自从上世纪八十年代初，全世界开始发现并认识美丽的温哥华之后，温哥华的房地产就开始热络了起来。时至今日，温哥华地区房市之热，热至地球人目瞪口呆；温哥华地区房价之高，高至本地人无力负担。高房价已然是所有本地人茶余饭后的谈资。老张在前几期论坛上已经谈过这个问题的六个方面，就是第一要认清自己，第二要认清世界，第三要认清趋势，第四要关注华人，第五要看懂中国，第六要看懂市场。今天我们来谈一下这个问题的第七个方面：

理智地看待和分析温哥华地区的高房价，还应该做到看懂汇率。

经济学家们每当谈起一个国家的汇率波动的时候，一定会说，汇率影响着一个国家的经济发展，尤其是进出口业更加与此息息相关。汇率下跌时，有利于出口业；汇率上涨时，有利于进口业。老生常谈，没什么新意。但是，对于在温哥华，汇率的升跌却有着异乎寻常的重要意义。

（如图）美元对加元在过去的2.5年时间里，上升了30%有余。

如图所示，美元对加元的汇率，在2010年中至2013年初，一直维持在1:1的水平。从2013年2月开始，美元一路飙升，加元一路下滑。时至今日，美元的升幅已经超过了30%。同样，中国的人民币一直与美元挂钩，相对于加元来说，也在过去的两年半内，相对上升了30%。这样，对于手持美元的美国人来说，来加拿大购物、旅游、置业都降低了成本；对于用人民币兑换加元来加拿大置业的中国人来说，同样降低了成本。

举例来说，来自中国的投资人某甲，计划在温哥华购买价值$100万加元的房产，按照加拿大贷款的原则，他可以用35万加元作为首期付款，从银行贷出$65万元而完成置业。加元贬值或人民币相对升值30%之后，对于某甲来说，原来的$35万加元升值后就变成了$45.5万，按照35%首期付款原则，某甲可以从加拿大银行拿出来的贷款额为$84.5万，合计为$130万加元。也就是说，加元贬值或人民币相对升值30%后，来自海外的资金在加拿大的购屋置业的能力也随之增长了30%。

在过去的2.5年内，我们温哥华地区的房地产市场表现如何呢？老张查阅过去的市场资料得知，这一波房地产的牛市行情恰恰就是从2013年2月开始的，也就是此轮加元贬值的初始阶段。从2013年2月至今，大温地区民用住宅MLS综合指标价格从$588,100上升到目前的$700,500，总体升幅为19.11%，独立屋综合指标价格从$1,002,624上升到目前的$1,141,800,升幅为13.88%，温哥华西区独立屋在同一时段的总升幅为32.97%，西温哥华独立屋在同一时段的总升幅为29.99%，令美国人钟情有加的温哥华市中心（Downtown）的公寓在同一时段里升幅为15.16%。

由此可见，看懂汇率并且将其变化与温哥华房地产市场的价格系统联系起来看，对理性地看待和分析大温房市有着切实的重要意义。对于美国的投资人来说，美元升值30%有加，温哥华Downtown的公寓才上升了15%，受益菲浅啊。同样，对来自中国的投资人来说，人民币相对升值30%有余，温西和西温的豪华独立屋尽管价格有大幅上升，但对他们来说，等于一点儿都没涨，而大温其他城区的房产对他们来讲，等于平均下浮了16个百分点。

大温的房价之殇，伤的是辛苦工作的本地人，核心原因之一是币值问题。

老张之言，仅供参考。