温哥华地区房地产市场每月简评–2017年2月

利好将至,市场在时刻准备着

一个月前,当中国新年的钟声敲响之际,温哥华地区的房地产市场上传来了一个振奋人心的利好消息,内容就是现在大家天天惦记着的“工签持有者可豁免15%的房地产过户附加税”。此消息无疑是给低迷的大温地区的房地产市场开出了一支兴奋剂,但是就在市场各方人士翘首以待的同时,市场上只闻风声未见雨至。省长大人在亲自宣布这一动议之后,迟迟未见任何进一步的行动。

近日有消息传出,省政府将于3月底公布这一新政策的实施细节,这个“第二只靴子”终于要落地了!在此之前,市场的情况如何?是否已经准备好了呢?我们来一起看一看。

在刚刚过去的2月份,市况出现了两大特征:第一个特征是价格止跌回稳并有所抬升,尤其是独立屋市场。在过去6个月内,独立屋的指标价格总体下跌了6.5%,但是在2月份实现了止跌持平,部分城区略有上升。例如过去几个月来跌幅最大的西温哥华的独立屋市场,2月份就上升了1个百分点。第二个特征是总销量比在大幅攀升。由于市场的供应量严重不足,市场的购买力依然如故,导致总销量比由1月份的21.0%上升至2月份的31.9%,上升了近11个百分点,对价格系统的上升,构成了较大的推动力。

老张说过,2016年的市场经历了一个由热转冷的过程,那么,2017年将是一个由冷渐热的年份。

上一波行情始于2013年的2月份,止于2016年的7月份。在整个市场上升的过程中,独立屋一直独领风骚,遥遥领先于其他房型。在市场行情进行了2年多之后,从2015年的春季开始,公寓和城市屋开始了一轮疯狂的“补涨”,而在此之前,公寓和城市屋的市场范围内几乎毫无作为。由此我们可以看出,上一波行情是独立屋领涨,腾出了较大的空间之后,其他房型随后跟上。独立屋起到了领涨和提拉的作用。

市场在去年8月初进入调整阶段以来,不同房型市场范围内,市况已经出现了逐步分化的态势:独立屋价格在逐步下调,城市屋和公寓基本持平,而这种持平是在有升有降的乱象中实现的。值得一提的是,公寓的行情普遍看涨,仅仅在上个月就上涨了2.7%。公寓和城市屋的涨势,会逐步挤压和缩小与独立屋的价格差距,尤其是与中低价位独立屋的价格差距,再加上省政府利好政策的推动,工签人员的市场目标也多数以中低价位的房屋为主,所以,下一波行情的特征应该以公寓和城市屋作为先锋,对整个市场起到筑底和推升的作用。

过去6个月来,整个市场各类房型的综合指标价格下降了2.8%,其中独立屋下降了6.5%,公寓价格上升了2.3%,城市屋下降了0.3%。这就是说,共管类房型中,城市屋价格几乎持平,公寓在徐徐上涨,独立屋价格也在徐徐下滑过程中逐步企稳。可见,现在的市场已经为房市价格的大反攻,做好了充分的准备。

现在唯一能够引起市场担忧的是资金面的问题,因为中国政府在强力打压民间的资本外流,来自中国的购买力似乎得到了有效的遏制。不过,在大温地区的房市冷却的同时,周围的市场则是热火朝天。无论是远在东部的多伦多,还是近在咫尺的温哥华岛或菲沙河谷的东部,只要是大温地区的范围之外的热点城区内,房价都处于持续上升的状态,这说明,市场资金的力量依然强大。

市场综述:

在成交量方面,2017年2月份的总成交量为2,425套,与2017年1月相比,大幅提升了59.2%,与2016年同期相比降低了41.9%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,减少了7.7%。2月份的上市量是3,666套,当月销量比值(当月成交量与当月上市量的比值)为66.15%。

在成交价方面,2月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$906,700,较1月份上涨了1.2%。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的27个月之后,又经历了5个月的下滑,开始攀升的第一个月。综合指标价格比去年同期上升了14.0%。

