越来越大，到了第四个月，就是刚刚过去的5月份，就突然减弱了。
所以我们说，反弹渐趋平缓，市态开始疲软，这就是我们5月份市场观察与分析的主题。
老张认为，市态开始疲弱，具体的原因有3条：
第一是技术性的走势，或者说，市场运行规律的要求，就是说，市场大幅调整之后的V形反转，是很难很难出现的，也是极少极少出现的，除非出现突发性的、超级强大的市场推力，才有可能，不然的话，市场走势就是要照着市场运行规律和技术指标要求来运行，这是无法改变的。
第二就是市场环境，市场环境中，在几大重要的市场动能，比如：经济发展、人口增加、房贷利息、供求关系、资金流量、城市规划等等，没有任何一个方面，有超强的动力继续推动市场向上，所以我们说，目前的市场，继续向上的动力，很缺乏，很疲弱。
第三就是利息的走势，在6月初，加拿大央行进行了第9次加息，预示着加息尚未彻底停止，央行甚至暗示说，未来还有可能继续加息1-2次，这，足以构成对市场房价的巨大压力，所以，在加息没有彻底停止之前，甚至在房贷利息没有开始下调以前，房价系统是不可能一路向上的，所以我还是那句话，底部震荡，将是未来几个月的主旋律。
任何股市、汇市、期货市场的触底回升走势，绝大多数都要经历三部曲：1. 触底反弹，2. 底部震荡，3. 缓慢或者急速地抬升。
目前我们就是刚刚经历了连续4个月的触底反弹，完成了市场的止跌过程。未来的3至5个月，市场会有一个底部震荡的过程，以每个月较小的升跌幅来体现。之后，也就是今年接近年底的时候，市场就应该开始重拾升势了。
5月份的市场报告发表之后，从上个月的市场报告来看，结合老张个人的市场实践经验，对上个月的市场情况概括如下：
成交量方面：成交总量继续扩大，上市总量同步增加，房源总量低迷匮乏；
成交价方面：五月房价涨幅减缓，两大市场弱势尽显，联排房屋尤为疲软；
销存量比方面：销存量比继续高升，买方市场人气爆棚，买方纠结开始乱营。
我们对这些评价进行逐一解释如下：
在成交量方面：成交总量继续扩大：
大温地区成交总量，过去4个月来，从低于2000套到2000至3000套之间，5月份达到了3400套，达到了过去10年来的平均值。菲沙河谷过去4个月的成交量也是在逐次增加，从不足1000套，到1500套左右，增加到了5月份的1700多套，所以我们说，成交总量继续扩大。
上市总量同步增加：
温哥华地区2月份的上市总量为3467套，3月份为4317套，4月份4307套，5月份为5661套，上市总量和成交量一样，同步增加。
房源总量低迷匮乏：
过去几个月来的房源总量，都有一个共同的特征，就是低于过去10年来当月平均值的20% 至 23% 之间，所以，房源总量低迷匮乏。
在成交价方面：5月房价涨幅减缓：
这个我们刚刚讲过，两大市场的房价在2、3、4月份，涨幅逐月加大，到了5月份，涨幅已经减缓了。
两大市场弱势尽显：
涨幅减缓，当然就显现出了市场的弱势，反弹可能进入缓冲阶段。
联排房屋尤为疲软：
在5月份的市场反弹中，独立屋和公寓的价格涨幅，都远远大于城市屋的涨幅，菲沙河谷稍好一些，温哥华地区的城市屋的涨幅，仅仅有0.2%，所以非常疲软。
在销存量比方面，销存量比继续高升：
过去4个月市场开始反弹以来，2月份两大市场的销存量比直接蹿升到了23%和20.4%，3月份更是大幅蹿升到了30.7%和34.0%，4月份是32.7%和33.5%，到了5月份，温哥华地区继续高升到了38.4%。
卖方市场人气爆棚：
人气指标处于卖方市场，销存量比一路疯涨，人气爆棚。
买方纠结开始乱营：
上个月，在加息的传言流入市场之后，有些买家就开始纠结了，是否大胆买进，还是应该观望呢？尤其是刚刚央行在宣布继续加息之后，市场已经开始有了乱营的状态。
所以，老张对这种将要出现的市场乱局的见解和建议是：低位震荡就是买房自住和选择投资项目的好时机，仔细挑选，果断出手，乱中取胜。
市场表现：
请看下列图表，观察过去12个月内温哥华地区各类指标价格的逐月变化：
| 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | |
| 总价 | -2.0% | -2.3% | -2.2% | -2.1% | -0.6% | -1.5% | -1.5% | -0.3% | +1.1% | +1.8% | +2.4% | +1.3% |
| 独立屋 | -1.7% | -2.8% | -2.3% | -2.4% | -0.7% | -1.9% | -1.8% | -1.2% | +0.7% | +2.7% | +2.9% | +1.8% |
