美国底特律的廉价房到底是啥样儿?

“1-100美元,便可以买走一套房子”,这是美国汽车城底特律打出的广告。自从密歇根政府接管底特律后,这座美国名城已不可避免地要走向破产。早在10年前,底特律中心街区“鬼城”的房屋就以其白菜价而闻名,如今,这一萧条气象已经蔓延至市中心方圆12英里的地段,居民成批弃房出走,而外来者兴高采烈地前来“捡便宜”,如今这股“捡便宜风”已蔓延到中国大陆。

 

 

 

 

  中国媒体对底特律“烂尾楼”的报道称,有美国人两年来买下了底特律363处房产,而且是便宜的不得了,买双鞋子的钱就可以买一套房子,大大地合算。这位大手笔买房的美国人显然成了最好的底特律房屋推销商,她很有底气而且看起来有点买房只会干赚不赔的说,5年前卖45万美元的房子,她现在仅花2300美元就买了下来。在买房上最大的一笔开支花了12000美元,买下了曾价值170万美元的房产,最小的一套房子只花了500美元。一些中国人由此看到了商机,这发财的机会真是从天而降。

网上超过百万人热议如何到底特律抄底,更有网站称,他们将组织一批购房者到底特律去“巡礼”。

美国底特律市中心1美元的住宅

 



 

这种1美元的房子白给你,你敢要吗?





 





 

  近30年间,底特律流失了超过100万居民,目前底特律市的人口只剩下70万。几年前汽车工业的不振令汽车城萎靡不振,2012年,底特律被《福布斯》杂志评为“美国最悲惨城市”。底特律房地产市场一路下滑,城市住宅的中位房价只有7万多美元。那些在市场上标价便宜的住房基本上是在市中心地区,就如荒废的“烂尾楼”,投资这样的房地产就等于买了一堆废铜烂铁。想想看,在美国最悲惨城市买房,而且是白菜价的房,到底最后谁会成了悲惨世界的主人公?很多居民迁往底特律的郊区和卫星城,那里的房价还可以维持在较为正常的水平,做为投资或可获得回报,但这要看这座城市经济复苏的程度。




  这幢售价2.4万美元的住宅看外表还不错,属于活动住房。

  在美国买房那是要熟悉当地社区的情况,所谓房地产投资可赚钱的秘诀就是看住房在什么样的社区。底特律的房价看似白菜价,但其背后隐含了许多高于房价本身的隐性成本,对于那些外来的购房者而言,有能力去抄底,但这不等于有能力能把买到手的房子维持下去。




售价16.9万美元的这幢住宅,抄底还有希望赚钱,关键是看社区环境。




这是售价25万美元的住宅,居住面积有330平方米,五间卧房。




这幢售价32万美元的住宅,居住面积为350平方米,有4个卧房。

  看到1-100美元的房屋销售广告,美国房地产业界的明白人都知道,这广告的主要对象并不是本地美国人,而是在吸引那些想快速致富的外州投机者和对美国房地产情形不了解的外国人。美国《商业周刊》就曾撰文分析,借着美国经济复苏的东风,令那些对美国经济重燃信心的国际投资者重新注资美国楼市,并不是没有可能。这其中房价最为低廉的底特律,则优先得到了更多关注。

  美国本土的房产投资商大手笔购买房产,然后将其再翻倍转卖给来自世界各地的投机商。因此这些廉价房的最终买主,反而多是外国人。外国的购房者几乎无法在美国申请贷款,即便申请到贷款,利息也比本地人高得多。而这些廉价房有相当一部分是银行放出的止赎房(法拍屋),买家购买后还需缴清各种此前拖欠的税费。但对于这些,海外的购物者却知之甚少。

  底特律的房价便宜不?便宜。但其背后隐含了许多高于房价本身的隐性成本。底特律市的房子多是木头建的,且修建年代较早,后续的维修成本很高,买下这样的房子,维修费可能是房价的几倍。底特律的房产税也不低,大约是估价的2%-4%,有些房屋一年的房产税可能要数千美元。房屋估值由政府评估,现在政府差钱,把不值钱的房屋市场价值往高一些估值,然后收缴房地产税,这是地方政府从老百姓口袋里捞钱的合法手段。因此,在底特律买房,每年缴纳房产税自然就成了一笔不小的费用。

  在诸多购房隐性成本之中,海外购房者往往最容易忽略的,还有美国人最为看重的居住成本。底特律市中心是房屋最廉价的居民区,1美元的房子就出在这种地方。市中心13英里以内的市区全是贫民区,安全差、环境乱,黑帮盘踞,枪支泛滥,毒品交易横行。




 

 

 这幢售价49.9万美元的住宅,有4个卧房。


 

 

这幢售价49.9万美元的住宅,居住面积为260平方米。


 

这幢售价49.9万美元的住宅,外表看起来很漂亮。如果是在好的社区,不论是自住还是出租,都应当屋有所值。

“一元房”激起千层浪勿凭想象去美“炒房”

