温哥华地区房地产市场每月简评–2017年1月

冷静开市,反攻在即

2017年1月份温哥华地区的房地产市场,在进入调整阶段5个月之后,在供求双方陷入僵局的相持状态中,悄无声息开始了。成交量极度萎缩,成交价渐次滑落,市场人气清淡,这些都是1月份的市场特征。

如果说,2016年的市场经历了一个由热转冷的过程,那么,2017年将是一个由冷渐热的年份。因为,从技术层面上来看,调整市道将在上半年完成,今年的春夏之交将开始积聚能量逐渐走强,这是市场规律使然。另外,一月底省长和省财长分别宣布的过户税调整政策,也为这次市场调整的期限和规模,人为地定下了基调。

大家都知道,1月底之前的两天,省长曾亲自宣布,对大温地区国外买家额外征收15%的过户税政策将有所调整,即,持有工作签证的人士将被豁免这一重税。另一方面,省财长又公开表示,可以考虑部分退还已经收取的税金。虽然这两位省府大员没有公布调整政策的实施细节,但我们有理由相信,过户税调整的说明性文件将不日推出,届时,市场将获得坚定的支撑,房市攻防战将转入反攻阶段,价格系统将从现在的谷底缓慢地爬升。

这次省政府口风的大逆转,与去年7月底出台的强力干预市场的措施相比较,无疑是“打一巴掌给个甜枣”的把戏,证明省政府虽然曾经处事粗暴幼稚,但是本意并不是想把大温地区的房市一棍子打死,或者说,面对反对声浪高涨起来,市场确实进入寒冬之后,省政府不得不开始反思和谨慎起来,做出一定的政策和税率的调整也在情理之中。但是,真正的动因只有当权的核心人物最为了解,老张相信,他们无论如何也不会告诉我们政策调整的内在原因,我们只能看到,省政府原来的设想是对市场进行部分地打压。

历史的进程就是这样,市场的发展也概莫能外,在重要的关头总会出现突发事件。正如中国1931年开始的抗日战争,在经历了近10年的防御和相持阶段之后,1941年太平洋战争爆发,给了中国战场的战略反攻一个历史性的契机,我们最后迎来了1945年全面的胜利。温哥华地区这一场房市攻防战也是大同小异,在为期8至10个月的过程中,经历了前6个月的防御和相持阶段后,省政府的过户税政策突然转向调整,看似突发,实则必然。大温地区的房市将因此得以支持,未来的几个月将开始反转,战略反攻将逐渐拉开帷幕。

老张认为,即便反攻开始,市场的领头羊也将不再以高价豪宅为主,下一波的市场浪头应该出现在中低价位的市场范围,原因有三:第一,高价豪宅价格在过去的十多年来,已经冲高了两倍有余,有高高在上之感,远远地脱离了本地人的消费能力;第二,持有工作签证的买家,对高价豪宅会望而却步,甚至是望尘莫及,因为他们中大多数人的购买力还是有一定的局限;第三,高价豪宅的确是海外富豪们的市场范围,15%的过户附加税如果不能在短期内全部取消的话,会对豪宅市场产生长远的影响。

2016年8月开始至今,市场进入调整阶段6个月之后,经历了防御与相持阶段,现在的具体情况到底怎样呢?老张研读了今年1月份的大温地区房地产局的市场数据报告之后得知:

过去6个月来,整个市场各类房型的综合指标价格下降了3.7%,其中独立屋下降了6.6%,公寓价格上升了0.3%,城市屋下降了0.4%。这就是说,共管类房型(公寓和城市屋)价格几乎持平,唯有独立屋价格在徐徐下滑。可见,现在的市场重心区域,以及人们所关注的房型范围,以中低价位为主。

市场的调整,无论是市场规律使然,还是政府干预所致,都是必要的和必然的,因为这样才能有利于市场长期的健康发展,这是大家共同的利益。15%的过户税真正地损害了独立屋市场,属于当地人的公寓和城市屋市场则几乎没受什么影响。到目前为止,省政府过户税的调整是有成效的,它起到了特殊打压独立屋市场尤其是豪宅市场的作用。但是,从省政府的系列政策以及市场的反响来看,盼望市场下跌甚至崩溃,绝不是整个社会的主流心态,也不符合主流社会的意愿。另外,理智地分析我们市场的本身,再观察一下周围的市场环境,后市乐观不容置疑。

过去6个月,大温地区的房市在冷却的同时,周围的市场则是热火朝天。无论是远在东部的多伦多,还是近在咫尺的温哥华岛或菲沙河谷的东部,只要是大温地区的范围之外的热点城区内,房价都处于持续上升的状态。房价的此消彼长,也会很快消化掉15%过户税的影响,各地的房价系统将进入一个新的平衡期。

市场综述:

在成交量方面,2017年1月份的总成交量为1,523套,与2016年12月相比,下降了11.1%,与2016年同期相比降低了39.5%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,减少了10.3%,这也是过去1年来,交易量最低的月份。1月份的上市量是4,140套,当月销量比值(当月成交量与当月上市量的比值)为36.79%,1月份的上市量,与上一个月的1,312套相比,猛增了2倍有余!

