市场综述

请看老张为本月的市场评论录制的视频:

春夏疯涨秋冬落,大温房市过山车!

2023年就这样悄然离去了,这一年的行情,用波谲云诡来形容,好像有过之,用起伏不定来形容,好像还有所不及,所以我们应该取一个中间值,就是过山车行情,上半年疯狂上升,下半年开始下滑,并且,下滑的速度越来越快。

温哥华地区的房地产市场,和菲沙河谷的一样,从2019年的下半年开始了一波,疫情期间,为期3年的大牛市之后,从2022年5月份开始疯狂地下跌,持续了9个月,到了2023年的一月底,立即展开了一波,连续6个月的疯狂反弹,之后,从2023年的8月份开始,市场价格徐徐下滑,加速,直到今天。

如果不出意外的话,目前也看不出任何意外的因素,我们2月份的市场还将是一个下跌的月份,那么我们就可以简单地,这样来形容和描述市场的过去和现在。

就是,33个月的大牛市之后,9个月疯狂下跌,然后是去年上半年为期6个月的急速反弹,紧接着就是6个月的下滑和加速下跌。对于2023年来说,一升一跌,犹如过山车。。

这一升一跌之后,2023年年底的房价,是不是就回到了2023年的年初的水平,这一年就像坐了一次电梯一样,升起来之后,又回到了一楼的原点吗?

不是的,上半年的升幅,比下半年的跌幅要大一些,我们还剩下5个百分点总体升幅。所以我们给这一期的市场观察取名为:春夏疯涨秋冬落,大温房市过山车。

既然是过山车行情,现在的市场下滑,还会持续多久呢?

老张的估算,应该还有3个月,直到加拿大央行开始降息的时候。

除了这个一升一降的过山车之外,这过去一年来的行情,有两个重要的看点,在此与大家分享:

第一个看点是:两大市场的年度总成交量,都少于过去10年来的平均值。温哥华地区的年度总成交量,比过去10年来的平均值,减少了23.4%,接近四分之一。菲沙河谷减少了8%。

这能表明什么深层次的问题吗?

说明两个问题,一个是,两大市场成交量都相对低迷。在近两年,人口的增加,已经呈现了,破天荒的历史纪录的前提下,低迷的成交量,无疑是给未来一、两年的市场,积累了更多、更强大的购买力。

这里指的就是成交量的平均值的含义:过去10年的平均值,在历史上,一直都有很强的指导意义。某,一到两个年度,一旦出现较大的成交量的缺失,未来的年度中,成交量就会呈现爆发式的增长,来达到或超过成交量的均值,以维持市场的平衡。

第二个问题就是,相对于过去10年来,成交量的均值,菲沙河谷的降幅,比温哥华地区,少很多,菲沙河谷降低8%,温哥华地区降低了23.4%,这说明,同样在市场低迷的大环境下,远郊的房地产市场,相对于中心城区,更加活跃,这也就印证了我们过去一直强调的,过去几年来,乃至现在和未来,市场价格的重心,在向下沉落,市场活跃的热点,在向外飘散。

第二个看点就是这个温哥华地区的年度涨幅5%,菲沙河谷地区超过6%,这个涨幅,是在过去一年内,央行的利息和房贷的利息不断升高的前提下获得的。

用我们房地产协会的经济学家 Andrew Lis 的话来讲,就是:

The fact that we ended the year, with 5% gains in home prices across all market segments, demonstrates that Metro Vancouver remains an attractive and desirable destination, and elevated borrowing costs alone, aren’t enough to block buyers determined to get into the market.

简单来说就是:

我们全年各个房型的综合涨幅达到了5%,说明温哥华地区一直都是很有吸引力的安居之地。高企的房贷成本,未能阻挡房屋买家的入市热情。

所以,我们的市场,依然强劲,我们的房价,依然坚挺。

目前市场的数据是如何表现的呢?我们来看一看2023年,全年的市场主要数据列表:

 

温哥华地区和菲沙河谷地区房地产市场2023年主要数据列表:

