先买后卖还是先卖后买?

我们今天聊一下这一百姓的话题,如果您是不差钱的土豪,可忽略此文。

百姓生活,衣食住行,看似简单,实则不然。由于房地产的价格愈来愈高大上,并不是每一个人都有投资的能力。虽说高大上的房地产投资与多数百姓无关,但房地产市场是几乎每个人都要参与的。君不见,市场上多数卖家又同时都是买家?因为他们在换房子。一买一卖,或一卖一买,当如何处置呢?

先买后卖:这是最为理想的换房方式。先买好下一处房子,搬过去之后,再精心打扮一下原有的房子,挂牌出售。这样做的优点是:买房的时候很从容,没看到十分满意的房源可以等一等看一看,何时见到好房子何时再买。卖房子的时候也很从容,因为已经搬进了新房。您可将原有的房子进行必要的修缮和清洁,准备的精心,卖出的价格也会高一些。旧房上市后,成交是早晚的事,没有好价格不卖,照样可以等一等看一看。这样做的缺点是:钱从哪里来?因为在新房子买入之后旧房子卖出之前,在这段时间内,您要同时拥有两套房子,为换房增加了很多成本。解决方法:先和银行谈一谈,争取拿到一个短期贷款,在同时拥有两套房子的时段内,由银行给您搭一座“桥”,可让您顺利过关。有意思的是,银行也管这类短期贷款叫做“桥”(Bridge)。

为了买卖从容,也为了卖房时价格好一些,先买后卖值得一试。成本高些,但房屋的卖价也会高些。关键的问题是银行是否能够批准,是否愿意给您搭起这座“桥”,这要视个人情况而定。

先卖后买:这是最为实际的换房方式。先把现房挂牌上市,差不多成交或者已经成交的时候,再到市场上寻找房源。用卖房子的钱去买房子,卖房买房同时成交。这样做的优点是:先卖后买同时成交,在成本没有增加的前提下成功换房。这样做的缺点是:第一,卖房时卖家住在房子里,房屋的卖相往往会差一些,对卖价会有负面影响。第二,买房的时间不太宽裕,买房时比较匆忙,很多时候是为了买房而买房。解决方法:先去租一套房子,签一个为期半年的租约,用半年的时间解决换房的问题。这样做,既可以让您的房子在腾空和精心修缮装扮之后卖出好一点的价格,有可以有相对充裕的时间,在卖出原有的房子之后,从容地买房迁入新居。这种办法适合于那些经济实力不太强,银行不给“搭桥”的换房人。

很多人不愿意这样做,为了换房要搬两次家,一方面搬家太麻烦,另一方面租房也相对增加了成本。但是,您要想一想,房屋腾空装扮后卖出好一点儿的价格,溢价部分足可以负担租房的费用,同时您会有更充裕的时间买房子,提高新居的满意度,为何不可以试一试呢?

凡事都有利弊,个人情况不同,处理方法也应不同。有人可能会问,上述两种办法我都不喜欢,有没有两全其美的办法?我们下期论坛继续讨论。

老张之言,仅供参考。

 

百姓换房,一买一卖或一卖一买之间,不仅是生活中的重大决策,同时也有一定的技术含量,更重要的是正确的思维方式和可行的办法。上期老张给您介绍了两种成本稍高、较为理想化的换房办法,我们今天来看看在不增加成本的前提下,怎样能做到顺利达成交易?

先买后卖:看好房子之后,经过谈判达成一个比较远期的交易合同,就是把完成交易日尽量拖至最晚,至少3个月,然后争取在这3个月内顺利将原有房产卖出。这样做的优点是:目标明确且不增加成本。缺点是:稍稍有些冒险。冒险的第一方面是,目标房产既然是您看中的房源,就一定有很高的满意度。您看着很满意的房源别人可能也很中意,这个远期购房合同就比较难以达成。冒险的第二方面是,达成一个远期购房合约之后,在规定的3至4个月内,能否顺利卖出自己的房子,没有人会给出一个明确的答案。

一般来说,只要您的房子不是非常有特点或缺陷,比如土地不规则,房屋造型很独特,建筑风格很异样,内装修很有另类特点,房屋位于特殊的边角位置,地势或环境十分特别等等,只要不是这样的房屋,准确估价,将房屋进行适当的修缮和装饰,搞好室内清洁,在正常的市场条件下,3个月之内卖出,应该没什么问题。问题的关键在于,您是否敢于一试。

有条件的先买后卖:看好房子之后,与卖方达成一个有条件的交易合同,这个条件就是:“在规定的时限内卖掉自己的房子,然后和卖方成交。”有些朋友可能会有眼前一亮的感觉,对呀,这样做多么稳妥呀?其实不然。这样做,无非是在购房合约上添了一个尾巴,使您在短期内不能卖掉房子的情况下,可以退出买房合约。

和前一个方法相同的是,这样做不增加成本,比较保守。不能卖掉自己的房子就不去和卖方成交,这也是老外经常用的办法。唯一的缺点是,比较容易失去较为理想的目标房源,要知道,好房源不等人啊。不过,对于很多人和家庭来说,这个办法不失为一个较为实际的做法。

买卖同步进行:将自己的房子以较高的价格(高于正常价格的5%以上)标价上市,同时在市场上寻找可心的房源。如果暂时找不到合适的房源,就要更多地坚持自己房子的上市价格。如果找到了很合适的房源,就应在买房谈判的同时,将自己上市的房价降至合理的水平使其顺利成交。如果操作顺利,这应当是最为理想的换房方式。能否成功要看您和经纪人的配合工作是否有成效,要看市场的状况和个人心理感觉,同时还要看运气。

如果没有找到合适的房源,而自己上市的房子又有了很好的买家出了个很好的价格,卖了之后怕找不到合适的房子,不卖又怕失去这个好的买家和好的价格,怎么办?那就最好立即转入先卖后买的程序,接受这个合约,同时更加积极地寻找房源,如果实在找不到适当的房源,您或者与买方商量延期交易,提出交换条件予以买方适当的补偿,以争取些时日继续找房,或者搬出旧房暂时短租一套过渡一下。毕竟,在这种情况下,您的房子应该已经卖出了高于市场正常价格5%以上,无论给您的买家一定的“房租”予以补偿,以增加自己入市买房的时间,还是搬出来另外短租一套房子,这多卖出的5%的房价足可以应付自如了。

老张之言,仅供参考。

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