请看近期商业地产业内的新闻：温哥华市内一处新盘出租公寓尚未开工，便以2,700万加元的价格成交。这座110个单元的出租公寓楼坐落在滨海大道（Marine Drive）和甘比街（Cambie Street）的交叉点，预计2015年底完工，届时，买家的投资回报率可达4.75%。

商业地产（资产）的买家都是久经沙场的投资人，他们最关心的是成交价格和收益比率。在本期的商业资产论坛中，老张就和大家聊一聊商业资产的收益问题。

投资回报率（Capital Rate）：

商业资产的投资回报率是指：每年营运的税前净利润与资产转手成交价之间的比值。放眼整个BC省的市场，各类商业资产的投资回报率基本上都处于3%至12%之间，而这一比例的区间历来都被认为是合理的区间。当然，不同的地域、行业、环境、管理等等也决定着回报率的高低差别。

在影响投资回报率的诸多因素中，地域差异是最为重要的。地区（地段）越是发达和热闹，地价就越高，回报率也就越低。温哥华市中心（Downtown）的投资回报率一般在3%到4%之间；中心地区的几大城市范围内（温哥华、西温哥华、本拿比、列治文等地）回报率一般为5%至6%；外围城市则可以达到6%至8%；大温地区和菲沙河谷之外的地域，商业地产（资产）的投资回报率可高达8%至10%以上。

投资回报率是影响投资决策的最重要因素，也是商业资产上市定价的主要参考依据。举例来说，在投资回报率5%的地区，如果税前净利润为每年20万加元，则此项物业上市的价格就会在400万左右。在稍稍偏远的地区，回报率可能达到10%，如果税前净利润同样为每年20万加元，此项资产上市的价格就可能在200万左右。

商业资产的转手都涉及到较大的投资额，投资收益的核算当然是至关重要的。很多中国的投资客和老张谈起，中国的商业资产投资回报比例要比加拿大温哥华地区高得多，可以达到20%至30%。相比较，这边的比例太低。老张对此的理解是：基本条件不同、风险值不同、社会环境不同，回报率当然不同。

基本条件方面：中国的商业资产是没有土地产权的，市政发展规划基本上没有长期的打算，随意性很强。在没有土地产权的基本条件下，道路建设，市政规划都随时可能威胁到某项商业资产的生存。况且，由于城市发展的随意性，任何一项商业资产都可能随时面临从天而降的竞争对手。反观加拿大，商业资产拥有永久性的土地产权，个人财产不可侵犯是加拿大立法的根本条件之一。市政规划和城市发展要征求民意，一切都是科学和稳定的。

风险值方面：中国的商业资产投资人追求的高回报也伴随着较高的风险值，主要是 由于经济发展的不均衡和不确定性造成的。当您投资某项物业，并取得很高的回报率的时候，机会是由于经济发展暂时性的不均衡造成的，这样的机会很快就会 被其他投资人灵敏的嗅觉所感知，竞争对手便会纷至沓来，您今年的回报率可能是30%，2年后的回报率可能就是15%了，那么您能否确保5年以后的回报率呢？目前中国很多的商业资产的投资人已经面临持平或亏损的状态。加拿大的资本主义经济已经发展了100多年，不同地区各行业的利润水平比较一致和稳定，不存在大幅度的差异。

社会环境方面：在中国，无论您的投资回报率有多高，所赚得的利润绝不会仅仅归您一家所有，您需要打点和维持的社会关系错综复杂，太多太多。扣除这些商业运营成本之外的社会关系开销，您最后的所得还有多少呢？在加拿大，商业运营就是纯粹的商业行为，在合法经营的范围内，任何政府部门和社会团体等无权干涉，从业者也就无需为这些社会关系所困扰。

温哥华地区乃至全BC省商业资产的投资回报，最大的特点是长期的稳定性。由于永久性产权的存在，只要维护和保养得当，资产的保值和增值是不成问题的，若干年后上市转手，成本资金回笼的时候，您将看到，我们今天所讨论的“投资回报率”实际上是您的“资产增值”，而您当初在商业资产上面的投资成本也只不过是生意上所付出的“抵押金”而已。

老张之言，仅供参考，欢迎交流，致电老张。  1-604-726-4666

温哥华地区过去4年来的商业资产交易额呈逐年上升的趋势

金花朵朵—温哥华焰火节上中国队的精彩表演—老张摄影（2008年8月）