  新闻背景

  广州日报讯 就美国底特律出现的“一元房”,在国内引发的极大兴趣与讨论。外交部领事司特此提醒有意投资底特律房产的中国公民全面了解“低价房”背景,警惕风险,慎重做出决定。

  与此同时,全美止赎房屋和产权归银行所有的全部房屋数量今年第一季度同比增加9%,至150万套,另有1090万业主因资不抵债面临失去房产的风险。

  美国房地产市场是否开始复苏,复苏情况如何,中国人到美国投资房地产是否如某些中介所称般简单和有利可图?就这些问题,本报记者连线国内房地产专家与两位美国移民和投资顾问,为读者提供多角度的分析。

图:底特律一美元房子。

  记者 温俊华

  核心观点

  “美国各地房产因学区和居住环境的差异,价格区别很大,盲目听信中介忽悠在美国投资买房,无异于‘隔山买老牛’。而且,在美国买下房子后。每年还须交纳房产税。除非在美国有亲属和朋友代为了解、管理,我不建议中国人在美国买房。”

  ——美国金山华人服务社洛杉矶分社顾问 孟先生

  “经济的发展始终要靠实业和技术性创新,‘全民炒房’是国内的悲哀。套用中国的‘炒房’概念去美国买房,终将血本无归。”

  ——社科院金融研究所研究员 易宪容

  “相关数据显示,美国房地产市场确实正在复苏。我认为,目前美国主要大城市的‘房地产热’很大程度上是由外来资金,特别是来自中国和俄罗斯的资金、投资造成的。在美国买房子可以,但我不主张买房后任其空置的投资方式。”

  ——洛杉矶投资顾问 ALVIN WU




 

 

 

  底特律看房

  Q&A

  广州日报:对国内媒体近期报道的底特律低价房,甚至“一元房”,您怎么看?

  看房要带枪

  孟先生:“一元房”一般位于底特律偏远地区或城镇,房屋破旧,房屋所处街区几乎已经废弃,由一些失业者、流浪汉甚至“烂仔”霸占居住。当地房产经纪人带客人去那些地方看房子都随身携枪,以备不测,看房的客人也不敢下车。

  即使有的房屋能达到出售标准,但由于房屋破旧,市政府要求业主在购买房子后7天内装修,否则业主将面临入狱90天的处罚。由于“一元房”周边环境恶劣,即使装修好也难以入住,结果很大可能还是会继续废弃破旧或被流浪汉占住。

  ALVIN WU:底特律的房子多数都有接近上百年的历史。而且,底特律的房子分两种,一种位于稍好一点的地段,也就是中产区;另外的房子就位于比较偏远或治安比较差的黑人区,低价房基本都位于治安比价差的区域。

  房产市场开始复苏

  Q&A

  广州日报:美国房地产市场的现状如何?

  易宪容:美国房地产市场此前已经历了6、7年的低迷时期,现在转入了复苏阶段。从其房屋交易量等数据看来,美国房地产市场确实已开始回暖。

  ALVIN WU:自2012年以来,美国房地产市场出现了较快速度的反弹。数据方面也比较利好。房地产市场成为去年美国各个消费市场中表现最耀眼的市场。

  特别是在美国各大城市,相比2、3年前,房价上升势头明显。在洛杉矶,业主因看好房市前景而出现的“惜售”和“反价”情况增多。

  另外一个值得注意的现象是,在金融危机中“臭名昭著”的两大美国抵押贷款提供商——房利美和房地美,也开始“咸鱼翻生”。

  我认为,美国房地产市场的升温,很大程度上与外来资金,特别是来自中国与俄罗斯的投资相关联。对待房产,中国投资者素有“买涨不买跌”的惯性思维,这也在一定程度上催热了美国房地产投资市场。

  炒美“房产”风险大

  Q&A

  广州日报:全美房地产经纪人协会去年公布的一项数据显示,2012年中国购房者在美国房地产市场全年共投入约90亿美元,仅次于加拿大。中国人投资美国房地产需注意什么风险?

  易宪容:我认为,经济的发展始终要靠实业和技术性创新,“全民炒房”是国内的悲哀。投资买房,目的是为了赚钱,但美国的房地产市场状况和法规都和国内不一样,人们在美国买了房子,不可能拿到国内转手销售,因此,国人不能套用中国的“炒房”概念去美国买房,买来自住可以,想投资获利的话,终将血本无归。

  孟先生:美国各地房产因学区和居住环境的差异,价格区别很大。所以,盲目听信中介忽悠在美国投资买房,无异于“隔山买老牛”。而且,在美国买下房子后。每年还须交纳房产税。

  因此,除非在美国有亲属和朋友代为了解、管理,我不建议中国人在美国买房。

  ALVIN WU:据我了解,中国投资者多数倾向于在美国买下房产而将其空置。我认为在美国买房子可以,但应采取出租等更合理的管理方式,令投资更有价值。

  至于所投资房地产的情况和周边环境,应在投资前作详细了解。在美国,“www.zillow.com”是一个比较大型和权威的房地产网站,人们可以在网站上查询意向房屋及其周边房产的估价。



 

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