温哥华地区房地产市场每月简评–2016年3月

温哥华地区房地产市场:

三月份的市场成交量创下了全地区的历史最高记录

温哥华地区的房地产市场,刚刚过去的三月份将在全地区的房地产发展历史写下浓重的一笔,因为这个月份创造了温哥华地区民用房地产市场有史以来当月成交量的最高值,各方数据也都创下了历史新纪录。

目前的市场状态,用“人心惶惶”来形容最恰当不过。卖方惜售,惜售到房子一旦撒手,就可能再也买不回来了;买方心急,心急到房子一旦错过,就可能付出更高的代价。市场的价格一路走高,市场的人气格外高涨。很多人都在问同一个问题:怎么会这样?市场以后会怎样?

相信我们的新任房地产协会主席Dan Morrison在市场评述中,已经给出了答案。关于三月份的市况,他说:“三月份的成交量创造了温哥华地区的最高纪录,如今的市场需求是全方位的,房屋买家的活动遍及全地区。全省的就业数据强劲、经济增长、人口增加、低息房贷等,都起到了推动作用。”

第一,我们来看看就业数据:截止到2月底,BC省的人口总量是391万人,其中劳动力人口为252万人,比去年同期增加了8万人,失业率为6.6%,而加拿大全国的失业率为7.3%,可以看出,BC省的就业率比全国的平均水平高出很多。第二,在经济增长率方面,全国的经济在下滑,预计2016年全国的GDP增长比例为1.0%,而BC省经济委员会对本省2016年度GDP增长的预测是2.8%。第三,人口增长是不争的事实,2015年2月至2016年2月,BC省的人口净增量为54,500人,占全国人口总增量(3,047,000)的17.89%,接近20%。另外,刚刚宣布的2016年新的移民配额增加20%至30万人,势必对人口的增加和经济的发展带来新的推动力。至于第四方面的低息房贷,已经持续了多年,一直是本地房地产业的重要支点。

目前的抢房大战已经遍及大温地区和整个低陆平原的各个角落。以往的热点都集中在中心城区和旧独立屋市场方面,如今早已遍地开花。这种市况已经不仅仅是地域概念上的扩展,也同时涵盖了所有的房型。温哥华Downtown的公寓抢购已呈遍地狼烟之势!Metrotown的高层公寓单元已卖至脱销!买家们似乎已经习以为常,每当优质房源出现的时候,华人买家们总是在纠结:出多少价格才有可能把它拿下?买方已经习惯了抢购,卖方也习惯了多家竞争抬高成交价,街头巷尾的人们也都在谈论这个话题,社会上的媒体似乎也认同了一个概念:买房要去抢!非抢莫买房!

很多华人朋友都在探讨,好多客户也在向老张咨询,这样的市况还会走多远?其实我们只要把能够影响房地产市场和房屋价格的要素一一罗列出来,逐个认定它们目前和将来的状态,再进行综合评估,一切就都显而易见了。依照老张的看法,这些要素应该包括:经济发展是否强劲、人口是否持续增加、外来资金流入速度、房贷利息能否增加、上市房源是否充足、本地环境是否恶化等六个方面。一旦其中的一、两方面发生逆转,市场就会出现调整和波动。

市场综述:

在成交量方面,3月份的总成交量为5,173套,而当月的上市量是6,278套,当月销量比(当月成交量与当月上市量的比值)高达82.4%,较之2月份的71.8%上升了许多。供求关系更加紧张,当月的销量比依然居高不下。

在成交价方面,3月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$815,000$795,500,较2月份上升了2.45%,达到了一个新高点,继续在创出历史新高。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的第22个月。综合指标价格比去年同期上升了23.2%。独立屋、城市屋、公寓的综合指标价格也都创出了新的记录,其中,独立屋的综合指标价格已经达到了$1,342,500,比去年同期上升了27.4%,一直是市场的亮点。

人气指标方面,3月份的总销量比为70.3%,这一数值不仅是很高,而是太高了,简直高得吓人!这是自2008年温哥华地区房地产协会历史记录中的最高值。这也是从2015年3月开始,销量比连续超过30%的第12个月。销量比反应的是市场的人气,是市场房源的总存量和当月成交量的销售量比。70.3%这个销量比值,表明目前市场的人气旺盛至极点,全地区的房地产市场目前是一个极端热络、热得发烫的卖方市场。

近几个月来,独立屋的成交均价在持续地迅速上升,目前独立屋的成交均价已经高达$1,783,681,这一数字虽然仍旧十分惊人,但较之上个月的$1,816,487有所回落,表明独立屋市场方面,豪宅房源的交易量有所收敛,整个独立屋市场的平均价格会有轻微的调整。

市态趋势:

市场的状态在前面已经说得很清楚,处于这种状态中的市场,其近期趋势一定是持续向上的。这就简单了,我们将强调过的6个要素方面的状态做一简单的分析就可得出结论,短期内市场上升,这是必然的,也是无法遏制的。在此轮行情中,市场价格系统急剧上升是外来资金的巨量流入造成的,在中心地区抬高房价之后,引发资金向周边地区流动。大温地区和菲沙河谷地区到处都已经硝烟四起,抢房大战愈演愈烈,已经毫无热点可言。在各个城区和社区内,多方竞价购买老旧的独立屋已成常态,同时,城市屋和公寓市场房源也愈发紧俏起来。

我们经常说,要认清趋势,不可与趋势作对。既然市场上升的趋势已然摆在所有人的面前,大势所趋的情况下,顺势而为就理所应当了。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、本拿比、列治文、南素里等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去3个月乃至一年内这几个城市区域的表现如何呢?