| 城市屋 | -2.4% | -1.7% | -2.5% | -1.9% | -0.5% | -1.5% | -1.5% | +0.8% | +1.8% | +1.7% | +2.1% | +0.2% |
| 公寓 | -1.7% | -1.5% | -2.0% | -1.6% | -0.2% | -0.9% | -0.9% | +1.0% | +1.6% | +0.7% | +2.0% | +1.1% |
在这个图表中大家可以看到，市场的房价从去年的5月份开始下滑至1月底，连续9个月之后，连续出现了4个月的反弹。
市场综述：
在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2023年5月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为3,411套，与2022年5月份相比增加了15.7%，与2023年4月份相比增加了24.4%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，减少了1.4%。 2023年5月大温地区各类房屋的当月上市房源为5,661套，与2022年5月相比减少了11.5%，比2023年4月份增加了31.4%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为9,293套，比2022年5月减少了10.5%，与2023年4月份相比增加了5.7%。目前的房源总量与过去十年来相同月份房源总量的平均值相比，减少了20.6%。
在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,188,000，比去年同期下跌了5.6%，与上个月相比价格上涨了1.3%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,953,600，比去年同期下跌了6.7%，过去一个月上涨了1.8%；公寓的指标价格为$760,800，比去年同期下跌了2.0%，过去1个月来价格上涨了1.1%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,083,000，比去年同期下跌了4.7%，比上个月上涨了0.2%。
人气指标方面，2023年5月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为38.4%，比上一个月上涨了5.7%，总体上已经连续4个月处于“卖方市场”中。
房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。
关键数据：
我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？
| 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
| 温哥华西区 | +0.5% | +2.3% | +5.7% | -5.2% |
| 温哥华东区 | +2.5% | +7.6% | -6.2% | -6.4% |
| 西温哥华 | +1.0% | +4.5% | -0.7% | -10.6% |
| 北温哥华 | +3.1% | +7.1% | +6.4% | -4.2% |
| 本拿比 | +2.6% | +7.4% | +5.4% | -5.9% |
| 列治文 | +2.2% | +6.6% | +7.5% | +0.3% |
| 高贵林 | +1.6% | +4.3% | +3.2% | -8.7% |
| 南素里-白石镇 | +2.1% | +7.1% | +3.9% | -10.0% |
从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格过去4个月还是处于总体上涨的趋势。
公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：
| 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
| 温哥华西区 | +1.2% | +4.8% | +5.4% | -2.7% |
| 温哥华东区 | +1.9% | +4.3% | +4.3% | -1.7% |
