温哥华港湾11月25日报道，自卑诗省政府从今年8月初开始对海外买家征收15%的转让税之后，大温地区房市逐渐变冷，近两个月来多项数据表明，房屋交易量节节下跌，房价也开始下滑。但与此形成对照的是，温哥华地区的商业地产市场却开始发烧。

       商业地产销售量猛增

　　据加拿大地产公司Re/Max刚刚发布的商业投资者报告(Re/Max Commercial Investor Report)，今年上半年低陆平原(Lower Mainland)商业地产销售总额比去年同期上升94%，即从去年的$37亿升至今年的$71亿。而从销售数量来看，今年上半年销售量为1464套，比去年同期的1138套上升近29%。

　　温哥华Macdonald商业地产服务中心(Macdonald Commercial Real Estate Service)的总经理Tony Letvinchuk认为，由于省政府对海外买家征收15%的转让税主要针对住宅物业而不是商业地产，所以不少海外买家很有可能会把投资转向商业地产，使得大温地区商业地产市场更为活跃。

　　温哥华一家商业地产咨询公司的专家Paul Richter也有认为，低利率是驱动买家购买商业地产乃至空地的主要动力，尤其是靠近交通走廊的商业地产及空地特别紧俏。Richter从2002年就开始从事商业地产咨询业务，几乎从来没有这么忙碌过，即使经济衰退之前的2007年，也没有这么多生意。

　　地产公司Re/Max商业地产部的执行经理Moojan Azizi则指出，加拿大很多城市流入商业地产的热钱大部分都来自海外，温哥华也不例外。但在省政府对海外买家征收住额外15%的的房屋转让税之后，本地商业地产热起来是可以预料到的。

　　Moojan Azizi还说，这是一道简单不过的算术题，你买住宅物业要付额外的税，而且税率高达15%，一幢千万豪宅就要付百多万额外的税，而商业地产就不需要。虽然最近几年就有海外买家购买商业地产，但毫无疑问的是，为了避开住宅物业额外的转让税，今后会有越来越多的海外买家涌向商业地产市场。

　　素里的“亚洲中心”被转卖多次

　　在大温地区素里(Surrey)一个路树成荫的社区，位于14178 104 Ave的“亚洲中心”(Asian Centre)有275,000平方尺的商业营业面积，占地1.4公顷，几乎占了整个街区，其橘黄色及玻璃外观很是引人注目。但随着建筑成本上升，来自台湾的投资者撤资，导致这个商业物业被转卖多次。

　　最后这个物业由来自美国Tucson的商人Donald Pitt拿下，但他一直没有出手。按照其地产经纪的说法，新业主对这个物业的价值非常有信心，没有合适的买家拿出合适的价格，他不会出售这个物业。

       商业地产盈利模式

　　商业地产是城市经济的衍生品，从业态来看，商业地产通常包括办公楼、零售物业、专业市场、酒店、餐饮业、休闲娱乐中心、酒庄、农场等。

　　这些物业有着不同的客户群、经营模式和盈利水平。一般而言，商业地产的盈利模式分为三种：开发出售模式、持有发展模式、投资开发并部分持有（租售并举）模式。

　　1、开发出售模式

　　目前大部分开发商采取开发后出售的方式盈利，原因是这种模式可以减少资金沉淀，减轻经营压力，加速资金周转，为后续开发项目积蓄力量。现在市场上常见的做法是开发商开发商住两用楼盘（Mixed use）,底层为商业零售物业，上面是住宅物业。

　　开发商在破土动工前就开始预售（Pre –Sale），在市场火热的时期，销售很快完成。如2015年至2016年上半年，大温地区很多预售楼盘开盘后很快就预售一空，出现一房难求的局面。

　　但在市场下行甚至衰退的情况下，销售就会趋缓甚至停滞，开发商就要靠实力支撑较长的销售周期。如今年8月2日征收额外15%过户税的新政出台后，大温地区楼盘预售明显趋缓，这种局面持续多长时间有待进一步观察。

　　2、持有发展模式

　　又可分为先租后售、租金抵房款方式和整体出租、整体经营方式。这种模式开发商较长时间持有物业，可以获得土地物业增值的收益，同时又有一定的现金流。先租后售的出租方式是租客先付一定的现金后，用每年的房租逐年抵算房款，也就是我们常说的以租代买。

 

　　3、部分持有（租售并举）模式

　　是上一模式的变通。这种模式将整个物业分割成两部分，一部分出售，一部分出租，“以售养租”来解决流动性问题。

　　一方面，商业地产的区位具有较强的稀缺性，持有优质的商业物业是未来发展的基础；另一方面，投资开发后出售部分物业，可调节短期内的收入盈利水平，并快速回流部分资金，进而实现滚动发展。

　　影响商业地产投资收益的因素

　　供求关系

　　供求关系这一市场营销的核心要素依然是影响商业地产投资收益的核心因素。哪些地区商业地产资源稀缺，需求旺盛，哪些地区的商业地产销售的就快、销售价格就高。

　　政策导向

　　政府是鼓励还是抑制的政策会引起市场的明显变化。

　　区域的经济状况

　　经济的蓬勃发展或萧条衰退对商业地产的影响至关重要，如卡尔加里石油产业的不景气导致该地区的商业地产市场长期低迷。

　　科技进步和新兴产业的出现

　　电商、网购的迅猛发展对传统零售业造成严重打击，殃及商业地产。如列治文几家大的零售商店相继关门，一些小的商铺也在惨淡经营。

　　在商业地产风云多变、竞争激烈的情况下，投资者一定要获得足够的信息，对拟投资的区域进行全面、细致的分析，对市场诸多因素的变化有充分的了解和相应的应对措施，才能立于不败之地。