请看老张为本月的市场评论录制的视频：
连续降息房价怂，买方卖方待黎明
加拿大央行连续三次次降息之后，市场的反应，好像适得其反，房屋价格还在继续下跌，这是什么道理呢？
热点话题：
还是房源的问题，是供求关系的原因。我们回顾一下这几个月的市场房源的总存量：
| 2024年 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 |
| 当月成交量 | 2,415 | 2,831 | 2,733 | 2,418 | 2,333 | 1,904 | 1,852 |
| 当月上市量 | 5,002 | 7,092 | 6,374 | 5,723 | 5,597 | 4,109 | 6,144 |
| 房源总存量 | 10,552 | 12,491 | 13,600 | 14,182 | 14,326 | 13,812 | 14,932 |
从这一表格中我们可以看到：
房源的总存量，从3月份跨越万套整数关，达到10552套之后，连续5个月一路上扬。到了8月份，连续2次降息之后，部分房源撤出市场。9月份的房源再度创出了新高，对市场造成了莫大的压力。
我们经常讲，对于房地产市场的发展而言，短期看市场，中期看金融，长期看人口。
短期看市场，那就是看市场的供求关系。供求关系宽松，市场就会很冷，房价就有下行的压力，因为买家的选择范围加大了，买家到处比较，捡便宜，东边试试水，西边砍砍价，成交的合约价格就越来越松，房价自然就不会涨起来。
具体的情况是这样的：
首先是成交量的下跌，而且是6个月的连续下跌。
4月份的成交量是2800多套，5月份2700多套，6月份2400多套，7月份2300多套，8月份1900多套，而到了9月份，就剩下1852套了。六个月连续的，降幂排列式的下跌，说明市场的购买动力，受房贷利息的影响，真的是很弱了。而同一时间，房源却在不断地增加。
市场上的房源总量，已经连续6个月超越过去10年来的平均值了，9月份的房源总量最为离谱，已经达到了14932套，这是我从业20多年来，从来没见过的巨量房源。
房源放出天量，买家缩手缩脚，房价自然要下跌。所以啊，短期看来，供求关系在影响着市场。
那么，中期看金融呢？
我们已经看到，加拿大央行已经连续3次降息了，通胀也已经降到了2.5%左右，未来的1至2年，降息会持续下去，一直从现在的4.25%，降到3.0%以下。就是说，短期市场很差，中期市场向好。
那么，长期呢？
长期看人口，我们的人口在不断地增加，这种趋势过去就从来没有改变过，将来也不会改变。短期不好，中长期向好，这个趋势很清楚。所以，我给这一期的市场观察取名为：连续降息房价怂，买方卖方待黎明
本来嘛，央行降息就一定会推动房地产市场价格上升的，结果房价却跌了下来。因为过去2年多来的连续加息，然后是利息高位运行，累积的负向作用力太大了，目前虽然房源天量，但应该是这个负向作用力惯性的末端，已经是强弩之末了。
降息对市场的影响力会越来越强，会逐步抵消房源给市场带来的压力。另外，市场成交量的平均值，也会给市场带来一定的拉力。
对我们整个地区而言，每个月房屋成交量的平均值是2600至2700套，每个月平均成交这么多套，证明，每个月成交量要达到这个数值，才能够满足市场的住房需求，少于这个数值的时候，比如说，一个月减少500套，就相当于市场欠了500套的账，说明这个月有500个应该出来的刚需买家，没有出手买房，但是这些买家的刚需，不会随着成交量的减少而消失，只是累积了很多，将来出来抢房子的“枪手”而已。比如说，过去4个月来的成交缩减低于平均值的累计总量，已经达到了1600多套，这些个成交量的欠账，将来都要逐步添加到每个月的成交量里面。势必会推动市场。
成交量连续降低，越发减少，将来买家的报复性消费力，就会越来越强！否则，成交量的平均值，就毫无意义。况且，我们这里的人口在不断地增长，这也是不争的事实。
市场概况：
从上个月的市场报告来看，结合我个人的市场实践经验，我对9月份的市场情况概括如下：
在成交量方面：
成交总量连续下行，疯狂上市还未暂停，房源总量已经爆棚！
在成交价方面：
房价系统总体下探，四月连跌十分难看，共管房屋涨跌互现。
人气指标：
销存量比持续缩小，买方市场态势明了，刚需买家还算不少。
我们对这些评价逐一解释一下：
在成交量方面，成交总量连续下行：
大温地区单月的成交总量，过去6个月来，一直在不断地下滑。从4月份最高的2800多套，一路降低到了9月份的1852套。所以说，成交总量连续下行。
