请看老张为本月的市场评论录制的视频：
降息效果初现，市场开始反弹
加拿大央行连续三次降息之后，突然间在10月下旬大幅降息达0.5个百分点。经过这一系列的降息操作，市场终于有了正面的反应，10月份的市场开始发力，成交量大幅增加，房价在局部反弹，共管类房屋的销存量比也进入了卖方市场范围。但是，市场已经累积的巨量房源，还需要一段时间消化，能否有效地“去库存”，将成为短期内观察市场的最为重要的因素。
热点话题：
供求关系是决定短期内市场走向的关键要素。我们回顾一下这几个月市场的成交量和市场房源存量的变化：
| 2024年 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 |
| 当月成交量 | 2,415 | 2,831 | 2,733 | 2,418 | 2,333 | 1,904 | 1,852 | 2,632 |
| 当月上市量 | 5,002 | 7,092 | 6,374 | 5,723 | 5,597 | 4,109 | 6,144 | 5,452 |
| 房源总存量 | 10,552 | 12,491 | 13,600 | 14,182 | 14,326 | 13,812 | 14,932 | 14,477 |
从这一表格中我们可以看到：
房源的总存量，从3月份跨越万套整数关，达到10552套之后，连续5个月一路上扬。到了8月份，连续2次降息之后，部分房源撤出市场。9月份的房源再度创出了新高，到了10月份，经过连续4次的降息，市场的房源总量终于开始回落，市场的恐慌情绪，从此应该开始散去了。
市场开始反弹，在成交量上，已经有了很好的表现！！
但是，目前的14,477套房源总量，毕竟还是一个巨无霸，死死地压在市场的头上，也压在了很多关心市场人士的心里。要想移开这块巨石，需要市场买家的坚定信心。
信心来自何方？
信心首先来自经济大环境。川普赢得大选之后，美国的政策走向，将从“放眼全世界”变更为振兴美国经济。美国经济政策的转向，将带动与其联动的加拿大经济体系逐步抬升。可以预见的是，未来的经济发展，将重塑市场信心。
信心更要来自金融小环境。既然加拿大的通货膨胀率已经降至锚定的目标，就是2.0%左右，央行就再也没有任何理由继续坚持高利率政策，应该更加采用大幅地、快速地降息手段，推动经济的发展。近期各方的预测也都是这样，年底之前，有望看到另外一个0.5百分点的利息降幅。
房地产市场不像股市和汇市那样，冷热可转换于朝夕之间。房地产市场更像一艘巨型航母，每次调转航向，都需要克服原有的惯性，才能够慢慢转头。所以，前三次降息，相当于克服了市场下沉的惯性，第四次的大幅降息，才算是真正启动了市场掉头向上的发动机。
信心还要来自成交平均值。我们不止一次地谈过成交量平均值这一个重要数据。对我们整个地区而言，每个月房屋成交量的平均值是2600至2700套，这就是市场的刚需。它说明一个道理，每个月成交量要达到这个数值，才能够满足市场的住房需求。8月份和9月份的成交量的锐减，这是不正常的，欠下的成交量，势必将补充在今后的成交量中，对市场就会有一个客观上的托举作用。
信心还要来自市场循环期。我们来共同回顾一下过去两年多的市场运行轨迹：2022年的4月份以后，市场连续下跌9个月到2023年1月底，然后强力反弹6个月至2023年的7月底，之后又连跌6个月到2024年1月底，然后是4个月的连涨到2024年5月底，然后又是5个月的连续下跌到10月底。
照此等震荡规律来看，未来1、2个月内，市场就该重拾升势了。
市场概况：
从上个月的市场报告来看，结合我个人的市场实践经验，我对10月份的市场情况概括如下：
在成交量方面：
成交总量大幅增加，上市总量开始向下，房源存量压力山大！
在成交价方面：
房价系统继续下探，五月连跌更加难看，共管房屋曙光初现。
人气指标：
销存量比开始反弹，平衡市态趋向上沿，买方市场开始转换。
我们对这些评价逐一解释一下：
在成交量方面，成交总量大幅增加：
大温地区单月的成交总量，过去6个月来，一直在不断地下滑。从4月份最高的2800多套，一路降低到了9月份的1852套，之后的10月份，成交量突然暴涨到了2632套。所以说，成交总量大幅增加。
上市总量开始向下：
过去7个月来上市量都很大，到了10月份，单月的上市量相对于9月份有所减少。
房源存量压力山大：
9月份的房源总量，已经达到了前所未有的14932套，虽然10月份成交量突然放大，但是房源总量还是徘徊于14000套以上。这样的天量房源，对市场来说，就是压力山大。
在成交价方面：房价系统继续下探：
温哥华地区的房价在连续下跌4个月后，10月份依然下跌了0.6%，菲沙河谷下跌了0.7%，房价继续下探，尤其是菲沙河谷，下跌的房型和社区，都达到了70%以上。
五月连跌更加难看：
这是相对于央行连续降息而言，连续3次降息，市场连跌4个月，到了10月份，第四次降息，市场就连续第5个月下跌。真的十分难看，更加难看。
共管房屋曙光初现：
在市场房价总体5个月连跌的市态中，10月份却出现了一个奇景：温哥华地区的城市屋，10月份房价总体上扬了0.9%，一枝独秀，也应该说是曙光初现。
在销存量比方面，销存量比开始反弹：
两大市场在过去的5个月中，前4个月的销存量比都处于20%以下，12%以上，到了9月份，两大市场的销存量比的平均值居然降低到了12.0%以下，而在10月份，两大市场双双反弹，温哥华地区跳升至18.8%，菲沙河谷也是一路反弹到了15%以上。
平衡市态趋向上沿：
温哥华地区和菲沙河谷的销存量比，都在平衡市态中，并且开始趋涨，温哥华地区的销存量比已经接近19%，就是平衡市态的上沿。
买方市场开始转换：
令人高兴的是，在市场5个月连跌的情势中，温哥华地区的共管类房屋，10月份的销存量比都已经超过了20%，一只脚踏进了卖方市场范围。这是过去几个月来的买方市场，开始转向卖方市场的征兆。
市场综述：
在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2024年10月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为2,632套，与2023年10月份相比大幅增加了31.9%。上个月的总成交量与过去十年来相同时段成交量的平均值相比，减少了5.5%。 2024年10月大温地区各类房屋的当月上市房源为5,452套，与2023年10月相比增加了16.9%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为14,477套，比2023年10月增加了24.8%。目前的房源总量与过去十年来相同时段房源总量的平均值相比，增加了26.2%。