人气指标方面,2月份的总销量比值为31.9%,比前一个月上升了近11个百分点,相对于市场的总存量比较,市场依然处于卖方市场的范围!销量比值反应的是市场的人气,是市场房源的总存量和当月成交量的销售量比。总销量比一个月之内上升了11个百分点,表明2月份市场卖方的供应量极其有限,人气指标的大幅提升是紧张的供求关系造成的。

市况要点:

1.  省政府宣布对国外买家征收15%的附加过户税的7个月之后,即将进行部分调整,市场将获得有力的支撑。政策面和技术面上,市场调整应该已经处于谷底阶段,温哥华地区房地产市场将很快进入积聚能量和温和上升的反攻阶段。

2.  在美国开始加息之后,加拿大央行近期宣布依然保持中心利率不变,依然处于历史极端低位。各大银行开始暗中增加房贷利息并适度提高贷款门槛和严格审批程序,长期的房贷低息政策已经接近尾声。

3.  大温地区本地人在市场内交易依然活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

4.  高价位房地产价格下滑明显,局部城区已经出现8%至13%的降幅。目前已经处于逐渐企稳的状态。

5.  来自中国的留学生家长和短期游客早已成为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。加拿大政府将在中国设立更多的签证中心,未来将会看到更多的留学生家长及短期游客入市。新的过户税政策的调整,会使得其中部分人收益。

6.  中国的环境污染和持续性的货币贬值,短期内无法改善,会进一步推动民间资本外逃,有利于温哥华地区的房地产市场。

7.  过去一年来,新移民入境数量有了大幅的增加,2015至2016年度,全年入境的新移民总量已经达到了32.09万人,是过去30年来的最高值。2017年度将大幅提高移民配额。新移民的增加会给本地房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场尤为如此。

8.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌和建筑格局。

9.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,公寓和城市屋开发用地的交易日渐活跃。

10.  加拿大联邦以及各省新近公布的移民计划,以及在二月初开始实行的新版BC省提名移民计划,将移民市场带来勃勃生机,推动民用和商业地产市场。

11.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,也强烈地吸引着海外资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。值此民用地产市场调整之际,大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

12.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,买家认购踊跃,楼盘预售市场火热。边缘地区不断涌现的中低价位楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

13.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场的宠儿,市场调整期内依然抢手,温哥华东区表现抢眼,菲沙河谷的市况也大体相同。

14.  调整来临,菲沙河谷市场依然火热,Abbotsford和Mission两个城区表现尤为亮眼,各类房型都在强势上涨着。

15.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋近几年一直是年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、枫树岭东部、素里中南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏。

16.  美国退出TPP协议,此举将对BC省的经济发展,尤其是在林木、海产、矿产、农产品的出口等方面,产生不利的影响。美国人对新一届政府的不信任情绪,未来将刺激美国对加拿大尤其是温哥华地区的投资,有利于本地的地产市场。

17.  美国难民在潮水般地涌入加拿大,给未来的人口增长和房地产市场的需求量,增加了很大的想象空间。

市场热点:

独立屋方面:过去3个月以来大温地区上涨最多的城区在以往我们极少提及的地处边缘的威斯勒、宝云岛、斯高米市和阳光海岸,涨幅分别是3.1%、0.9%、2.4%和2.8%,其余的大温地区独立屋市场均处于下跌状态。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是南本拿比,涨幅为6.5%,其次是列治文和北本拿比,涨幅均为5.8%,边缘城区威斯勒涨幅为6.1%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是新西敏,涨幅为 6.2%,其次是高贵林,涨幅均为3.3%,边缘城区斯高米市涨幅惊人,达16.2%。然而,市场总是涨跌互现的,尤其是在市场调整期内理当如此。近期跌幅最大的是北温哥华的独立屋市场,3个月来的跌幅为4.3%,其次是高贵林的独立屋,3个月的跌幅为3.6%。

观察结论

2017年的2月,在市场完成了调整前期的震荡之后,共管类房屋价格稳中有升,独立屋价格逐步企稳,在进一步的利好政策来临之前,市场已经做好了充分的准备。相持阶段应该已经结束,万事俱备只欠东风。我们有理由相信,大自然的春天和房地产市场的春天将同步来临。

老张之言,仅供参考。

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