疯狂上市还未暂停：
过去7个月来上市量都很大，只有8月份相对少了一些。
房源总量已经爆棚：
到了9月份，市场上的房源总量，已经达到了前所未有的14932套，天量房源，已经爆棚。
在成交价方面：房价系统总体下探：
房价在9月份总体下跌了1.4%，总体在下探，尤其是菲沙河谷，所有的房型，几乎所有的社区，房价都在下跌。
四月连跌十分难看：
这是相对于连续降息三次而言，本来嘛，连续3次降息，市场应该有些正面的反映，它却用连续4个月的下跌来回报降息，真的十分难看。
共管房屋涨跌互现：
这只是一个夸张的说法，虽然全部的房型都在总体下跌，但远郊的共管类房屋，却出现了较为极端的现象。Ladner, Tsawwassen的公寓，单月下跌了11个百分点，而同时呢，Squamish，Whistler和Sunshine Coast这3个地方的公寓，9月份疯涨了12%到13%。
在销存量比方面，销存量比持续缩小：
两大市场在过去的4个月中，销存量比都处于20%以下，12%以上，到了9月份，居然降低到了12.8%，菲沙河谷更是一路降低到了10.9%，所以，销存量比持续缩小。
买方市场态势明了：
温哥华地区和菲沙河谷的销存量比的平均值，已经小于12%了，说明，市场的前脚已经迈进了买方市场。尤其是温哥华地区的独立屋市场，销存量比小于12%，已经连续2个月了。
刚需买家还算不少：
令人高兴的是，当今市场上的买家，虽然十分犹豫和小心，我个人感觉，还没有大幅减少，只是出手力度不大，造成了成交量的连续欠账而已，假以时日，必将厚积薄发。
市场综述：
在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2024年9月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,852套，与2023年9月份相比减少了3.8%。上个月的总成交量与过去十年来相同时段成交量的平均值相比，减少了26.0%。 2024年9月大温地区各类房屋的当月上市房源为6,144套，与2023年9月相比增加了12.8%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为14,932套，比2023年9月增加了31.2%。目前的房源总量与过去十年来相同时段房源总量的平均值相比，增加了24.2%。
在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,179,700，比去年同期微跌了1.8%，与上个月相比价格也下跌了1.4%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$2,022,200，比去年同期上涨了0.5%，过去一个月下跌了1.3%；公寓的指标价格为$762,000，比去年同期下跌了0.8%，过去1个月来下跌了0.8%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,099,200，比去年同期下跌了0.5%，比上个月下跌了1.8%。
人气指标方面，2024年9月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为12.8%，处于平衡市态的下沿位置。
房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。
关键数据：
我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？
| 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
| 温哥华西区 | +0.4% | -2.5% | +0.7% | -2.3% |
| 温哥华东区 | -1.1% | -2.3% | -0.4% | -2.3% |
| 西温哥华 | -3.3% | -2.0% | +0.2% | +0.2% |
| 北温哥华 | -2.6% | -4.1% | -0.8% | -1.6% |
| 本拿比 | -1.9% | -2.1% | +0.3% | +3.5% |
| 列治文 | +2.3% | -1.3% | -2.2% | -0.5% |
| 高贵林 | -0.8% | -1.6% | -0.8% | +0.7% |