在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,172,200，比去年同期微跌了1.9%，与上个月相比价格也下跌了0.6%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$2,002,900，比去年同期上涨了0.3%，过去一个月下跌了1.0%；公寓的指标价格为$757,200，比去年同期下跌了1.6%，过去1个月来下跌了0.6%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,108,800，比去年同期微涨了0.4%，比上个月上涨了0.9%。
人气指标方面，2024年10月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为18.8%，处于平衡市态的上沿位置。
房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。
关键数据：
我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？
| 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
| 温哥华西区 | -3.0% | -4.0% | -4.1% | -1.9% |
| 温哥华东区 | +2.3% | +1.3% | +1.7% | +1.1% |
| 西温哥华 | -1.3% | -3.1% | -0.6% | -2.4% |
| 北温哥华 | -3.4% | -6.9% | -5.4% | -4.6% |
| 本拿比 | +1.6% | +0.1% | +0.7% | +4.2% |
| 列治文 | -1.5% | -2.7% | -3.2% | -1.0% |
| 高贵林 | -0.5% | -1.4% | -2.4% | +0.3% |
| 南素里-白石镇 | -1.4% | -3.6% | -2.8% | -1.7% |
从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格目前总体是下跌的态势。
公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、新移民入市的活跃区域，同时也是市场内的刚需品种。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：
| 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
| 温哥华西区 | -1.0% | -2.3% | -2.6% | -1.8% |
| 温哥华东区 | -3.2% | -2.4% | -4.6% | -3.4% |
| 本拿比 | +0.2% | -1.2% | -2.7% | -2.7% |
| 列治文 | -0.2% | +0.4% | -3.3% | -2.5% |
| 高贵林 | +1.2% | -1.6% | -2.6% | +1.0% |
| 新西敏 | -3.2% | +0.9% | -2.1% | -1.6% |
| 素里 | -0.5% | -0.1% | -1.2% | +2.3% |
公寓市场，房源的总量越来越大，市场的交易量也是逐年攀升，这种房型，由于新建房屋越来越多，体量也就越来越重要。这是最近几年很“抗涨”，也很“抗跌”的品种，因为绝大多数中心城区的公寓价格都达到或者接近价格的“天花板”了。
我们再来看一看疫情期间乃至疫情之后，中心城区开始火爆、曾几何时极为疯狂又风光无限的城市屋市场，最近的价格变化：
| 1个月 | 3个月 | 6个月 | 12个月 | |
| 温哥华西区 | +2.8% | +0.8% | –2.3% | +1.4% |
| 温哥华东区 | +5.5% | +1.0% | +1.1% | +3.6% |
| 本拿比 | -0.1% | -3.7% | -1.3% | -0.1% |
| 列治文 | -1.9% | -2.8% | -2.4% | +1.2% |
| 高贵林 | -3.5% | -5.3% | -4.3% | -2.7% |
| 新西敏 | +0.3% | +0.4% | -0.1% | -0.3% |
| 素里 | -1.1% | -4.4% | -4.8% | -3.5% |
现在城市屋的房价和市场的大环境一样，也展开了下跌的态式。
热点扫描：
市场热点：过去1个月内涨幅最大的城区和市场：
北温哥华城市屋：+7.4%
北素里的城市屋：+6.2%
皮特草原的公寓：+6.0%
枫树岭市的公寓：+5.6%
特瓦森区的公寓：+5.6%
目前多数的城区和房型在下跌，跌幅最大的在哪个区域呢？
市场冰点：温哥华地区和菲莎河谷地区8月份房价跌幅前6名:
温哥华地区和菲莎河谷地区10月份房价跌幅前6名:
特瓦森的独立屋：-4.8%
穆迪港的独立屋：-4.1%
北三角洲独立屋：-3.8%
高贵林的城市屋：-3.5%
新西敏市的公寓：-3.2%
温哥华东区公寓：-3.2%
数据看点：
第一， 温哥华地区的城市屋市场，在连绵不绝的下跌市态中，一枝独秀，单月涨幅达到了0.9%。这是市场的一个强有力的止跌回稳信号。
第二， 温哥华地区共管类房屋的销存量比，都双双跨越了20%的整数关，城市屋22.5%， 公寓22.2%，都进入了卖方市场的范围，预示着市场转暖就在眼前。
第三， 温哥华地区房源的总存量，从上个月的接近15000套，开始回落到14477套，预示着连续降息开始显出效果，市场企稳，止跌回升，应该就在未来的1-2个月。
观察结论：
连续降息就意味着市场即将转暖，在目前的市场，房源非常充足，是买家选购和砍价的，非常理想的时间段。这，就是买家很好的进场机会。
对于卖方来说，卖方的态度还是应该以观望和等待为主。我还是那句话，非必要不卖房，今后的房价会更强！
老张之言，仅供参考。更多信息请浏览：www.VanRealtor.com
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