温哥华地区房地产市场每月简评–2016年1月

买方的竞争使得卖方继续主导着市场

温哥华地区的房地产市场,继红红火火的2015年之后,2016年1月份顺势而上,形成了新年伊始的“开门红”。由于过去3年市场的持续上升,人们对这样的态势已经习以为常,买方已经习惯了抢购,卖方也习惯了多家竞争抬高成交价,街头巷尾的人们也都在谈论着市场,社会上的媒体似乎也推出了一个统一的概念:中国人在抢房!中国人在推动市场!

可是,事实却远非这样简单。一个市场的短期上升或者局部波动,某一方势力的推动作用会非常明显。但是目前市场态势的发展已经整整持续了3年,一味地认为这都是华人买家推动的结果,就有失偏颇了。前几天,大温地区房地产协会主席Darcy McLeod在接受记者采访时就曾说过,市场成交的活动绝大多数是本地人所为,本地人占有着总体成交量的90%以上。由此看来,中国因素就最多只有百分之五了,毕竟,外地人或者外国人不仅仅由中国人构成。

市场的疯狂已经搞得BC省政府都不“淡定”了,一月底传出消息说,省政府正在指使BC Housing这个机构研究外国人在我们这里房地产市场的投资情况,之后可能要制定相应的策略以应对这种严重的局面。消息一出,华人社区有些人就开始担忧起来,认为此举一定会对房市产生重大影响。老张对此不以为然,因为,BC省的财政部在去年6月份就曾分析说,大温地区销售的房屋中,被外国人买走的比例不到5%。所以外国因素对我们本地的房市到底有多大影响,一直存在着争议。况且,加拿大政府机构和立法机构在制定政策之时,要走完一个庸长的程序才有可能,出台政策的时候就一定非常滞后了。假定有朝一日省政府出台一刀切的政策,砍掉的可能只有那5%的成交量,对整个市场的态势应该不会产生实质性的影响。

观察一个地区的房地产市场走势,首先应该把她放在一个大环境内来看:加元汇率的疲软引发国外资金觊觎我们的房市,这是很正常的;加拿大央行利率持续保持低位,对房市有“托举”的作用;我们邻省阿尔伯塔石油企业的颓势,使得很多人不得不来经济红火的BC省寻找饭碗;全世界范围内的环境恶化,凸显加拿大的各方优势;这些也只是部分原因。其实,人们的心理因素至关重要,市场的走势影响了大众的心理,而大众的心理又反过来推动着市场。当市场的升势被所有人认清并接受之后,买方和卖方便开始共同推动市场,这就是大众心理的作用。

市场综述:

在成交量方面,1月份的总成交量为2,519套,而当月的上市量是4,442套,当月成交量与当月上市量的比值(当月销量比)为56.7%,较之12月份的139.47%下降了一半有余。虽然供求关系依然紧张,看看当月的销量比,似乎得到了一点缓解。

在成交价方面,1月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$790,200,较12月份上升了3.7%,达到了一个新高点,继续在创出历史新高。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的第20个月。综合指标价格比去年同期上升了22.9%。独立屋、城市屋、公寓的综合指标价格也都创出了新的记录,其中,独立屋的综合指标价格已经达到了$1,292,100,比去年同期上升了27.8%,一直是市场的亮点。

人气指标方面,1月份的总销量比为38%,这是从2015年3月开始,销量比连续超过30%的第10个月。销量比反应的是市场的人气,是市场房源的总存量和当月成交量的销售量比。38%这个销量比值,表明目前市场的人气极其旺盛,全地区的房地产市场目前依然是一个极端的卖方市场。

2016年1月份的数据报告显示,独立屋的成交均价在迅速上升,目前独立屋的成交均价已经高达$1,826,541,比2015年12月的$1,647,267上升了10.88%!!这一数字十分惊人,这表明独立屋市场方面,中高价的房源交易量在迅速上升,带动着整个独立屋市场的价格屡屡冲高。

市态趋势:

过去3年来,市场一直持续着上升态势,2015年的下半年更是在加速上升,2016年的一月份持续了这一走势。所有关心房地产市场的人们都已经明确地看到,市场在持续不断地上升,而这种上升具有极大的普遍性,大温地区和菲沙河谷地区到处都硝烟四起,抢房大战愈演愈烈,已经毫无热点可言。在各个城区和社区内,多方竞价购买老旧的独立屋已成常态。

最近几个月愈发引人注目的是菲沙河谷市场,以往平衡稳定的素里、兰里两市已经成为抢房者新的战场,多方竞价已不鲜见,竞争的激烈程度毫不亚于温哥华的中心地区。老张在上周带客户去兰里参与了一次理性的竞价,结果,9个Offer中只有我们一家买方是华人,其余的8个Offer都是其他族裔的买家做的,以西人为主,成交价被西人买家推高到了标价之上的10%多。

我们经常说,要认清趋势,不可与趋势作对。既然市场上升的趋势已然摆在所有人的面前,大势所趋的情况下,顺势而为就理所应当了。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、本拿比、列治文、南素里等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去3个月乃至一年内这几个城市区域的表现如何呢?

