从温哥华地区的高房价说开去(六):看懂市场

温哥华地区房市之热,热至地球人举世瞩目;温哥华地区房价之高,高至本地人无力负担。在大温地区,这就是重要的民生问题,也几乎是所有本地人茶余饭后的谈资。老张在前几期论坛上已经谈过这个问题的五个方面,就是第一要认清自己,第二要认清世界,第三要认清趋势,第四要关注华人,第五要看懂中国。今天我们来谈一下这个问题的第六个方面:

理智地看待温哥华地区的高房价,还应该做到看懂市场

现实的市场与大温地区的房价情况如何呢?老张的答案是:物极必反。

温哥华地区房地产市场的价格系统,从2013年2月份开始到现在,已经走出了一个长达30个月的慢牛行情。30个月以来,市场每个月都有所上升,似有无尽无休的态势,而且近期又在加速上行。未来会是什么样的走势呢?老张认为,综合分析,此波慢牛行情将继续运行15个月左右,但其间将会面临很大的走势放缓的压力,原因在于两个方面比率的物极必反,就是利率和汇率。

在过去的3年中,加拿大央行一直坚持超低利率的原则,以拯救日益放缓的加拿大经济,而这一贯的超低利率,在刺激各行各业经济发展的同时,对房地产业起到了巨大的推动作用。可以这样说,温哥华地区现如今的高房价,与过去多年来持续走低的房贷利率是分不开的。

那么,加拿大央行的利率会长期保持如此的低利率吗?不会的。原因之一是,加国的房贷利率已经到了低无可低的地步,再次下调的空间几乎为零了。原因之二是,加拿大的利率走势历来都是和美国的利率走势相匹配和吻合的,美国的次贷危机发生至今,全国的经济已经开始跨越式的发展,美联储已经明确表示,今年秋季将开始逐步加息。果如此,则加国必效仿之。短期内加息的压力和可能性,会对房价的上行产生压力。

同样,在过去的3年里,加元的汇率一直在一个下降通道中运行着。美元和加元的汇差逐渐拉大,加元在人民币面前,币值也在逐步走低。使得来自美国和中国的房地产投资商在温哥华地区房地产市场上游刃有余,对房价系统起着推波助澜的作用。这一切都源于一个非常荒谬和错误的概念,即,加拿大是一个重要的石油输出国,她的经济发展和货币价值取决于国际市场上的原油价格。事实上,论及石油的出口量,加拿大在全世界连前十名都排不上,怎么就把加拿大的经济和币值与石油价格绑定了呢?

即便这个错误概念不能得到纠正,国际市场上的石油价格也在近几日再次触底。2015年初的时候,国际原油的价格也是下跌到了目前的$44至$45之间,引发了一轮强力反弹。如今又达到了如此低位,油价只要在此构筑双重底,更大的强力反弹上行将指日可待。届时,加元的汇率也将强力上升,而强力上升的加元将会对滚滚流入房地产市场的海外热钱起到一定的阻击作用。

世界上没有只升不降的市场,也没有只降不升的市况。短期内加元汇率可能强力反弹,美联储也会逐步加息,这些关键性的因素都会对目前大温地区狂热的房市起到一定的抑制和降温的作用,使得目前持续上升的慢牛行情走得更加稳定,更加长远。

老张之言,仅供参考。

Sutton Centre Realty - 3010 Boundary Road, Burnaby, BC V5M 4A1, Canada

电话: 604-435-9477, 传真: 604-638-0748, 电子邮件: Alec@VanRealtor.com