商业地产指的是民用房地产项目之外的一切以盈利性经营为主的地产、房产、及工商业项目，这些项目中所含有的一切动产、不动产、无形资产以及库存量等统称为商业资产，商业地产的买卖实际上是商业资产的交易。在这些领域内投资，所涉及的技术性操作等方面便复杂了很多。华人社区在加拿大的商业地产投资领域内经验不足，操作起来往往会有些误解和生疏的地方。老张根据过去十几年来在商业地产投资项目买卖的运作经验，就客户朋友们所关心和可能遇到的各类问题，在此与大家简单交流一下。

保密协议（Confidentiality Agreement）：

商业资产的买卖交易原则性非常强，因为绝大多数的商业资产在求售时，都是在运营中的状态。就是说，商业地产项目的买卖都是在不断地营业过程中进行的。我们所遇到的第一个问题就是商业资产内部资料的保密问题，因为任何商业资产的背后都是由一家或多家公司在进行管理和操作，所有的数据和资料都处于保密状态，他们不可能愿意让同行或竞争对手乃至内部员工随意地了解此类资料。商业资产的所有者都只能在确认安全的情况下披露其内部资料和财务数据，大多数的商家都会在买卖双方意向性合约达成之后才肯进行资料披露。操作过程的第一步，就是要求买家签署《保密协议》。

《保密协议》具有很强的针对性，是针对其特指的商业资产而言的。不难理解，商业机密的披露首先要以信任为前提。信任从何而来呢？自然就是买方和买方经纪人保密的承诺。有些华人投资者对此感到无法理解，有些甚至拒绝签署此项协议，这只能说明，我们的华人朋友对此类交易的见识和理解有一定的偏差。在加拿大，任何商业行为都必须遵照法律和协议进行，西方人信任的是法律和条约，有些客户朋友对老张说，我们能够做到保密，但协议可否免除？那就请您试想，保密协议您都不肯签署，卖方如何会看到买方的诚意？卖方又何来义务向您披露商业机密？没有协议的约束，一旦出了问题将如何处理呢？

《保密协议》实际上对卖方、买方以及经纪人都有保障作用，是三方共同受益的公平公正的一项合约和法律文件。对卖方来说，看到买方签署的《保密协议》，卖方在交易的过程中就会放心地通过经纪人与买方进行资料和数据的交流，给买方提供种种方便，以便顺利达成交易；对买方而言，签署保密协议后，买方就拥有了查看及审核卖方所提供的所有资料的正当权益，并有权调阅其他资源的辅助佐证资料；对经纪人而言，有了这份协议，经纪人及其经纪公司便有了免责保证，也有了专业服务和经济利益的保障。

《保密协议》有多个版本，各经纪公司和各个商业资产卖方所出具的协议各有不同，但是大同小异繁简各一。主要内容有如下几个方面：

1.  买方确定不可以与卖方、卖方的供货商及卖方的员工直接联系和接触，所有与卖方及其相关方面的联系和会面以及实地考察等都要经过经纪人的准许和适当安排；

2.  买方确定不会与卖方进行直接交易，在未经经纪人和公司的许可下，不能与卖方进行直接的资料和财务数据的交流；

3.  买方确定对所有卖方的商业资产资料保密，不会向任何第三方透露，也不会随意复制和散发资料，一旦买方撤出谈判，买方将所有已获得的资料归还经纪人；

4.  买方签署的《保密协议》对买方的家人和公司合伙人以及买方的公司员工具有同等的约束力。

商业资产的交易以《保密协议》为第一原则和第一步骤，没有这项协议的约束，一切都无从谈起。在动辄几百万甚至几千万加元的交易过程中，安全措施是第一位的，否则，买卖双方潜在的损失可能无法估量。

老张之言，仅供参考，欢迎交流，致电老张。  1-604-726-4666

加拿大BC省中部Williams湖中的天鹅—老张摄影（2013年4月）