温哥华东区近两年独立屋市场异常火热,过去3个月的总体涨幅为6.7%,过去一年来的涨幅达到了28.6%,保持着全地区的领先地位,热度非凡;温哥华西区一直是华人心目中房地产市场的风向标,过去3个月来,独立屋的总体涨幅为6.1%,全年升幅为25.1%,紧随其后;西温哥华的独立屋市场在过去的几年来一直都是华人关注的热点,过去3个月的总体涨幅为11.3%,一年来的总体涨幅更是达到了32.2%,已经超越了温哥华;本拿比地处大温地区地理位置的中心地带,过去3个月来独立屋的总体涨幅为7.6%,全年度上升了31.3%,表现优异;列治文是华人密度最大的城区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为7.7%,全年总体上升的幅度为29.6%,不负众望;南素里–白石镇是华人钟爱的豪宅区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为5.8%,全年升幅为23.2%,较之大温的中心区域略逊一筹。

市况要点:

1.  低迷的石油价格,抑制着加元的汇率,这种态势强烈地吸引着海外资金,尤其是来自中国的热钱在大温地区购置产业,因为加元的低汇率大大地拉低了华人在加拿大的购房成本。

2.  在美国开始加息之后,加拿大央行依然保持利率不变,继续实行低息政策,以刺激经济发展。目前的房贷利率处于历史极端低位,十分有利于房地产业的发展。

3.  各大银行近期陆续推出了超低房贷利率计划,以吸引客户,增加本行的竞争力,这些措施客观上增加了市场买家的房屋购买力。

4.  大温地区本地人在市场内交易愈发活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,尤其是低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的小型独立屋等强烈地吸引着买家。

5.  来自美欧等国家的投资人近期愈发活跃,他们最钟情的地域是温哥华的Downtown,那里的公寓房源愈发紧俏,多方竞价经常发生,这里的市场环境与加币对美元的汇差息息相关。

6.  高价位房地产项目近几个月来交易量稳定升高,带动着温哥华地区独立屋成交均价屡创历史新纪录。

7.  来自中国的留学生家长和短期游客早已成为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山,购房目标也已经从中低价位的公寓、城市屋延伸到了中、高端独立屋房产。

8.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌。

9.  新版BC省提名移民计划,给移民市场带来了一线生机,也在推动者商业地产市场。

10.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

11.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场。除少数新楼盘热销之外,滞销楼盘与日俱增,新楼盘的价格战和促销战此起彼伏。边缘地区不断涌现的中低价位楼盘价位十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

12.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场的宠儿,也是众多华人买家和投资者乐于追逐的目标,多方竞价抢购已成常态且遍地开花,菲沙河谷已成新的战场。

13.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋已经成为年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、素里南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏。

14.  TPP协议的草签,将形成对BC省林木、海产、矿产、农产品出口的巨大推动力,将为本省创造更多就业机会。未来几年内BC省将是全加拿大TPP协议最大的受益省份,此番利益将为全省的经济带来巨大的活力,吸引外省的人口迁居来温,从而推动基础产业,包括房地产业的更健康的发展。

15.  中国宣布人民币明年10月将正式加入SDR,增大人民币贬值压力的同时,会加快国人资金流向海外的速度。

市场热点:

独立屋方面:过去3个月以来大温地区上涨最多的城区在北温哥华,涨幅为11.8%,其次是西温哥华,涨幅为11.3%,第三是东本拿比,涨幅均为9.9%。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是枫树岭,涨幅为23.1%,太惊人了!其次是温哥华东区,涨幅均为13.0%,第三是高贵林,涨幅为10.4%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是温哥华东区,涨幅为 10.0%,其次是穆迪港,涨幅为9.7%,第三是温哥华西区,涨幅为9.6%。然而市场总是涨跌互现的,3个月来累计跌幅最大的是东本拿比的城市屋市场,跌幅为7.8%。

地处大温地区边缘的Tsawwassen和Ladner,独立屋房价在过去的一年来,已成异军突起之势。过去三个月的涨幅分别是9.7%和9.1%,全年的涨幅更是分别达到了37.8%和30.6%,Tsawwassen的全年涨幅为全地区之冠。这种态势与即将启动的跨河大桥项目息息相关。

观察结论

2016年1月的市场供求关系稍有缓解,市场房源的总存量依然很低,价格系统又创新高。房市的辉煌令大温地区为世界瞩目。温哥华地区的房地产市场自从2013年2月进入慢牛行情至今,价格系统在上升通道中已经稳定上行了整整3年,新的高点依然可期。

老张之言,仅供参考。

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