温哥华地区房地产市场每月简评–2016年4月

四月份狂热的市场成就了同期的历史最高记录

刚刚过去的四月份持续着以往的狂热,在卖方逐步走高的叫卖声中,在买方你追我赶的竞价声中,创造了又一个成交记录。创造了温哥华地区民用房地产市场有史以来当月成交量的最高值,各方数据也在保持历史高位。4,781套的成交量,远远超出了当月成交量过去十年来平均值的41.7%,位列第一。

上市房源紧缺,这是我们目前市场状态的主要特征。怎样形成的呢?主要原因是,市场节节上升早已为大家所共识:对于买家而言,尽早买到为上策,因为今天买不到,明天价更高,买方入市的心态愈发急迫,买不到就出高价抢;对于卖家而言,尽量拖后为上策,因为今天卖出去,明天价更高,眼看着邻居后来上市卖出的价格更高,向隅而泣后悔不迭的卖家比比皆是。

卖方的“惜售”心态持续至今,已经或多或少地演变成了“惧售”的心理。卖家和将要上市的“准卖家们”,眼看着上好的房源都面临着众多竞价的买家,买到者得意有加,落选者灰头土脸,兔死狐悲的心理油然而生。卖家们在洋洋自得地收到令人吃惊的高价Offer的同时,很多人都会很快陷入将沦为买家的恐惧中,因为本地的很多卖家都要另寻他处而居,买房子的难题很快就会摆在眼前。去哪里买?买什么样的房子?出什么样的价格?现实问题将一一摆在面前,卖家沾沾自喜的情绪,很快就会被加入购房大军之后的紧张心理取而代之。因此,害怕卖房的“惧售”心理正在众多卖家和准卖家们之间蔓延着。

时至今日,每当一处上好的房源出现时,都会引来众人围观,更会引发十几、二十几个买家竞相争夺,这已经是很平常的事,每天都在发生着,这种现象时时都在催生着愈战愈勇的买家高价夺标。试想,如果一个市价$200万的旧屋被众多买家推升至$250万之时,下一个类似房源出现之后,成交价会一律向最高者看齐,就一定不会低于这个数值。当另外几处类似房源成交价相仿之时,市场价格自然就上了一个台阶。上个月本拿比和列治文的独立屋当月涨幅超过了6%,就是这样形成的。

我们每个人以及亲朋好友都可能入市成为卖方或买方,入市之前多收集市场的官方信息而不是小道消息,并因而制定一个符合实际的策略,这一点十分重要。作为买方,出手要稳准狠;作为卖方,要充分考量房屋成交之后,换屋的方式方法,切不可走一步看一步,那样会一错再错,无法实现下一步的安居。

老张上个月去Sunshine Coast 最北端的小镇Powell River 进行了一次养老物业考察,和当地的几位房地产经纪人座谈得知,在近两个月,上好的物业已经被一抢而光,从来没有出现的多个买家竞价的情况也一再发生,买家均来自大温地区。这说明,部分卖家已经“跳出圈外”,在边远的城区安家,财富效应已经开始蔓延开来。

很多华人朋友都在探讨,好多客户也在向老张咨询,这样的市况还会走多远?其实我们只要把能够影响房地产市场和房屋价格的要素一一罗列出来,逐个认定它们目前和将来的状态,再进行综合评估,一切就都显而易见了。依照老张的看法,这些要素应该包括:经济发展是否强劲、人口是否持续增加、外来资金是否流入、房贷利息能否增加、上市房源是否充足、本地环境是否恶化等六个方面。一旦其中的一、两方面发生逆转,市场就会出现调整和波动;如果没有变化,市场就会持续向上。观察市场应该从这几方面入手,而不是被动地只看成交数据。

市场综述:

在成交量方面,4月份的总成交量为4,781套,而当月的上市量是6,127套,当月销量比(当月成交量与当月上市量的比值)高达78.0%,较之3月份的82.4% 逊色了一点儿,但供求关系更加紧张,当月的销量比依然居高不下。

在成交价方面,4月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$844,800,较3月份上升了3.66%,达到了一个新高点,继续在创出历史新高。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的第23个月。综合指标价格比去年同期上升了25.3%。独立屋、城市屋、公寓的综合指标价格也都创出了新的记录,其中,独立屋的综合指标价格已经达到了$1,403,200,比去年同期上升了30.1%,一直是市场的亮点。

人气指标方面,4月份的总销量比为63.3%,这一数值不仅是很高,而是太高了!这在自2008年温哥华地区房地产协会历史记录中位列第二。这也是从2015年3月开始,销量比连续超过30%的第13个月。销量比反应的是市场的人气,是市场房源的总存量和当月成交量的销售量比。63.3%这个销量比值,表明目前市场的人气旺盛至极点,全地区的房地产市场目前是一个极端热络、热得发烫的卖方市场。

近几个月来,独立屋的成交均价在持续地迅速上升,目前独立屋的成交均价已经高达$1,817,027,这一数字虽然仍旧十分惊人,较之上个月的$1,783,681有所增长,表明独立屋市场方面,豪宅房源的交易量还在增加,带动着整个独立屋市场的平均价格向上。

市态趋势:

市场的状态在前面已经说得很清楚,处于这种状态中的市场,其后市的趋势一定是持续向上的。这就简单了,我们将强调过的6个要素方面的状态做一简单的分析就可得出结论,市场中期向好,这是必然的,也是无法遏制的。在此轮行情中,市场价格系统急剧上升是外来资金的巨量流入造成的,在中心地区推高房价之后,引发资金向周边地区流动。大温地区和菲沙河谷地区到处都已经硝烟四起,抢房大战愈演愈烈,已经毫无热点可言。在各个城区和社区内,多方竞价购买老旧的独立屋已成常态,同时,城市屋和公寓市场房源也愈发紧俏起来。

例如,老张在过去的一年里一直在向大家推荐性价比很好的兰里城区,可是在近两个月里为客户买房也屡受挫折,因为市场上升的速度太快了,以往每单加个2、3万就可搞定,如今都要加价$10万才有可能。

我们经常说,要认清趋势,不可与趋势作对。既然市场上升的趋势已然摆在所有人的面前,大势所趋的情况下,顺势而为就理所应当了。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、本拿比、列治文、南素里等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去3个月乃至一年内这几个城市区域的表现如何呢?

温哥华东区近两年独立屋市场异常火热,过去3个月的总体涨幅为9.0%,过去一年来的涨幅达到了28.6%,热度非凡;温哥华西区一直是华人心目中房地产市场的风向标,过去3个月来,独立屋的总体涨幅为9.2%,全年升幅为28.4%,紧随其后;西温哥华的独立屋市场在过去的几年来一直都是华人关注的热点,过去3个月的总体涨幅为10.1%,一年来的总体涨幅更是达到了31.6%,已经超越了温哥华;本拿比地处大温地区地理位置的中心地带,过去3个月来独立屋的总体涨幅为11.3%,全年度上升了30.2%,表现优异;列治文是华人密度最大的城区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为13.6%,全年总体上升的幅度为36.5%,异常火爆;南素里–白石镇是华人钟爱的豪宅区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为13.6%,全年升幅为32.2%,较之大温的中心区域不相上下。

市况要点:

1.  低迷的石油价格开始回升,加元汇率也在急升之中,这种态势强烈地刺激着海外资金,尤其是来自中国的热钱加速流入,在大温地区购置产业。来自中国的投资人相信,一旦错过了加元的低汇率阶段,将大大提高华人在加拿大的购房成本。

2.  在美国开始加息之后,加拿大央行依然保持利率不变,继续实行低息政策,以刺激经济发展。目前的房贷利率虽有小幅上扬,但依然处于历史极端低位,十分有利于房地产业的发展。

3.  大温地区本地人在市场内交易活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,尤其是低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和小型独立屋等强烈地吸引着买家。

4.  来自美欧等国家的投资人近期愈发活跃,他们最钟情的地域是温哥华的Downtown,那里的公寓房源愈发紧俏,多方竞价经常发生,这里的市场环境与加币对美元的汇差息息相关。

5.  高价位房地产项目近几个月来交易量稳定升高,带动着温哥华地区独立屋成交均价维持高位并屡创历史新纪录。

6.  来自中国的留学生家长和短期游客早已成为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山,购房目标也已经从中低价位的公寓、城市屋延伸到了中、高端独立屋房产。

7.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌。

8.  加拿大联邦新近公布的移民计划,以及新版BC省提名移民计划,给移民市场带来了勃勃生机,也在推动着民用和商业地产市场。

9.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

10.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,边缘地区不断涌现的中低价位楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

11.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场的宠儿,也是众多华人买家和投资者乐于追逐的目标,多方竞价抢购愈演愈烈且遍地开花,菲沙河谷同样硝烟四起。

12.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋已经成为年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、素里南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏。

13.  TPP协议的草签,将形成对BC省林木、海产、矿产、农产品出口的巨大推动力,将为本省创造更多就业机会。未来几年内BC省将是全加拿大TPP协议最大的受益省份,此番利益将为全省的经济带来巨大的活力,吸引外省的人口迁居来温,从而推动基础产业,包括房地产业的更健康的发展。

14.  中国早已宣布人民币今年10月将正式加入SDR,这在客观上会增大人民币贬值的压力,同时也会加快华人资金流向海外的速度。

市场热点:

独立屋方面:过去3个月以来大温地区上涨最多的城区在列治文,涨幅为13.6%,其次是枫树岭,涨幅为12.2%,第三是高贵林港,涨幅均为11.7%。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是西温哥华,涨幅为11.4%,其次是穆迪港,涨幅均为10.1%,第三是北本拿比,涨幅为10%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是高贵林港,涨幅为 13.4%,其次是高贵林,涨幅为12.4%,第三是新西敏,涨幅为12.2%。虽然市场总是涨跌互现的,但近期没有任何城区的房价下跌。

观察结论

2016年4月的市场供求关系依然紧张,虽然市场房源略有增加,但总存量依然很低,价格系统又创新高。房市的辉煌令大温地区为世界瞩目。温哥华地区的房地产市场自从2013年2月进入慢牛行情,2015年至今都在加速上升,价格系统在上升通道中已经稳定上行了整整3年零3个月,新的高点依然可期。

老张之言,仅供参考。

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