温哥华地区房地产市场每月简评–2016年9月

成交量下滑,市场进入温和的调整期

刚刚过去的9月份,应该是温哥华地区房地产市场最为敏感的一个月,因为市场自8月份见顶下滑的趋势明显,温和的调整期已经开始。

市场近两个月的重要特征是,成交量见顶下滑,预示着市场调整的开端,而这次的调整应该是温和的。大家都知道,在任何市场中,无论是股市、汇市还是房市,成交量都是市场数据最重要的基础,它决定着市场价格的方向。成交量上升价格上升,成交量下降则价格下降。9月份的成交量与过去10年来相同月份的成交量相比,下降了10%,影响了总体价格系统,MLS综合指标价格因此下滑了0.1%,这是市场经历了三年零七个月(43个月)的牛市行情后,首次出现的下跌。

此轮市场调整,与省政府15%的国外买家加税政策有关,同时也是市场发展的规律使然。我们回过头来看一看,2008年下半年市场调整了8个月,引发了一轮为期三年零4个月上升行情;2012年下半年市场调整了7个月,又发起了为期三年零七个月的上升行情至今。这样来看,每一轮市场行情的上升与调整,都是为期4年左右。即便省政府此次不加税,市场的调整期也应该如期来临。

这次调整的幅度应该是多少呢?2008年那一次下调了16%,2012年下调了近7%。保守的估计,这一次的调整幅度应该是7%到15%之间,乐观一点儿的估计应该小于7%。

预计市场这一次的调整幅度应该是7%到15%之间,是基于平均值来考虑,这一点无需论述。预计市场这一次的调整幅度应该小于7%,是基于大势的总体格局来考虑。

大势的总体格局是什么?放眼整个加拿大,华人的房地产投资,已经毋庸置疑地成为了房地产市场的“发动机”。针对温哥华地区的加税,并不能阻挡华人投资的脚步。在近距离范围内,BC省的其他地区就变成了巨额海外资金的投资目标,如维多利亚、科罗娜等;在远距离范围内,多伦多以及周围地区也变成了海外资金的追逐目标。近两个多月来,这些地区纷纷传来房地产市场热络,抢房大战硝烟四起的消息。

大势的总体格局对温哥华地区的房地产市场将会有何影响?老张最初的估计是:15%的加税政策,客观上给外国买家,尤其是中国买家总体加价高达15%,影响他们的购买力可多达30%(详见老张8月初发表的市场观察文章)。假以时日,一旦温哥华地区之外的房地产市场价格系统上升15%以上,全加拿大的市场就将达到一个新的平衡点。简单地说就是,我们被省政府强行加税,也就是加价15%,等到其他地区价格上升15%之后,就彻底消化了15%税率的影响,外资流动就会平衡下来,我们就有了新的市场机会。

在市场走向方面,更大的可能则是:温哥华地区房价下行5%,其他地区上行10%,以这样的方式消化着15%税制的影响,这样应该是更为合理的走势。完成这一走势需要多长时间呢?应该不超过半年。原因有二:第一,大温地区市场下行5%,半年之内应该完成;第二,目标为大温地区的外来资金,在转战其他地区之后,会加速推升当地的市场价格,价格上行10%的这一目标在半年之内实现,也应该绝无问题。

然而,9月份大温地区房地产协会的市场交易数据证明,加税政策虽然对独立屋市场造成了重大冲击,但是公寓和城市屋的市场依然火热。就是说,加税政策对本地的加拿大人没有造成重大影响,因为住房的刚需依然存在。据加拿大《环球邮报》9月28日报道,截止至今年的7月底,过去一年中共有32.09万新移民登陆加拿大,比上一个年度狂涨了33.3%,同时也是过去30年来新移民入境数字的最高值。我们有理由相信,新移民在大温地区购房的目标,以中低价位的房型为主。

值得特别注意的是,过去两个月独立屋的均价在大幅下挫,由1月底的峰值$1,826,541已经下降到8月份的$1,470,265,虽然9月底有所回升,至$1,532,242,但是,均价大幅下挫,表明独立屋市场的价格重心在下移,中低价位的独立屋交易活跃,人气和大众关注点主要在平民市场中,豪宅市场不容乐观。

不同的房型,不同的区域,价格系统有升有降,市场处于温和调整中。

市场综述:

在成交量方面,9月份的总成交量为2,253套,与2015年同期相比降低了32.6%;与2014年同期相比降低了9.5%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,下降了9.6%,这也是今年初以来,交易量最低的月份。9月份的上市量是4,799套,当月销量比(当月成交量与当月上市量的比值)为24.1%,理论上依然处于卖方市场范围。

在成交价方面,9月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$931,900,较8月份微微下浮了0.1%。值此市场调整之际,这一数据应该是此波行情调整的初始阶段。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的27个月之后,首次出现下滑。综合指标价格比去年同期上升了28.9%。

人气指标方面,9月份的总销量比为24.1%,这一数值较前几个月低了一些,但依然处于卖方市场范围!销量比反应的是市场的人气,是市场房源的总存量和当月成交量的销售量比。24.1%这个销量比值,表明9月份市场的供求关系在逐步缓解。

菲沙河谷地区,过去1年来各类房屋的综合指标价格上升了35.2%,比上个月下降了0.7%。其中,一年来独立屋的总体涨幅为37.5%,公寓涨幅为26.6%,连体屋涨幅为35.9%。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、本拿比、列治文、南素里等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去3个月乃至一年内这几个城市区域的表现如何呢?