温哥华东区近两年独立屋市场异常火热,过去3个月的总体涨幅为5.4%,过去一年来的涨幅达到了26.9%,保持着中心城区的领先地位,热度非凡;温哥华西区一直是华人心目中房地产市场的风向标,过去3个月来,独立屋的总体涨幅为6.4%,全年升幅为25.5%,紧随其后;西温哥华的独立屋市场在过去的几年来一直都是华人关注的热点,过去3个月的总体涨幅为7.0%,一年来的总体涨幅更是达到了28.7%,已经超越了温哥华;本拿比地处大温地区地理位置的中心地带,过去3个月来独立屋的总体涨幅为8.3%,全年度上升了28.4%,表现优异;列治文是华人密度最大的城区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为9.0%,全年总体上升的幅度为31.4%,不负众望;南素里–白石镇是华人钟爱的豪宅区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为9.5%,全年升幅为25.8%,较之大温的中心区域不相上下。

市况要点:

1.  低迷的石油价格开始回升,加元汇率也在急升之中,这种态势强烈地推动着着海外资金,尤其是来自中国的热钱加速流入,在大温地区购置产业。来自中国的投资人相信,一旦错过了加元的低汇率阶段,将大大提高华人在加拿大的购房成本。

2.  在美国开始加息之后,加拿大央行依然保持利率不变,继续实行低息政策,以刺激经济发展。目前的房贷利率虽有小幅上扬,但依然处于历史极端低位,十分有利于房地产业的发展。

3.  大温地区本地人在市场内交易活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,尤其是低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和小型独立屋等强烈地吸引着买家。

4.  来自美欧等国家的投资人近期愈发活跃,他们最钟情的地域是温哥华的Downtown,那里的公寓房源愈发紧俏,多方竞价经常发生,这里的市场环境与加币对美元的汇差息息相关。

5.  高价位房地产项目近几个月来交易量稳定升高,带动着温哥华地区独立屋成交均价维持高位并屡创历史新纪录。

6.  来自中国的留学生家长和短期游客早已成为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山,购房目标也已经从中低价位的公寓、城市屋延伸到了中、高端独立屋房产。

7.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌。

8.  加拿大联邦新近公布的移民计划,以及新版BC省提名移民计划,给移民市场带来了勃勃生机,也在推动着民用和商业地产市场。

9.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

10.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场。除热点地域的新楼盘比较热销之外,滞销的楼盘与日俱增,新楼盘的价格战和促销战此起彼伏。边缘地区不断涌现的中低价位楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

11.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场的宠儿,也是众多华人买家和投资者乐于追逐的目标,多方竞价抢购已成常态且遍地开花,菲沙河谷已成新的战场。

12.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋已经成为年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、素里南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏。

13.  TPP协议的草签,将形成对BC省林木、海产、矿产、农产品出口的巨大推动力,将为本省创造更多就业机会。未来几年内BC省将是全加拿大TPP协议最大的受益省份,此番利益将为全省的经济带来巨大的活力,吸引外省的人口迁居来温,从而推动基础产业,包括房地产业的更健康的发展。

14.  中国宣布人民币2016年10月将正式加入SDR,客观上会增大人民币贬值的压力,同时也会加快华人资金流向海外的速度。

市场热点:

独立屋方面:过去3个月以来大温地区上涨最多的城区在枫树岭,涨幅为10.2%,其次是皮特草原,涨幅为9.2%,第三是东本拿比,涨幅均为9.1%。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是穆迪港,涨幅为10.2%,其次是东本拿比,涨幅均为9.2%,第三是北本拿比,涨幅为8.2%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是高贵林港,涨幅为 16.7%,其次是高贵林,涨幅为10.6%,第三是温哥华东区,涨幅为9.6%。然而市场总是涨跌互现的,3个月来累计跌幅最大的是东本拿比的城市屋市场,跌幅为0.9%。

需要大家关注的是,地处大温地区边缘的Tsawwassen和Ladner,独立屋房价在过去的一年来,已成异军突起之势。过去三个月的涨幅分别是8.7%和5.6%,全年的涨幅更是分别达到了39.6%和32.4%,Tsawwassen的全年涨幅为全地区之冠。这种态势与即将启动的跨河大桥项目息息相关。

观察结论

2016年3月的市场供求关系依然紧张,虽然市场房源略有增加,但总存量依然很低,价格系统又创新高。房市的辉煌令大温地区为世界瞩目。温哥华地区的房地产市场自从2013年2月进入慢牛行情,2015年至今都在加速上升,价格系统在上升通道中已经稳定上行了整整3年零2个月,新的高点依然可期。

老张之言,仅供参考。

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