市场主要数据 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
大温成交总量 1022 1808 2435 2741 3411 2988 2455 2296 1926 1996 1702 1345
菲沙成交总量 626 898 1550 1554 1711 1935 1368 1273 1100 970 891 837
大温上市总量 3297 3467 4317 4307 5661 5348 4649 3943 5446 4664 3369 1327
菲沙上市总量 1833 1938 2559 2478 3533 3424 2855 2622 2860 2535 2030 942
大温房源总量 7478 7868 8617 8790 9293 9990 10301 10082 11382 11599 10931 8802
菲沙房源总量 4118 4490 4559 4632 5558 5944 6199 6291 6532 6580 6254 4670
大温销存量比 13.7% 23.0% 30.7% 32.7% 38.4% 31.4% 24.9% 23.9% 17.7% 17.9% 16.3% 16.0%
菲沙销存量比 15.2% 20.1% 34.2% 33.5% 30.1% 32.5% 17.0% 16.1% 14.0% 15.0% 14.0% 18.0%
大温房价涨跌 -0.3% +1.1% 1.8% +2.4% +1.3% +1.3% +0.6% -0.2% -0.4% -0.6% -1.0% -1.4%
菲沙房价涨跌 -1.4% +0.5% +2.0% +2.8% +2.1% +2.1% +0.5% -0.9% -0.8% -1.4% -1.1% -1.5%

 

首先,我们看看最上面的两行,就是最近几个月的成交量:

温哥华地区12月份的总成交量是1345套,是年初以来,除了1月份之外的,最差的月份。菲沙河谷地区12月份的成交量是837套,也是年初以来,除了1月份之外的,成交量最低的月份。

自从8月份市场开始下跌以来,两大市场的成交量,都在逐月减少。

我们再来看一看两大市场单月的上市总量:

从这个数据列表中,我们注意到,两大市场自从8月份市场开始下跌以来,

9、10、11、12这4个月的单月上市量,都在逐月下降。真正地符合市场阴跌的态势。

我们再来看看两大市场的房源总量:

温哥华地区目前市场上的房源总量是8802套,菲沙河谷地区目前市场上的房源总量是4670套,与前一个月相比分别下降了20%和25%,断崖式的房源总量的下跌。十分符合12月份传统淡季的特征,也给未来几个月的市场升温,打下了基础。

我们再往下,看看两大市场的销存量比:

温哥华地区12月份的销存量比是16.0%,是年初以来,除了1月份之外的最低值。菲沙河谷的销存量比是18.0%,全年排名第六,说明12月份远郊的市场人气还算均衡。

我们再来看看这个表格中,最后的部分,单月的房价变化:

大温地区12月份的房价总体下跌了1.4%,是年初以来12个月当中表现最为糟糕的月份。菲沙河谷12月份房价总体下跌了1.5%,也是全年表现最差的月份。房价在加速下跌,这是我们看到的,现实中,最为明显的市场特征。

从上个月的市场报告来看,结合我个人的市场实践经验,我对上个月的市场情况概括如下:

成交量方面:成交总量持续下探,上市总量减幅过半,房源总量不足一万;

成交价方面:房价系统继续疲软,五月连跌熊市尽显,房价低谷为期不远;

销存量比方面:销存量比中位平衡,两大市场指标均等,市场人气了无踪影。

我们对这些评价逐一解释一下:

在成交量方面,成交总量持续下探:

大温地区单月的成交总量,相对于5月份的今年的最高值3411套,过去7个月来一直在连续下滑,逐次递减。菲沙河谷地区过去几个月的成交量基本上也是同样走势,6月份,菲沙河谷的成交总量达到了本年度最高值1935套,然后是连续6个月的成交量逐月下跌,所以,成交总量持续下探。

上市总量减幅过半:

两大市场11月份单月的上市总量都已经很可怜了,12月份又比11月减少了超过前一个月的一半。温哥华地区比11月份减少了61%,菲沙河谷减少了54%,所以,上市总量减幅过半。

房源总量不足一万:

这里特指温哥华地区。温哥华地区的房源总量,7月份跨越了10000套整数关,连续维持了5个月之后,到了12月份,突然间下降到了8802套。

菲沙河谷也是类似的情况,房源总量在7月份跨越了6000套整数关之后,维持了5个月之久,然后,在12月,突然下跌到了4670套。

在成交价方面:房价系统继续疲软:

两大市场的房价在12月份都在下跌,自从8月份市场开始下跌之后,连续阴跌了5个月之久。

五月连跌熊市尽显:

