我们今天聊一下这一百姓的话题，如果您是不差钱的土豪，可忽略此文。

百姓生活，衣食住行，看似简单，实则不然。由于房地产的价格愈来愈高大上，并不是每一个人都有投资的能力。虽说高大上的房地产投资与多数百姓无关，但房地产市场是几乎每个人都要参与的。君不见，市场上多数卖家又同时都是买家？因为他们在换房子。一买一卖，或一卖一买，当如何处置呢？

先买后卖：这是最为理想的换房方式。先买好下一处房子，搬过去之后，再精心打扮一下原有的房子，挂牌出售。这样做的优点是：买房的时候很从容，没看到十分满意的房源可以等一等看一看，何时见到好房子何时再买。卖房子的时候也很从容，因为已经搬进了新房。您可将原有的房子进行必要的修缮和清洁，准备的精心，卖出的价格也会高一些。旧房上市后，成交是早晚的事，没有好价格不卖，照样可以等一等看一看。这样做的缺点是：钱从哪里来？因为在新房子买入之后旧房子卖出之前，在这段时间内，您要同时拥有两套房子，为换房增加了很多成本。解决方法：先和银行谈一谈，争取拿到一个短期贷款，在同时拥有两套房子的时段内，由银行给您搭一座“桥”，可让您顺利过关。有意思的是，银行也管这类短期贷款叫做“桥”（Bridge）。

为了买卖从容，也为了卖房时价格好一些，先买后卖值得一试。成本高些，但房屋的卖价也会高些。关键的问题是银行是否能够批准，是否愿意给您搭起这座“桥”，这要视个人情况而定。

先卖后买：这是最为实际的换房方式。先把现房挂牌上市，差不多成交或者已经成交的时候，再到市场上寻找房源。用卖房子的钱去买房子，卖房买房同时成交。这样做的优点是：先卖后买同时成交，在成本没有增加的前提下成功换房。这样做的缺点是：第一，卖房时卖家住在房子里，房屋的卖相往往会差一些，对卖价会有负面影响。第二，买房的时间不太宽裕，买房时比较匆忙，很多时候是为了买房而买房。解决方法：先去租一套房子，签一个为期半年的租约，用半年的时间解决换房的问题。这样做，既可以让您的房子在腾空和精心修缮装扮之后卖出好一点的价格，有可以有相对充裕的时间，在卖出原有的房子之后，从容地买房迁入新居。这种办法适合于那些经济实力不太强，银行不给“搭桥”的换房人。

很多人不愿意这样做，为了换房要搬两次家，一方面搬家太麻烦，另一方面租房也相对增加了成本。但是，您要想一想，房屋腾空装扮后卖出好一点儿的价格，溢价部分足可以负担租房的费用，同时您会有更充裕的时间买房子，提高新居的满意度，为何不可以试一试呢？

凡事都有利弊，个人情况不同，处理方法也应不同。有人可能会问，上述两种办法我都不喜欢，有没有两全其美的办法？我们下期论坛继续讨论。

老张之言，仅供参考。

 

百姓换房，一买一卖或一卖一买之间，不仅是生活中的重大决策，同时也有一定的技术含量，更重要的是正确的思维方式和可行的办法。上期老张给您介绍了两种成本稍高、较为理想化的换房办法，我们今天来看看在不增加成本的前提下，怎样能做到顺利达成交易？

先买后卖：看好房子之后，经过谈判达成一个比较远期的交易合同，就是把完成交易日尽量拖至最晚，至少3个月，然后争取在这3个月内顺利将原有房产卖出。这样做的优点是：目标明确且不增加成本。缺点是：稍稍有些冒险。冒险的第一方面是，目标房产既然是您看中的房源，就一定有很高的满意度。您看着很满意的房源别人可能也很中意，这个远期购房合同就比较难以达成。冒险的第二方面是，达成一个远期购房合约之后，在规定的3至4个月内，能否顺利卖出自己的房子，没有人会给出一个明确的答案。

一般来说，只要您的房子不是非常有特点或缺陷，比如土地不规则，房屋造型很独特，建筑风格很异样，内装修很有另类特点，房屋位于特殊的边角位置，地势或环境十分特别等等，只要不是这样的房屋，准确估价，将房屋进行适当的修缮和装饰，搞好室内清洁，在正常的市场条件下，3个月之内卖出，应该没什么问题。问题的关键在于，您是否敢于一试。

有条件的先买后卖：看好房子之后，与卖方达成一个有条件的交易合同，这个条件就是：“在规定的时限内卖掉自己的房子，然后和卖方成交。”有些朋友可能会有眼前一亮的感觉，对呀，这样做多么稳妥呀？其实不然。这样做，无非是在购房合约上添了一个尾巴，使您在短期内不能卖掉房子的情况下，可以退出买房合约。

和前一个方法相同的是，这样做不增加成本，比较保守。不能卖掉自己的房子就不去和卖方成交，这也是老外经常用的办法。唯一的缺点是，比较容易失去较为理想的目标房源，要知道，好房源不等人啊。不过，对于很多人和家庭来说，这个办法不失为一个较为实际的做法。

买卖同步进行：将自己的房子以较高的价格（高于正常价格的5%以上）标价上市，同时在市场上寻找可心的房源。如果暂时找不到合适的房源，就要更多地坚持自己房子的上市价格。如果找到了很合适的房源，就应在买房谈判的同时，将自己上市的房价降至合理的水平使其顺利成交。如果操作顺利，这应当是最为理想的换房方式。能否成功要看您和经纪人的配合工作是否有成效，要看市场的状况和个人心理感觉，同时还要看运气。

如果没有找到合适的房源，而自己上市的房子又有了很好的买家出了个很好的价格，卖了之后怕找不到合适的房子，不卖又怕失去这个好的买家和好的价格，怎么办？那就最好立即转入先卖后买的程序，接受这个合约，同时更加积极地寻找房源，如果实在找不到适当的房源，您或者与买方商量延期交易，提出交换条件予以买方适当的补偿，以争取些时日继续找房，或者搬出旧房暂时短租一套过渡一下。毕竟，在这种情况下，您的房子应该已经卖出了高于市场正常价格5%以上，无论给您的买家一定的“房租”予以补偿，以增加自己入市买房的时间，还是搬出来另外短租一套房子，这多卖出的5%的房价足可以应付自如了。

老张之言，仅供参考。