温哥华地区房地产市场每月简评–2016年2月

温哥华地区房地产市场:

买方的持续竞争创下了二月份辉煌的成交记录

温哥华地区的房地产市场,刚刚过去的二月份注定要写进历史,因为这个月份是温哥华地区民用房地产市场有史以来二月份成交量的最高值,实实在在地呈现了中国新年的“开门红”。

目前的市场状态,与华人朋友的微信群好有一比:群里的朋友们忙着抢红包,大温的买家们忙着抢房子。“抢房大战”已经遍及大温地区和整个低陆平原的各个角落。买家们似乎已经习以为常,每当优质房源出现的时候,华人买家们总是在纠结:出多少价格才有可能把它拿下?买方已经习惯了抢购,卖方也习惯了多家竞争抬高成交价,街头巷尾的人们也都在谈论这个话题,社会上的媒体似乎也认同了一个概念:中国人在抢房!中国人在推动市场!

可是,事实却远非这样简单。一个市场就是一个系统,系统中的局部改变会引发全局的调整和改变,此所谓“牵一发而动全身”。温哥华地区房地产市场也是这样,当中心地区包括温西、西温、本拿比、列治文等地被来自海外的买家逐步投入巨量的资金后,会很快地推动这些区域房价的上升,这就是市场上升的前期阶段。在2013年的下半年和整个2014年,市场都在经历着这个阶段,所有人士的目光都集中在了温哥华地区的中心地域,房价在上升,市场在逐步加热的过程中。

在中心区域的牛市初期,买家抢进卖家拿钱走人。那么这些卖家们去了哪里?绝大多数都不会离开温哥华和低陆平原地区,他们也不太可能在中心地区去换更高价的房屋,他们的迁居趋向于北温、高贵林、新西敏、三角洲等周边城区。这些套现之后带有高额资金的中心城区的卖家变成了周边城区的买家,同样推动着这些地域的房价。那么这些周边城区的卖家卖了房子之后会去哪里呢?同样道理,他们也不会选择更高房价的中心城区,而是远郊或者更远的城区,如枫树岭、兰里、阿博斯福等地。这就形成了独立屋市场资金流程的两级波浪:中心城区的卖屋资金流向周边城区;周边城区的卖屋资金流向偏远城区。在素里、兰里、枫树岭、高贵林,房屋买家西人居多,就是这种资金流向造成的。已卖掉房屋的买家,买不到房就无处可去,房源紧缺只好去加入抢购大军。

卖屋的套现资金还有一个流向,就是流入城市屋和公寓市场,卖掉老旧的独立屋,买入城市屋或公寓居住,当地人称之为“Downsize”。城市屋和公寓市场近几个月来在急速上升,与此类资金流向有密切关系。

每一处房产的成交,都关联着其他交易,高价房产的成交尤为如此,它可能成为后面一系列交易的动因。

市场状态与资金流向有直接关系,看清楚了资金流向,也就明白了整个市场。目前的市场形势犹如一锅沸水,处处翻腾,已无主次可言。上个月底在素里发生的一起独立屋抢购大战,应该算作一个典型的案例,参与竞价的买家竟有69个之多!

近几个星期,国际原油价格在持续攀升,引发国际大宗商品价格的攀升,加元汇率也在亦步亦趋地紧随其后。加元汇率的上升走势,会加剧中国大陆资金的外流,从而进一步推动大温地区的房屋市场。有理由相信,温哥华地区的房价系统仍可看高一线。

市场综述:

在成交量方面,2月份的总成交量为4,172套,而当月的上市量是5,812套,当月成交量与当月上市量的比值(当月销量比)为71.8%,较之1月份的56.7%上升了许多。供求关系依然紧张,当月的销量比依然居高不下。

在成交价方面,2月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$795,500,较1月份上升了0.67%,达到了一个新高点,继续在创出历史新高。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的第21个月。综合指标价格比去年同期上升了22.4%。独立屋、城市屋、公寓的综合指标价格也都创出了新的记录,其中,独立屋的综合指标价格已经达到了$1,305,600,比去年同期上升了27.0%,一直是市场的亮点。

人气指标方面,2月份的总销量比为57.2%,这是自2008年温哥华地区房地产协会历史记录中的最高值。这也是从2015年3月开始,销量比连续超过30%的第11个月。销量比反应的是市场的人气,是市场房源的总存量和当月成交量的销售量比。57.2%这个销量比值,表明目前市场的人气旺盛之至,全地区的房地产市场目前依然是一个极端的卖方市场。

近几个月来,独立屋的成交均价在持续地迅速上升,目前独立屋的成交均价已经高达$1,816,487,这一数字十分惊人,这表明独立屋市场方面,中高价的房源交易量很大,带动着整个独立屋市场的价格屡屡冲高。

市态趋势:

市场价格系统上升是外来资金的巨量流入造成的,在中心地区抬高房价之后,引发资金向周边地区流动。市场升势明显之时,卖方惜售房源短缺,引发房屋抢购热潮,反过来继续推动房价上升。这些就是过去3年来,市场一直持续着上升态势的原因。到2月底,这一波牛市已经持续了整整3年,还能走多远,我们只能拭目以待。实际上,有两方面的数据作为参考,就不难看出市场的走向:一个是中国外流资金的速度,一个是加元的汇率。

所有关心房地产市场的人们都已经明确地看到,市场在持续不断地上升,而这种上升具有极大的普遍性,大温地区和菲沙河谷地区到处都硝烟四起,抢房大战愈演愈烈,已经毫无热点可言。在各个城区和社区内,多方竞价购买老旧的独立屋已成常态,同时,城市屋和公寓市场房源也愈发紧俏起来。

我们经常说,要认清趋势,不可与趋势作对。既然市场上升的趋势已然摆在所有人的面前,大势所趋的情况下,顺势而为就理所应当了。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、本拿比、列治文、南素里等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去3个月乃至一年内这几个城市区域的表现如何呢?