一般情况下,只要市场出现三个月连跌,就可以宣告进入熊市。当我们今天看到市场连续第五个月下跌的时候,就已经到了熊市的中段了,这时,房价加速下跌,熊市特征非常明显。

在菲沙河谷总共24个城区和房型的计价单位中,12月份仅仅有3个城区和房型有微量的涨幅,占比12.5%,其余全部在下跌。在温哥华地区的57个城区和房型的计价单位中,12月份也只有10个有微弱的涨幅,占比17.5%。

房价低谷为期不远:

温哥华地区房地产市场的熊市,或者说,房市下跌的时间段,每一次都不太长,平均值是9个月。如果这个平均值,就像2022年的下半年一样,再度发挥作用的话,我们的市场下跌期,可能就只有4个月左右了。按照美联储和加拿大央行的降息时间表,也应该在今年的4、5月间开始降息,所以,房价低谷为期不远了。

在销存量比方面,销存量比中位平衡:

两大市场在12月份的销存量比,就是当月的成交量与当月房源总量的比值,还是处于平衡市态范围,平均来说,略有回升。16%至18%,处于平衡市态的中位。

两大市场指标均等:

温哥华地区12月份的销存量比官方数据为16.0%,菲沙河谷的官方数字为18.0%,大体上差不多,所以,我们说,两大市场指标均等。

市场人气了无踪影:

12月份的市场,是传统中最淡的时段。成交量特别少,人气自然就消失殆尽了。

 

市场表现:

请看下列图表,观察过去12个月内温哥华地区各类指标价格的逐月变化:

  1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
总价 -0.3% +1.1% +1.8% +2.4% +1.3% +1.3% +0.5% -0.2% -0.4% -0.6% -1.0% -1.4%
独立屋 -1.2% +0.7% +2.7% +2.9% +1.8% +1.9% +1.1% +0.3% -0.1% -0.8% -0.9% -0.9%
城市屋 +0.8% +1.8% +1.7% +2.1% +0.2% +1.5% +0.5% -0.1% -0.5% +0.2% -0.7% -1.8%
公寓 +1.0% +1.6% +0.7% +2.0% +1.1% +0.8% +0.6% -0.2% -0.2% +0.2% -1.0% -1.5%

 

在这个图表中大家可以看到,市场的房价从去年的5月份开始下滑至1月底,连续9个月之后,连续出现了6个月的反弹,之后的8月份、9月份、10月份、11月份和12月份,市场连续5个月下跌。

 

市场综述:

在成交量方面,温哥华地区房地产协会的数据报告显示,2023年12月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,345套,与2022年12月份相比增加了3.2%,与2023年11月份相比减少了23.4%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,减少了36.4%。 2023年12月大温地区各类房屋的当月上市房源为1,327套,与2022年12月相比增加了9.9%,比2023年11月份大幅减少了61.0%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为8,802套,比2022年12月增加了13.0%,与2023年11月份相比减少了19.5%。目前的房源总量与过去十年来相同时段房源总量的平均值相比,增加了0.3%。

在成交价方面,大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,168,700,比去年同期上涨了5.0%,与上个月相比价格下跌了1.4%。在各类房型中,目前全地区独立屋的指标价格为$1,964,400,比去年同期上涨了7.7%,过去一个月下跌了0.9%;公寓的指标价格为$751,300,比去年同期上涨了5.6%,过去1个月来价格下跌了1.5%;目前全地区城市屋的指标价格为$1,072,700,比去年同期上涨了6.4%,比上个月下跌了1.8%。

人气指标方面,2023年12月市场的总销存量比(当月的成交总量与市场的房源总量之比)为14.0%,比上一个月下滑了2.3%,已经连续3个月进入平衡市态。

房地产协会官方专家分析表明:每当销存量比小于12.0%的时候,市场价格就面临下行压力,我们称之为“买方市场”;每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候,市场价格平稳,我们称其为“平衡市态”;每当销存量比大于20%的时候,市场价格就会获得上行的推力,“卖方市场”因此形成。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去一年来这几个城市区域的表现如何呢?

