从温哥华地区的高房价说开去(七):看懂汇率

自从上世纪八十年代初,全世界开始发现并认识美丽的温哥华之后,温哥华的房地产就开始热络了起来。时至今日,温哥华地区房市之热,热至地球人目瞪口呆;温哥华地区房价之高,高至本地人无力负担。高房价已然是所有本地人茶余饭后的谈资。老张在前几期论坛上已经谈过这个问题的六个方面,就是第一要认清自己,第二要认清世界,第三要认清趋势,第四要关注华人,第五要看懂中国,第六要看懂市场。今天我们来谈一下这个问题的第七个方面:

理智地看待和分析温哥华地区的高房价,还应该做到看懂汇率

经济学家们每当谈起一个国家的汇率波动的时候,一定会说,汇率影响着一个国家的经济发展,尤其是进出口业更加与此息息相关。汇率下跌时,有利于出口业;汇率上涨时,有利于进口业。老生常谈,没什么新意。但是,对于在温哥华,汇率的升跌却有着异乎寻常的重要意义。

温哥华房地产

(如图)美元对加元在过去的2.5年时间里,上升了30%有余。

如图所示,美元对加元的汇率,在2010年中至2013年初,一直维持在1:1的水平。从2013年2月开始,美元一路飙升,加元一路下滑。时至今日,美元的升幅已经超过了30%。同样,中国的人民币一直与美元挂钩,相对于加元来说,也在过去的两年半内,相对上升了30%。这样,对于手持美元的美国人来说,来加拿大购物、旅游、置业都降低了成本;对于用人民币兑换加元来加拿大置业的中国人来说,同样降低了成本。

举例来说,来自中国的投资人某甲,计划在温哥华购买价值$100万加元的房产,按照加拿大贷款的原则,他可以用35万加元作为首期付款,从银行贷出$65万元而完成置业。加元贬值或人民币相对升值30%之后,对于某甲来说,原来的$35万加元升值后就变成了$45.5万,按照35%首期付款原则,某甲可以从加拿大银行拿出来的贷款额为$84.5万,合计为$130万加元。也就是说,加元贬值或人民币相对升值30%后,来自海外的资金在加拿大的购屋置业的能力也随之增长了30%。

在过去的2.5年内,我们温哥华地区的房地产市场表现如何呢?老张查阅过去的市场资料得知,这一波房地产的牛市行情恰恰就是从2013年2月开始的,也就是此轮加元贬值的初始阶段。从2013年2月至今,大温地区民用住宅MLS综合指标价格从$588,100上升到目前的$700,500,总体升幅为19.11%,独立屋综合指标价格从$1,002,624上升到目前的$1,141,800,升幅为13.88%,温哥华西区独立屋在同一时段的总升幅为32.97%,西温哥华独立屋在同一时段的总升幅为29.99%,令美国人钟情有加的温哥华市中心(Downtown)的公寓在同一时段里升幅为15.16%。

由此可见,看懂汇率并且将其变化与温哥华房地产市场的价格系统联系起来看,对理性地看待和分析大温房市有着切实的重要意义。对于美国的投资人来说,美元升值30%有加,温哥华Downtown的公寓才上升了15%,受益菲浅啊。同样,对来自中国的投资人来说,人民币相对升值30%有余,温西和西温的豪华独立屋尽管价格有大幅上升,但对他们来说,等于一点儿都没涨,而大温其他城区的房产对他们来讲,等于平均下浮了16个百分点。

大温的房价之殇,伤的是辛苦工作的本地人,核心原因之一是币值问题。

老张之言,仅供参考。

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