温哥华东区近两年独立屋市场异常火热,过去3个月的总体涨幅为4.7%,过去一年来的涨幅达到了27.8%,保持着中心城区的领先地位,热度非凡;温哥华西区一直是华人心目中房地产市场的风向标,过去3个月来,独立屋的总体涨幅为4.9%,全年升幅为25.0%,紧随其后;西温哥华的独立屋市场在过去的几年来一直都是华人关注的热点,过去3个月的总体涨幅为11.3%,一年来的总体涨幅更是达到了32.2%,已经超越了温哥华;本拿比地处大温地区地理位置的中心地带,过去3个月来独立屋的总体涨幅为7.6%,全年度上升了31.3%,表现优异;列治文是华人密度最大的城区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为5.7%,全年总体上升的幅度为27.2%,不负众望;南素里–白石镇是华人钟爱的豪宅区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为7.4%,全年升幅为23.1%,较之大温的中心区域不相上下。

市况要点:

1.  低迷的石油价格开始回升,加元汇率也在急升之中,这种态势强烈地推动着着海外资金,尤其是来自中国的热钱在大温地区购置产业,错过了加元的低汇率阶段,将大大提高华人在加拿大的购房成本。

2.  在美国开始加息之后,加拿大央行依然保持利率不变,继续实行低息政策,以刺激经济发展。目前的房贷利率虽有小幅上扬,但依然处于历史极端低位,十分有利于房地产业的发展。

3.  大温地区本地人在市场内交易活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,尤其是低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和小型独立屋等强烈地吸引着买家。

4.  来自美欧等国家的投资人近期愈发活跃,他们最钟情的地域是温哥华的Downtown,那里的公寓房源愈发紧俏,多方竞价经常发生,这里的市场环境与加币对美元的汇差息息相关。

5.  高价位房地产项目近几个月来交易量稳定升高,带动着温哥华地区独立屋成交均价屡创历史新纪录。

6.  来自中国的留学生家长和短期游客早已成为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山,购房目标也已经从中低价位的公寓、城市屋延伸到了中、高端独立屋房产。

7.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌。

8.  新版BC省提名移民计划,给移民市场带来了一线生机,也在推动者商业地产市场。

9.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

10.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场。除少数新楼盘热销之外,滞销楼盘与日俱增,新楼盘的价格战和促销战此起彼伏。边缘地区不断涌现的中低价位楼盘价位十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

11.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场的宠儿,也是众多华人买家和投资者乐于追逐的目标,多方竞价抢购已成常态且遍地开花,菲沙河谷已成新的战场。

12.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋已经成为年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、素里南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏。

13.  TPP协议的草签,将形成对BC省林木、海产、矿产、农产品出口的巨大推动力,将为本省创造更多就业机会。未来几年内BC省将是全加拿大TPP协议最大的受益省份,此番利益将为全省的经济带来巨大的活力,吸引外省的人口迁居来温,从而推动基础产业,包括房地产业的更健康的发展。

14.  中国宣布人民币明年10月将正式加入SDR,增大人民币贬值压力的同时,会加快国人资金流向海外的速度。

市场热点:

独立屋方面:过去3个月以来大温地区上涨最多的城区在列治文,涨幅为8.28%,其次是北温哥华,涨幅为8.0%,第三是高贵林港,涨幅均为7.9%。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是穆迪港,涨幅为8.0%,其次是温哥华东区,涨幅均为6.7%,第三是温哥华西区,涨幅为6.6%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是高贵林港,涨幅为 11.4%,其次是温哥华东区,涨幅为9.1%,第三是穆迪港,涨幅为6.9%。然而市场总是涨跌互现的,3个月来累计跌幅最大的是东本拿比的城市屋市场,跌幅为6.2%。

地处大温地区边缘的Tsawwassen和Ladner,独立屋房价在过去的一年来,已成异军突起之势。过去三个月的涨幅分别是7.8%和6.3%,全年的涨幅更是分别达到了40.5%和33.7%,Tsawwassen的全年涨幅为全地区之冠。这种态势与即将启动的跨河大桥项目息息相关。

观察结论

2016年2月的市场供求关系稍有缓解,市场房源有所增加,但总存量依然很低,价格系统又创新高。房市的辉煌令大温地区为世界瞩目。温哥华地区的房地产市场自从2013年2月进入慢牛行情,2015年至今都在加速上升,价格系统在上升通道中已经稳定上行了整整3年零一个月,新的高点依然可期。

老张之言,仅供参考。

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