| 南素里-白石镇 | -1.6% | -1.9% | -2.3% | -2.3% |
从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格目前总体是下跌的态势。
公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、新移民入市的活跃区域，同时也是市场内的刚需品种。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：
| 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
| 温哥华西区 | -1.7% | -1.4% | -0.4% | -0.6% |
| 温哥华东区 | +0.5% | -0.4% | -0.5% | -0.7% |
| 本拿比 | -1.0% | -1.8% | -2.4% | -2.2% |
| 列治文 | -0.9% | -1.3% | -2.9% | -0.5% |
| 高贵林 | -2.3% | -2.7% | -3.8% | -1.1% |
| 新西敏 | +1.6% | +2.3% | +1.0% | +1.0% |
| 素里 | +0.6% | +0.2% | +0.1% | +1.6% |
公寓市场，房源的总量越来越大，市场的交易量也是逐年攀升，这种房型，由于新建房屋越来越多，体量也就越来越重要。这是最近几年很“抗涨”，也很“抗跌”的品种，因为绝大多数中心城区的公寓价格都达到或者接近价格的“天花板”了。
我们再来看一看疫情期间乃至疫情之后，中心城区开始火爆、曾几何时极为疯狂又风光无限的城市屋市场的价格变化：
| 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
| 温哥华西区 | -2.8% | -5.1% | -3.8% | -0.5% |
| 温哥华东区 | -5.0% | -4.5% | -3.6% | -3.8% |
| 本拿比 | -2.7% | -3.6% | -1.8% | -0.3% |
| 列治文 | -0.5% | -1.2% | -0.2% | +1.4% |
| 高贵林 | -0.5% | -1.2% | 0.4% | -0.3% |
| 新西敏 | -0.3% | -0.1% | -0.2% | -1.5% |
| 素里 | -3.0% | -3.6% | -3.4% | -3.4% |
现在城市屋的房价和市场的大环境一样，也展开了下跌的态式。
热点扫描：
市场热点：过去1个月内涨幅最大的城区和市场：
斯高密市的公寓：+13.0%
阳光海岸的公寓：+12.3%
威斯勒市的公寓：+11.7%
南素里白石公寓：+3.5%
南三角洲独立屋：+3.1%
目前多数的城区和房型在下跌，跌幅最大的在哪个区域呢？
市场冰点：温哥华地区和菲莎河谷地区8月份房价跌幅前6名:
温哥华地区和菲莎河谷地区9月份房价跌幅前6名:
- 特瓦森市的公寓：-11.4%
- 南三角洲的公寓：-11.0%
- 穆迪港的城市屋：-5.5%
- 温东区的城市屋：-5.0%
- 北温哥华城市屋：-4.3%
- 南本拿比独立屋：-4.3%
数据看点：
第一， 菲沙河谷的24个房价计量的单位中，就是24个城区和房型的房价统计单位中，9月份只有5个上涨，其余的19个单位全部在下跌，占比高达80%
第二， 温哥华地区远郊房屋涨跌幅十分惊人，Squamish 和 Sunshine Coast的公寓，8月份跌幅都超过了7.0%，而9月份又分别暴涨了12%以上。
第三， 温哥华地区独立屋的销存量比，8月份跌到了9.6%，9月份跌到了9.1%，完全进入了买方市场。在未来的市场运行中，独立屋价格要转跌为升，应该比较慢，需要一些时日，这对于目前比较犹豫的独立屋买家或者投资人来说，是一个不错的入市机会。
观察结论：
连续降息就意味着市场即将转暖，在目前的市场，房源非常充足，是买家选购和砍价的，非常理想的时间段。这，就是买家很好的进场机会。
对于卖方来说，卖方的态度还是应该以观望和等待为主。我还是那句话，非必要不卖房，今后的房价会更强！
老张之言，仅供参考。更多信息请浏览：www.VanRealtor.com
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