房屋上市后，卖方应该注意的配合问题

房屋上市后，能否顺利卖出，并卖到令人满意的价格，其实是一个比较复杂的过程，也是多方因素相结合的结果。除了房屋本身的各方条件、适当的标价、经纪人的努力工作、良好的市场氛围之外，还有一个非常重要的条件，那就是卖方的配合问题。在任何时候，卖方与经纪人之间的配合工作都十分重要，缺乏配合的销售注定是要失败的。老张在此和大家讨论一下，卖方在配合上需要注意的几个方面：

1.  屋外的挂牌问题：大约有3成左右的卖家不愿在房屋的前面挂起上市的牌子，原因当然是多方面的。对于华人朋友而言，最多见的原因恐怕就是邻居和朋友们的看法。他们希望在不张扬的情况下，顺利卖出房产，这是一种很矛盾的心理和错误的做法。不张扬的推销能否获得应有的效果和成功？答案显然是否定的。有些卖家和老张说，不希望朋友们知道和关注我们家房屋上市这件事，以免引起各方议论，这种想法要不得。关心房地产市场的朋友，都会很容易在网上看到您上市的房子，想避开邻里朋友对您房屋上市这件事的议论纷纷几无可能，而这种做法的最直接的后果是，减少了房屋的市场曝光率，从而影响销售。任何一个房屋买家都会到目标地段的街区内实地考察几番，屋前的上市挂牌就显得十分重要，就如同上市商品的标签一样，是不可或缺的。

2.  屋内的卫生问题：在上市的房源中，十有八九都是屋主自住的房屋。自住房最大的问题就是如何保持室内的整洁，这是所有屋主自住房都要面临的问题。经验告诉我们，卫生状况欠佳的房屋展示几乎都是失败的。理论上来说，房屋交割的时候，屋主都会对房屋做彻底的清洁，到那时卫生状况自然不成问题，可是买家都是以现实看到的状况作为判断的标准。在展示卫生状况欠佳的房屋时，在短短的十分钟左右的时间内，经纪人的一大部分时间都会花在对卫生状况的解释上，从而影响了对房屋优势的讲解，买家对此类房屋的印象也会大打折扣，结果会是怎样呢？没有任何一个买家会对乱糟糟的厨房和污迹斑斑的卫生间毫不介意，也没有任何一个买家对污秽的地毯和凌乱的房间无动于衷。在这种情况下，房屋销售成功的机率会是多少？华人买家有很多人跟老张说过，要买西人住过的房屋，重要的原因就是对其室内的感觉。很多西人上市的房屋都有共同的特点：室内一尘不染、井井有条，装饰得非常协调，引人入胜。要知道，他们平时的生活中并不是每天都是这种状态，只是他们在卖房上很有经验而已，他们知道买方在意的是什么，怎样做才能最大限度地取悦于买方，所以他们在房屋卫生和装饰上狠下了一番功夫。

3.  卖方的滞留问题：很多华人朋友在经纪人展示自家房屋时，愿意滞留在屋内，他们有着各种各样的借口和原因，最多的恐怕是来自对陌生买家进门的戒备心理，这种做法是十分有害的。由于卖家的存在，买方会在很大程度上受到拘束，缺乏那种随意参观和自由评价的感觉。碰到那些心直口快的买家时，卖方会听到好多对房屋负面的评价，平添烦恼，所为何来呢？更糟糕的情况是，卖方亲自上前讲解，房子如何如何好，有何等的优势等等。老张在此给那些做过或正在做此类无益之事的卖家一个忠告：买家对卖家的现场推介从来都是不屑一顾的，从来都是深表怀疑的。买家在房屋展示过程中，最为信任的只有自己和自己的经纪人，其次是卖方的经纪人。本来同样的优势或特点，经纪人的解释和买方的认知都十分可信，经卖方解释一番后，反倒变成疑点了，万万使不得。有经验的经纪人知道如何揣摩客户的心理，如何尽力渲染房屋的优势。每天做的都是同样的工作，自然比卖家有经验得多。更重要的是，买方经纪人最为了解买方的需求，房屋展示中也会就此类需求刻意寻找并咨询卖方经纪人，卖方的介入会适得其反。

论及卖方的配合，还有几个方面值得注意，老张下期再和朋友们继续讨论。

老张之言，仅供参考。