在成交价方面,1月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$896,000,较12月份微微下浮了0.2%。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的27个月之后,第5个月出现下滑。综合指标价格比去年同期上升了15.6%。

人气指标方面,1月份的总销量比值为21.0%,比前一个月整整降低了7个百分点,这一数值较前几个月也低了许多,但相对于市场的总存量比较,依然处于平衡市场的上沿和卖方市场的边缘!销量比值反应的是市场的人气,是市场房源的总存量和当月成交量的销售量比。总销量比一个月内降低了7个百分点,表明1月份市场的成交量在减少的同时,上市量在大幅增加。

上个月上市量的大幅增加,与月底之前的中国春节息息相关,因为很多潜在的卖家愿意到市场上试水,想赌一下中国春节期间的市场运气,这样就与12月份这个传统的淡季,形成了一个较大的反差。

关键数据:

温哥华地区:过去1年来各类房屋的综合指标价格上升了15.6%,比上个月下降了0.2%。其中,一年来独立屋的总体涨幅为15.8%,公寓涨幅为15.6%,连体屋涨幅为19.9%。

菲沙河谷地区:过去1年来各类房屋的综合指标价格上升了24.9%,比上个月上升了0.3%。其中,一年来独立屋的总体涨幅为24.2%,公寓涨幅为27.6%,连体屋涨幅为28.8%。

过去一年来,菲沙河谷地区的市场表现远优于温哥华地区,平均高出9个百分点!

市况要点:

1.  省政府宣布对国外买家征收15%的附加过户税的6个月之后,即将进行部分调整,使得市场将获得有利的支撑,政策面和技术面上,市场调整应该处于谷底阶段,温哥华地区房地产市场将进入积聚能量和温和上升的反攻阶段。

2.  在美国开始加息之后,加拿大央行近期宣布依然保持中心利率不变,依然处于历史极端低位。各个银行开始暗中增加房贷利息并适度提高贷款门槛,长期的房贷低息政策已经接近尾声。

3.  大温地区本地人在市场内交易依然活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,尤其是低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

4.  高价位房地产价格下滑明显,局部城区已经出现8%至13%的降幅,西温已经成为独立屋跌势的领头羊,带动着温哥华地区高档独立屋成交均价的大幅下调。

5.  来自中国的留学生家长和短期游客早已成为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。加拿大政府将在中国设立更多的签证中心,未来将会看到更多的留学生家长及短期游客入市。新的过户税政策使他们暂时犹豫观望,短期适应和调整后,将回归市场。

6.  中国的环境污染和持续性的货币贬值,短期内无法改善,会进一步推动民间资本外逃,有利于温哥华地区的房地产市场。

7.  过去一年来,新移民入境数量有了大幅的增加,2015至2016年度,全年入境的新移民总量已经达到了32.09万人,是过去30年来的最高值。2017年度将大幅提高移民配额。新移民的增加会给本地房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场尤为如此。

8.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌和建筑格局。

9.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,公寓和城市屋开发用地的交易日渐活跃。

10.  加拿大联邦以及各省新近公布的移民计划,以及在二月初开始实行的新版BC省提名移民计划,将移民市场带来勃勃生机,推动民用和商业地产市场。

11.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,也强烈地吸引着海外资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。值此民用地产市场调整之际,大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

12.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,买家认购踊跃,楼盘预售市场火热。边缘地区不断涌现的中低价位楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

13.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场的宠儿,市场调整期内依然抢手,温哥华东区表现抢眼,菲沙河谷的市况也大体相同。

14.  调整来临,菲沙河谷市场依然火热,Abbotsford和Mission两个城区表现尤为亮眼,各类房型都在强势上涨着。

15.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋近几年一直是年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、枫树岭东部、素里中南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏。

16.  美国退出TPP协议,此举将对BC省的经济发展,尤其是在林木、海产、矿产、农产品的出口等方面,产生不利的影响。同时,美国人对新一届政府的不信任情绪,将大大刺激美国对加拿大尤其是温哥华地区的投资,有利于本地的地产市场。

17.  人民币兑美元的持续贬值,客观上增加了中国民营资本在美国固定资产方面投资的成本,对加拿大的房地产业有利,假以时日,这种趋势将愈发明显。

18.  加拿大政府近期明确表示,欢迎中资企业来加投资,未来可见大型商业地产项目转手速度加快。

市场热点:

独立屋方面:过去3个月以来大温地区上涨最多的城区在以往我们从未提及的地处边缘的威斯勒、宝云岛、斯高米市和阳光海岸,涨幅分别是3.4%、4.7%、6.0%和4.7%,其余的大温地区独立屋市场均处于下跌状态。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是北本拿比,涨幅为5.0%,其次是列治文和南本拿比,涨幅均为3.9%,边缘城区威斯勒涨幅为9.1%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是新西敏,涨幅为 3.5%,其次是东本拿比和皮特草原,涨幅均为1.9%,边缘城区斯高米市涨幅惊人,达12.6%。然而,市场总是涨跌互现的,尤其是在市场调整期内理当如此。近期跌幅最大的是西温哥华的独立屋市场,3个月来的跌幅为9.4%,其次是高贵林的独立屋,3个月的跌幅为7.5%。

观察结论

2017年的1月,市场在完成了调整初期的震荡之后,成交量在下滑,共管类房屋价格稳定,独立屋价格持续下降,上市量猛增。相持阶段应该很快结束,价格应该进一步趋缓和持平,重心稳定。我们有理由相信,大自然的春天和房地产市场的春天将同步来临。

老张之言,仅供参考。

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