房屋上市后，卖方应该注意的配合问题（二）

房屋上市后，能否顺利卖出，能否卖出令人满意的价格，取决于多方面复杂的因素，也是当事各方相配合的结果。除了房屋本身的各方条件、适当的标价、经纪人的努力工作、良好的市场氛围之外，还有一个非常重要的条件，那就是卖方的配合问题。在任何时候，卖方与经纪人之间的配合工作都十分重要，缺乏配合的房屋销售注定是要失败的。上一期论坛中老张与大家讨论了挂牌问题、卫生问题、屋主的滞留等3个问题，本期我们继续讨论一下，卖方在配合上需要注意的另外两个方面：

4.  展示的时间问题：大约有3成左右的卖家在接到经纪人房屋展示通知的时候，未能及时作出安排，或者反过来和经纪人或者买家商量更改时间，难得的成交机会就这样一个一个地丧失了。他们此时可能忘记了“顾客是上帝”这一基本的行销原则。商场上的买家顾客是上帝，房地产市场上的买家更是如此。而且，一处房屋的最终买家只有一个，他可能出现在任何一次的展示中。所以，任何展示房屋的机会都绝不要错过。

根据老张的经验，无论是独立屋，还是城市屋或公寓，上市后平均展示30至50次才可能有一次成交机会，因此，每一位卖家都要做好展示30次以上、并且无条件配合及时展示的心理准备。按照这样一个30次以上展示的平均值来推算，理论上来讲，如果卖家错过了一次展示机会，而合适的买家恰恰就是此人的话，卖方将不得不再配合做30次以上的展示才有可能碰到下一位合适的买家。因小失大就是这个道理。有些卖家可能经常会问，为什么我的房子上市时间几个月都卖不掉？原因当然是多方面的，是否能够及时展示是重要原因之一。条件再好的房源，未能及时展示也会错失良机的。

每次展示之前，卖家可能都会花费一定的精力整理内务，确实不胜其烦。可否考虑这样一个建议，房屋上市期间，家人尽量缩小生活空间，这样，以往的全部就可能变成部分整理，这样就会更加简单易行。

5.  租客的协调问题：大约有2成以上的上市房源带有租客。有租客的房子展示的时候有诸多不便因素，这是众所周知的。如何与租客很好地协调，及时展示，这是一个很重要的方面。很多带有租客的房源还设定了一些特殊的展示时段，比如每周一次两个小时，或者每周一至两天等，卖起房来真是步履艰难。这只能说明，卖方和租客的协调有问题。

根据BC省的租务法例，租客在接到24小时以上的房屋展示书面通知后，应无条件配合经纪人的工作，特殊原因除外。这就给我们出了两个大大的难题：何为特殊原因？租客配合展示时，屋内的条件如何？法例中规定租客要配合，指的仅仅是开门展示，法律上来说，租客没有义务必须清理房间，保持房屋内部如何干净整洁。

对于卖房的屋主来说，房屋的买方是上帝，租客也是上帝。如何协调才能够保证展示及时、同时又干净整洁，这是每一个带有租客的卖家都要面对的问题。当今社会，任何销售活动都无不与经济利益相关联。大家可能都知道，屋主与买家达成合约卖掉房屋后，通知租客两个月之后搬家时，都要给租客一个月的租金作为搬迁安家的补偿。以此推论，我们可否考虑，卖屋的过程中，让租客及时配合展示并以良好的内部条件示人，并给予租客适当的租金补偿或者展示和清理房间的费用呢？老张的建议是，每次房屋展示之前，屋主都要和租客友好协商，并主动拿出一些费用补偿给租客，作为清洁房间和及时展示的劳务费，岂不皆大欢喜？这可能是一个非常行之有效的办法。要知道，假如每次给租客30元的清洁劳务费，展示30次左右可成功卖掉房屋的话，$1,000多元的费用是完全物有所值的。相反，如果租客极不配合展示，房屋内部又凌乱不堪的话，它会使得房屋上市的时间无限延长，错失多次良机是一种可能，还有一种可能是严重影响房屋的卖价，可能带来几千甚至几万元的价格损失。孰重孰轻，值得卖家朋友们深思。

老张之言，仅供参考。