请看老张为2023年3月份的市场分析与评论录制的视频：
连续两月强力反弹，市场触底迹象明显！
我们在过去一年来，一直在关注市场的调整。尤其是最近几个月，我们都在讨论，市场何时见底，跌势何时会停。在去年10月初的时候，老张在YuTube的视频中，在《高度》的地产周刊上，就准确地预测说：“2-3个月之后，市场会逐步降低跌幅，慢慢地走平企稳”。1月份的市场走势证明了我准确的判断，市场果然跌幅放缓了，从去年下半年每个月的跌幅2%左右放缓到了1月份只下跌了0.3%。在年初的2月初，老张在YuTube的《房地产买卖与投资》的讲座中再度非常明确地讲过：“市场的价格系统不会在目前的点位上进一步深度下跌了，市场马上就要筑底抬升了，在未来的2个月左右就会发生”。在刚刚过去的2、3月份，市场的表现再度验证了老张准确的市场预测，2月份市场总体反弹了1.0%，3月份更加强劲地反弹了2.0%。市场触底迹象明显。
市场会就此开始一路向好，开始一波新的上扬行情吗？
老张的答案是否定的，根据市场运行规律来分析判断，任何股市、汇市、期货市场的触底回升走势，绝大多数都要经历三部曲：1. 触底反弹，2. 底部震荡，3. 缓慢或者急速地抬升。
目前我们就是刚刚经历了连续2个月的触底反弹，完成了市场的止跌过程。未来的3、4个月，市场会有一个底部震荡的过程，以每个月较小的升跌幅来体现。3、4个月之后，也就是今年的下半年，市场就应该开始重拾升势了。
老张今天做的市场分析，颠覆了以往的顺序，以对市场走势的分析和预测开始，毕竟，市场最近一年来的变化，非常令人关心，也令很多人惴惴不安。买家生怕买亏了，卖家很怕卖亏了。
如果您能够相信老张对市场的分析和判断，在入市和出市的活动中，就应该心里有底了。
至于下半年的市场走势，会以“缓慢抬升”还是“急速抬升”来体现？就要看到那个时候，如下五大市场因素的角力结果了：1. 俄乌战争是否能够结束？2. 通货膨胀是否持续降低？3. 房贷利率是否快速回落？4. 移民数量是否急剧增加？5. 加国经济是否开始向好？
总而言之，下半年市场一路向好，绝对是大概率事件！
在未来3、4个月的市场低位震荡的期间，买家朋友们还有不错的买入机会，卖家的朋友们在没有特殊原因必须卖房的前提下，最好等一等，明年卖房，价格会更好一些。
在刚刚过去的3月份，我们房地产市场的表现非常亮眼！大温地区和菲沙河谷两大市场，都呈现了大幅反弹的市态。大温地区的房价系统总体反弹了1.8%，菲沙河谷总体反弹了2.0%。在两大市场的81个房价计量单位中，只有13个有小幅的下跌，其余的68个城区和房型，都呈现了一定的涨幅，涨幅大的城区和房型，居然超过了5.0%，Mission的独立屋，单月涨幅居然达到了7.5%！！
简单分析一下这两个月市场表现的成因，老张认为，这是市场的两大因素的正向作用造成的。一个是央行停止加息和房贷利息有所下调，这是利息对市场的调节作用。另一个是，市场有了一定的累计跌幅之后，刚需买家急不可待地入市买房，对市场造成的正向推力。
第一个成因大家都能够看得到，老张在此就不再赘述了。
第二个成因，我们来具体算一下帐就清楚了。以$100万的房价作为计算基础，分别计算如下：
在去年3、4月份市场处于峰值的时候，也就是房贷利息开始上调之前，当时的房贷利率在1.5%左右，每$10万房贷的每月供款额为$400左右。$100万的房价，需要买家出35%的首付，就是$35万，贷款$65万，每月的房贷供款额是：6.5 x $400 = $2,600
到了今年的1月份，房贷的利率达到了5.5%，这时每$10万房贷的每月供款额为$600左右，但是很多城区的房型，价格都下跌了20%左右，这时，原先$100万的房价就下跌到了$80万。买家的首期付款还是那个$35万，同样的房子，他们只需要贷款$45万就买得到了。那么这个时候，买家每月的房贷供款额是：4.5 x $600 = $2,700
这样算下来，对于同一个买家来说，首期付款不变，房价跌了，房贷涨了，但是跌幅到了20%以上的时候，买家的购买力就达到了一个大致的平衡点，在加上最近的房贷利率又下调了0.50%左右，刚需买家的房贷负担还有所进一步的减缓，应该减少到了$2,500左右，所以，他们冲进市场买房子，就很容易理解了。事实证明，那些累计跌幅大一些的城区和房型，在这刚刚过去的2、3月份，房价反弹的幅度和总成交量都大一些，就是这个道理。
老张在此再度强调一下，这2个月的反弹意味着什么？这意味着市场已经触底了！这是一个很明确的市场信号，就是告诉我们说，目前的价格区间就是这一轮市场调整的底部。我们在以往的市场分析文章和视频中，曾经强调了好几次，每当大温地区的房价系统的平均值下跌10%到15%的时候，每当个别城区和社区的房价跌幅达到或接近25%左右的时候，市场就应该是触底了，在过去20多年里，我们温哥华地区的房地产市场，经历了4次大幅的、短暂的调整，总体的价格系统，每次调整的幅度，都是在这个范围之内。