温哥华东区近两年独立屋市场异常火热,过去3个月的总体涨幅为1.7%,过去一年来的涨幅达到了32.4%,热度非凡;温哥华西区一直是华人心目中房地产市场的风向标,过去3个月来,独立屋的总体涨幅为2.2%,全年升幅为32.1%,紧随其后;西温哥华的独立屋市场在过去的几年来一直都是华人关注的热点,过去3个月的总体涨幅为3.1%,一年来的总体涨幅更是达到了36.5%,已经超越了温哥华;本拿比地处大温地区地理位置的中心地带,过去3个月来独立屋的总体涨幅为-1.63%,全年度上升了31.8%,表现优异;列治文是华人密度最大的城区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为-0.8%,全年总体上升的幅度为39.3%,独占鳌头;南素里–白石镇是华人钟爱的豪宅区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为1.6%,全年升幅为38.6%,涨幅超出了大温地区的平均值。

市况要点:

1.  省政府宣布对国外买家另外征收15%的过户税,滚滚流入市场的海外热钱将受到遏制。技术面上,市场调整的时间之窗已经开启,温哥华地区房地产市场进入温和的调整阶段。

2.  在美国开始加息之后,加拿大央行近期宣布依然保持利率不变,依然处于历史极端低位。长期的低息政策在刺激经济发展的同时,也十分有利于房地产业的发展。

3.  大温地区本地人在市场内交易依然活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,尤其是低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和小型独立屋等交易非常活跃。

4.  高价位房地产价格有所下滑,带动着温哥华地区独立屋成交均价向下大幅调整。

5.  来自中国的留学生家长和短期游客早已成为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。加拿大政府将在中国设立更多的签证中心,未来将会看到更多的留学生家长及短期游客入市。新的过户税政策使他们犹豫观望,短期适应和调整后,将回归市场。

6.  过去一年来,新移民入境数量有了大幅的增加,2015至2016年度,全年入境的新移民总量已经达到了32.09万人,是过去30年来的最高值。新移民的增加会给本地房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场尤为如此。

7.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌。

8.  加拿大联邦以及各省新近公布的移民计划,以及新版BC省提名移民计划,给移民市场带来了勃勃生机,也在推动着民用和商业地产市场。

9.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

10.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,边缘地区不断涌现的中低价位楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

11.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场的宠儿,市场调整期内依然抢手,菲沙河谷的市况也大体相同。

12.  调整来临,菲沙河谷市场依然火热,价格继续攀升,表明本地买家依然对后市充满信心。

13.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋近几年一直是年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、素里中南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏。

14.  TPP协议的草签,将逐渐形成对BC省林木、海产、矿产、农产品出口的巨大推动力,将为本省创造更多就业机会。未来几年内BC省将是全加拿大TPP协议最大的受益省份,此番利益将为全省的经济带来巨大的活力,吸引外省的人口迁居来温,从而推动基础产业,包括房地产业的更健康的发展。

15.  中国早已宣布人民币今年10月将正式加入SDR,这在客观上会增大人民币贬值的压力。让我们拭目以待,人民币的贬值趋势不可逆转,民间资金外逃会逐步加剧。

16.  加拿大政府近期明确表示,欢迎中资企业来加投资,未来可见大型商业地产项目转手速度加快。

市场热点:

独立屋方面:过去3个月以来大温地区上涨最多的城区在皮特草原,涨幅为4.3%,其次是枫树岭,涨幅均为4.0%,第三是西温哥华,涨幅为3.1%。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是高贵林港,涨幅为8.5%,其次是穆迪港,涨幅均为7.8%,第三是新西敏,涨幅为7.6%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是南本拿比,涨幅为 10.2%,其次是枫树岭,涨幅均为6.6%,第三是皮特草原,涨幅为6.1%。然而市场总是涨跌互现的,尤其是在市场调整期内理当如此。近期跌幅最大的是北本拿比的独立屋市场,3个月来的跌幅为4.1%。

观察结论

2016年9月的市场已经进入调整状态,成交量在下滑,价格稳中有降。供求关系正在逐步缓解,价格应该进一步趋缓。温哥华地区的房地产市场自从2013年2月进入牛市行情,一直在节节上升,MLS价格系统在上升通道中稳定上行了整整3年零7个月之后,9月份开始下滑。从技术和政策两方面来看,此番行情到此告一段落,市场将进入一个温和的调整期。

老张之言,仅供参考。

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