| 本拿比 | +0.8% | +5.1% | +5.1% | -1.7% |
| 列治文 | -0.8% | +2.5% | +9.6% | +2.0% |
| 高贵林 | +1.0% | +4.5% | +4.4% | -3.6% |
| 新西敏 | +0.7% | +3.5% | +4.9% | -1.6% |
| 素里 | +1.5% | +7.9% | +7.8% | -7.3% |
大家应该多多关注公寓市场，在上一波大幅上升的行情中，中心城区的公寓涨幅远远地落后于市场的总体涨幅。在市场行情调整的阶段也会很“抗跌”。房价再度拉升的时候，公寓的涨幅还会比较有限，因为绝大多数中心城区的公寓价格都达到或者接近价格的“天花板”了。
我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆、曾几何时极为疯狂的城市屋市场的价格变化：
| 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
| 温哥华西区 | -3.0% | +4.8% | +2.7% | -4.1% |
| 温哥华东区 | +0.0% | +5.1% | +6.6% | -2.1% |
| 本拿比 | +2.0% | +2.1% | +5.2% | -6.1% |
| 列治文 | +1.2% | +3.6% | +7.8% | +0.2% |
| 高贵林 | +1.0% | +4.2% | +6.5% | -5.5% |
| 新西敏 | +0.7% | +1.0% | +4.8% | -2.6% |
| 素里 | +1.5% | +7.9% | +7.8% | -7.3% |
现在城市屋的房价和市场的大环境一样，下跌之后有所反弹。
热点扫描：
市场热点：过去一个月内房价涨幅最大的有如下城区和房型：
温哥华地区：皮特草原独立屋，+6.5%；新西敏的独立屋，+4.8%；东本那比独立屋，+4.7%；拉德纳的独立屋，+3.5%；东本那比城市屋，+3.4%。
菲沙河谷地区：克拉夫戴尔公寓，+6.8%；米逊市内的公寓，+4.7%；米逊市的独立屋，+4.2%；阿波斯福独立屋，+3.6%；素里北部独立屋，+2.9%。
市场冰点：
在刚刚过去的5月份，跌幅前六名的城区、房型如下：
- 宝云岛的独立屋，-4.9%
- 温西区的城市屋，-3.0%
- 阳光海岸独立屋，-2.9%
- 阳光海岸的公寓，-2.6%，
- 斯高密市城市屋，-2.1%，
- 阳光海岸城市屋，-1.6%.
数据看点：
第一个是Mission的独立屋，过去4个月的累计涨幅为14.5%，极为强劲！看起来我们前几个月一直在强调的Mission这个很好的投资区域，果然名不虚传啊
第二个是Tsawwassen的独立屋，过去3个月来的累计涨幅为16.3%，一枝独秀！它的涨幅居然超过了Mission，是不是说，这里更有投资方面的看点？
不是这样，这里不如Mission，3个月的累计涨幅很大，但是这里在2月份的时候还下跌了7%呢，综合看来，过去4个月的反弹期间，累计涨幅为10%左右，只是在最近的3个月有了一个疯狂的涨幅。
第三个是北温哥华的城市屋，在过去4个月市场的连续反弹中，累计没有涨幅，反倒累计下跌了0.6%，值得投资人关注！！
市场展望：
未来市场的走势和前景，我们在文章开始的时候就已经和大家讲过了。未来几个月应该是震荡区域，低位震荡之后，就应该是连续的小幅攀升。
有很多朋友认为，经纪人都盼望着市场不断地疯狂地上升，这样他们才好做生意。
其实不然，至少对老张来说不是这样。
无论房价疯涨，还是走平，还是下跌，都分别有利于市场上的一部分客户，涨的时候有利于卖家，跌的时候有利于买家，而我们做经纪人的，就是应该精准的、客观的分析市场，实话实说，同时，本着客户的最大利益出发，在各类不同的，纷繁复杂的市场环境中，帮助买家和卖家拿到更好的价格和条件，同时保护客户的各方面的利益。
在未来的市场低位震荡期间，买家应该还有很好的进场机会。买方和投资人应该积极入市。
卖方的态度应该以观望为主，非必要不卖房，明年房价会更强！
观察结论 ：
目前的市场，房源偏少，体量偏小。6月初央行加息之后，房贷利息就应该维持现状或者稍稍有所调低，房价低位震荡和筑底抬升就一定是未来几个月的走势，为明年市场的转势上扬打好基础。
老张之言，仅供参考。更多信息请浏览：www.VanRealtor.com
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