从上个月的市场报告来看，结合个人的市场实践经验，老张对上个月的市场情况概括如下：
成交总量增幅扩大，上市总量小幅增加，竞价买房遍地开花；
三月房价反弹加大，全线上扬不分高下，刚需房屋称王称霸；
销存量比大幅蹿升，人气飙涨市态分明，卖方市场开始形成。
我们先来看第一条：成交总量增幅扩大，上市总量小幅增加，竞价买房遍地开花。
大温地区成交总量比上一个月增加了40.2%，菲沙河谷增加了72.6%，相对于2月份对1月份的增量来说，增幅在扩大。2月份的上市总量为3467套，3月份的上市总量为4317套，单月增幅为24.5%，相对于成交量来说，增幅不大。中低价位的房地产区域依然成交热络，多个Offer竞价购买的荣景，再现于两大市场的各个角落，呈遍地开花之势。
我们再来看看第二条：三月房价反弹加大，全线上扬不分高下，刚需房屋称王称霸。
2月份的房价在跌势中高调反弹超过1个百分点，3月份的反弹更是加大到了2个百分点，反弹加大。1月份在两大市场81个房价计量单位中，有32个单位上涨，2月份有64个单位上涨，3月份有68个单位在上涨，占整个市场的84%，几乎是全线上扬，除个别城区和房型外，各地的涨幅也都不相上下，其中刚需类的房屋涨幅偏大一些。
第三条：销存量比大幅蹿升，人气飙涨市态分明，卖方市场开始形成。
1月份温哥华地区和菲沙河谷的销存量比是13.7%和15.2%，已经接近买方市场了，2月份这一指标直接蹿升到了23%和20.4%，上升幅度很可观，也进入到了卖方市场范围。到了3月份，两大市场的总体销存量比，分别大幅蹿升到了30.7%和34.0%，已经完全显现了卖方市场的特征。人气飙涨，市场的态势很清晰。其中，菲沙河谷的城市屋，3月份的销存量比居然冲高到了62.0%！！大温地区的城市屋也达到了36.7%。所以我们说，卖方市场开始形成。
市场表现：
请看下列图表，观察过去12个月内温哥华地区各类指标价格的逐月变化：
| 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | |
| 总价 | +1.0% | -0.3% | -2.0% | -2.3% | -2.2% | -2.1% | -0.6% | -1.5% | -1.5% | -0.3% | +1.1% | +1.8% |
| 独立屋 | +1.0% | -0.4% | -1.7% | -2.8% | -2.3% | -2.4% | -0.7% | -1.9% | -1.8% | -1.2% | +0.7% | +2.7% |
| 城市屋 | +1.1% | -0.6% | -2.4% | -1.7% | -2.5% | -1.9% | -0.5% | -1.5% | -1.5% | +0.8% | +1.8% | +1.7% |
| 公寓 | +1.1% | +0.4% | -1.7% | -1.5% | -2.0% | -1.6% | -0.2% | -0.9% | -0.9% | +1.0% | +1.6% | +0.7% |
在这个图表中大家可以看到，市场的房价从去年的5月份开始下滑至1月底，连续9个月之后，连续出现了两个月的反弹。
市场综述：
在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2023年3月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为2,535套，与2022年3月份相比减少了42.5%，与2023年2月份相比增加了40.2%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，减少了28.4%。 2023年3月大温地区各类房屋的当月上市房源为4,317套，与2022年3月相比减少了35.5%，比2023年2月份增加了24.5%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为8,617套，比2022年3月增加了8.1%，与2023年2月份相比增加了9.5%。
在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,143,900，比去年同期下跌了9.5%，与上个月相比价格上涨了1.8%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,861,800，比去年同期下跌了11.2%，过去一个月上涨了2.7%；公寓的指标价格为$737,400，比去年同期下跌了4.6%，过去1个月来价格上涨了0.7%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,056,400，比去年同期下跌了7.8%，比上个月上涨了1.7%。