 

  1个月 3个月 6个月 12个月
温哥华西区 -0.1% -2.5% +1.4% +11.4%
温哥华东区 -0.6% -2.2% -1.2% +10.3%
西温哥华 -2.1% -4.3% -2.7% +1.3%
北温哥华 +0.4% -2.3% -2.2% +6.6%
本拿比 -1.0% -2.0% -3.0% +7.3%
列治文 -2.4% -3.1% -3.2% +6.5%
高贵林 -0.6% -0.7% -0.5% +6.4%
南素里-白石镇 -2.3% -4.1% -3.1% +4.6%

 

从上面的列表可以看出,中心城区的独立屋价格目前绝大多数都呈现了连续下跌的态势。

公寓市场方面,由于此类房屋的可负担能力较强,也是本地买家、留学生、新移民入市的活跃区域。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化:

 

  1个月 3个月 6个月 12个月
温哥华西区 -3.1% -3.9% -4.6% +1.9%
温哥华东区 -1.8% -3.6% -2.9% +3.1%
本拿比 -1.3% -1.7% -1.7% +5.3%
列治文 -1.3% -0.8% +0.6% +8.9%
高贵林 -0.1% -2.4% -3.5% +3.6%
新西敏 -1.5% -2.0% -0.8% +6.6%
素里 -0.4% -2.5% -2.7% +7.7%

 

公寓市场,在2019年8月份开始的为期3年前的上一波大幅上升的行情中,中心城区的公寓涨幅远远地落后于市场的总体涨幅。在2022年下半年市场行情调整的阶段也很“抗跌”。2023年年初房价再度拉升的时候,公寓的涨幅也是比较有限,因为绝大多数中心城区的公寓价格都达到或者接近价格的“天花板”了。过去5个月来,公寓市场也同样开始了阴跌的行情。

我们再来看一看疫情期间乃至疫情之后,中心城区开始火爆、曾几何时极为疯狂的城市屋市场的价格变化:

  1个月 3个月 6个月 12个月
温哥华西区 -2.5% -2.3% -4.8% +6.7%
温哥华东区 -3.4% -6.0% -3.3% +4.3%
本拿比 +1.3% -0.7% +2.2% +7.2%
列治文 -0.3% -2.9% -2.4% +5.2%
高贵林 -1.6% -4.6% -4.6% +4.8%
新西敏 -3.9% -5.9% -3.2% +3.8%
素里 -2.2% -4.1% -5.4% +5.0%

 

现在城市屋的房价和市场的大环境一样,也展开了阴跌态式。

 

热点扫描:

市场热点:过去一个月内房价涨幅最大的有如下城区和房型:

温哥华地区:

南本那比城市屋:+2.9%

西温哥华的公寓:+2.5%

东本那比城市屋:+0.9%

北温哥华独立屋:+0.4%

北本那比城市屋:+0.4%

菲沙河谷地区:

阿波斯福的公寓:+0.9%

阿波斯福独立屋:+0.5%

克拉夫戴尔城市屋:+0.3%

菲沙河谷地区几乎是全线下跌,连5个市场热点都凑不齐了!!

市场冰点:

温哥华地区和菲莎河谷地区12月份房价跌幅前6名:

宝云岛的独立屋:-9.1%

特瓦森的城市屋:-6.6%

拉德纳的城市屋:-6.2%

皮特草原城市屋:-4.6%

阳光海岸独立屋:-4.4%

克拉夫戴尔公寓:-3.8%

 数据看点:

最为重要的看点,还是那个单月的房源上市量,和目前的房源总量。

虽然12月份是传统的淡季,但,急剧下跌的房源总量,又使得市场的供求关系紧张了起来,在这种情况下,只要市场稍稍回暖,房价系统就会轻松上扬了。

市场展望:

目前的房贷利息,处于高位盘整阶段。目前的市场房价,处于连续阴跌阶段。

美联储和加拿大央行,降息的曙光就在眼前。在未来的几个月市场的熊市期间,实力买家应该还有很好的进场机会,这是现金买家和投资人的黄金时段。

对于卖方来说,卖方的态度还是应该以观望为主。我还是那句话,非必要不卖房,明年房价会更强!

观察结论

目前的市场,房源总量在急剧减少,给市场价格系统形成了一定的减压效应。房贷的压力还在逼迫一部分卖家和投资人不得不壮士断腕以留得青山。市场未来的2-3个月就是要走“徐徐震荡下跌,寻找价格底部”的过程。

老张之言,仅供参考。更多信息请浏览:www.VanRealtor.com

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