人气指标方面，2023年3月两大市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）分别为30.7%和34.0%，分别比上一个月上涨了7.7和13.6%%，总体上已经进入“卖方市场”中。
房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。
关键数据：
我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？
| 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
| 温哥华西区 | +3.7% | +4.7% | -1.2% | -9.0% |
| 温哥华东区 | +2.1% | +2.1% | -1.6% | -12.0% |
| 西温哥华 | -1.1% | -2.3% | -7.5% | -9.0% |
| 北温哥华 | +4.0% | +2.9% | +2.3% | -11.4% |
| 本拿比 | +1.8% | +1.3% | -2.6% | -11.7% |
| 列治文 | +5.1% | +6.6% | +1.3% | -4.0% |
| 高贵林 | +2.4% | +2.2% | -2.5% | -10.6% |
| 南素里-白石镇 | +1.6% | -1.3% | -4.9% | -15.7% |
从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格过去一个月还是处于总体上涨的趋势。
公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：
| 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
| 温哥华西区 | +0.4% | +1.9% | +0.6% | -5.8% |
| 温哥华东区 | +0.7% | +1.7% | +0.2% | -5.5% |
| 本拿比 | +2.0% | +3.2% | +2.5% | -4.0% |
| 列治文 | -1.3% | +5.4% | +3.2% | -1.4% |
| 高贵林 | +0.4% | +1.9% | +0.6% | -7.8% |
| 新西敏 | +2.3% | +4.6% | +2.2% | -3.1% |
| 素里 | +1.5% | +4.1% | +0.8% | -12.3% |
大家应该多多关注公寓市场，在上一波大幅上升的行情中，中心城区的公寓涨幅远远地落后于市场的总体涨幅。在市场行情调整的阶段也会很“抗跌”。房价再度拉升的时候，公寓的涨幅还会比较有限，因为绝大多数中心城区的公寓价格都达到或者接近价格的“天花板”了。
我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆、曾几何时极为疯狂的城市屋市场的价格变化：
| 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
| 温哥华西区 | +3.2% | +3.4% | -4.4% | -9.4% |
| 温哥华东区 | +2.6% | +3.8% | +0.9% | -8.2% |
| 本拿比 | -0.9% | +1.7% | +0.2% | -3.9% |
| 列治文 | +1.9% | +5.1% | +4.9% | -1.1% |
| 高贵林 | +1.7% | +3.9% | -1.5% | -11.1% |
| 新西敏 | +0.2% | +7.0% | +3.5% | -1.1% |
| 素里 | +3.4% | +2.7% | -0.6% | -16.4% |
城市屋疫情期间后来者居上，并且引发了愈加疯狂的行情。现在城市屋的房价和市场的大环境一样，下跌之后有所反弹。
热点扫描：
市场热点：过去一个月内房价有一定涨幅的有如下城区：
温哥华地区：阳光海岸的公寓，+6.9%；列治文的独立屋，+5.1%；威斯勒的独立屋，+5.0%；斯高密市的公寓，+4.9%；威斯勒的公寓，+4.6%；皮特草原的独立屋，+4.5%。
菲沙河谷地区：米逊市的独立屋，+7.5%；阿波斯福的公寓，+5.2%；素里北部的城市屋，+5.0%；南素里白石城市屋，+4.5%；克拉夫戴尔别墅，+3.4%。
市场冰点：
在刚刚过去的3月份，跌幅前六名的城区、房型如下：
- 米逊市内的公寓，-4.0%
- 西温哥华的公寓，-1.3%
- 列治文市的公寓，-1.3%
- 西温哥华独立屋，-1.1%，
- 北本那比城市屋，-1.1%，
- 南本那比城市屋，-1.1%.
老张给大家推算和总结了一套十分有用的数据和大家分享，这就是温哥华地区自从2022年5月份菲沙河谷自从2022年4月份，两大市场分别开始下跌以来累计跌幅的排行榜前六名。老张相信这套数据将对大家有所帮助，因为，哪里的房子累积跌幅较大，对于买家来说，哪里就存在更好的房价和投资机会。
温哥华地区和菲沙河谷地区自从2022年春季开始的累计跌幅排行榜前六名：
- 米逊市的独立屋：-29.3%
- 阿波斯福独立屋：-28.2%
- 皮特草原独立屋：-22.7%
- 北三角洲独立屋：-22.6%
- 北素里的独立屋：-22.2%
- 克拉夫戴尔别墅：-21.6%
我们在观察市场走向的时候，就是要多多关注这些个市场热点和冰点，希望朋友们密切关注老张总结的这个系列的累计跌幅排行榜，这样您就能够清楚地地了解市场的冰点和房价的低点，准确地把握市场脉搏，明确房地产投资的方向。才能够正确地把握市场的脉搏，为将来的地产投资指明方向。
数据看点：
- Mission的独立屋，3月份单月涨幅达到了5%，极为强劲！
- 菲沙河谷的城市屋，上个月的销存量比达到了疯狂的0%！
- 菲沙河谷自从去年的4月份市场开始调整以来，总体房价的累计跌幅接近20%！极限值为22%！
市场展望：
成交量大幅增加，同时上市量的增幅远远小于成交量，说明市场的信心开始增强，买家和卖家都已经意识到，市场已经触底！买家抓紧时间抢进的同时，卖方开始惜售和观望，非必要不卖房，因为谁也不愿意把自己的房子卖出个“地板价”。
这样看来，未来的市场就不会再有可观的跌幅了，继续持续反弹也还缺乏更大的动力。所以，未来的几个月应该是市场低位震荡和筑底的阶段。
希望大家继续关注成交量平均值的概念。出现几个月的低位成交量之后，就会引发喷涌而出的巨大的成交量，因为人口不停地在增加，理论上来说，低位成交量持续几个月后，市场在这一方面就算是“欠账”了，需要后来几个月将成交量放大以便“补齐亏空”，这就是成交量放出的技术性原因，也是市场的运行规律使然，毕竟，人口每天都在增加，外来的资金每天都在堆积。
今后几个月是市场的筑底阶段，会有小幅的上下震荡，之后开始缓慢爬升，开始一轮新的行情。
观察结论 ：
目前的市场，房源偏少，体量偏小，只要央行不再加息，房贷利息维持现状或者有所进一步的调低，房价低位震荡和筑底抬升就一定是未来几个月的走势，为下半年市场的转势上扬打好基础。
老张之言，仅供参考。更多信息请浏览：www.VanRealtor.com
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