温哥华地区房地产市场每月简评–2017年4月

市场开始强势上升,共管房产仍为主线

在刚刚过去的4月份,市场的数据令人非常振奋:成交价在上升!大幅上升!销存量比的数值也进入了一个极端区域!无论是作为强势反弹也好,还是谷底抬升也罢,总之,此番市场调整以整个市场的综合指标价格的单月巨额升幅而彻底结束,整个市场已经进入了强势上升阶段!

温哥华地区房地产协会4月份的数据报告显示,在成交量平稳的前提下,全地区的各类房屋综合指标价格上升了2.4%!整个低陆平原(温哥华地区和菲沙河谷地区)的各类房屋综合指标价格也上升了2.4%。全地区单月升幅达2.4%,这是一个非常了不起的数据,因为它已经接近了市场疯狂状态下的年平均值(与2015年8月到2016年7月之间的数据相比较)。另一方面,整个市场的总销存量比的数值已经达到了45.5%,这是一个较为极端的数据,表明全地区处于极端的卖方市场。

值得注意的是,上个月的市场数据报告中,特殊列出和强调了三方面的数据:第一,单独列出了独立屋、城市屋、公寓三个单方面的销存量比:独立屋为26%,城市屋为58.2%,公寓为82.2%。第二,共管式房屋(城市屋和公寓)在整个市场成交量中所占有的比例:过去4个月来,共管式房屋的成交量,占有市场总体成交量的68.5%,比去年同期上升了10.3%。第三,分别强调了过去3个月来公寓、城市屋、独立屋的累计升幅,分别为:8.2%,5.3%,2.8%。

这三个数据表明,共管式房产,尤其是公寓单元,是现阶段市场上最为活跃、升幅最大的房地产交易品种。原因在哪里呢?因为房屋的可负担性。

过去十几年来,由于房价的快速上升,加拿大的各个地方政府一直致力于解决房屋的可负担性问题,因为这是民生问题的关键所在。由于海外热钱的大量涌入,对加拿大本地人的住房消费产生了巨大的压力,政府出台各项措施以打压房价的快速上升,也实属必然。BC省和安大略省先后出台对非居民实施的15%过户附加税,应该也是无奈之举。

根据最新的官方数据,温哥华地区每个家庭的年平均收入为$76,040,如果用50%的收入去供房屋贷款的话,应该就是一个极限值。而50%的年平均家庭收入,每年$38,000,或者每月$3,167加元可以负担多少房贷呢?以现有的房贷利率,这个数值最多可以负担$75万左右的每月房贷供款。以$20至$25万作为首期付款来买房的话,最多可以买成交价在$95至$100万的房子。

$95万至$100万加元的房价,这就是在温哥华地区的当地人口中,房屋可负担能力的极限平均值。小于等于这个数值的房价,就是温哥华地区当地人口的房屋可负担的能力范围。

有人可能要问老张,估算这个极限平均值有何意义?

首先,我们可以明确本地区市场范围内的大众消费品是什么。这实际上就是圈定了本地人的消费品种,无论是独立屋、城市屋、公寓单元,房价只要不超过这个平均值,就会有很强的流通性。毕竟,本地人占有总人口的绝大多数,过去半年多以来,对海外买家实施15%的过户附加税,房地产市场进入调整期之后,百万成交价以内的各类房屋价格不降反升,就是这个道理。

其次,我们可以了解房地产投资的方向和消费群体是哪些。对于房地产的投资人而言,最终的消费群体才是实现投资利润的市场空间。明确了百万以内房价的这样一个市场运作空间,开发商和投资人将立于不败之地,近期华商在疯狂抢购公寓和城市屋的建筑用地,就是源于这样一个市场环境。

第三,我们可以预判房地产市场的走向和未来趋势是什么。本次房地产市场的调整期已经度过,未来几年的市场走势也一定是基于大众的消费能力,在房屋的可负担能力范围内,中低价房屋的价格体系稳步上扬,推升出中高价房屋的升值空间,以达到整个市场的健康发展。

举例说明:1. 位于高贵林东北部的Burke Mountain 区域内,独立屋和城市屋的开发取得了巨大的成功;2. 枫树岭东部小型独立屋的开发,呈现出一片欣欣向荣的景象;3. 本拿比Metrotown 多幢高层公寓拔地而起,每每开盘都供不应求;4. 素里北部中心区域,大面积开发如火如荼,各大开发商展开了疯狂的圈地运动;5. 环境和风景条件极其优越的阳光海岸,多个独立屋小区都在紧锣密鼓地规划之中。

这些地域各类住宅的开发,都取得了巨大的成功,或者正处于迈向成功的旅途上,这些都应该已经给我们市场的未来指明了方向。

过去十多年来,当我们华人的开发商在致力于豪宅开发的时候,本地开放商一直致力于可负担能力范围内的住宅开发,步步占尽了市场的先机,赚得个盆满钵满。可以预见的是,未来素里和兰里地面轻轨线上、三角洲跨河大桥的彼岸、枫树岭的东部、斯高米市和阳光海岸一带,百万价格范围内的各类住宅开发,将拥有更加广阔的市场前景。

所以,如果说,2013至2016年之间市场的升势源于独立屋市场的向上拉动作用使然,那么,这一次市场开始重拾升势,百万以内的各类房屋将作为领头羊,从底部夯实基础,推升整个市场的价格系统。

市场综述:

在成交量方面,2017年4月份的总成交量为3,553套,与2017年3月相比大体持平,与2016年同期相比降低了25.7%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,超出了4.8%。4月份的上市量是4,907套,当月销存量比(当月成交量与当月上市量的比值)高达72.4%。

在成交价方面,4月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$919,300。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的27个月之后,创造了又一个高点,为$933,100,之后又经历了5个月的下滑,至今年的1月底达到了阶段性的底部,为$896,000。2月份上升了1.2%,3月份上升了1.4%,4月份又有了高达2.4%的升幅。

人气指标方面,4月份的总销存量比为45.5%。这个数值表明,相对于市场的总存量比较,市场处于比较极端的卖方市场范围!销存量比值反应的是市场的人气,是市场当月的成交量和市场房源的总存量之间的比值。总销量比在过去两个月之内上升到了这个高度,表明4月份市场卖方的供应量极其有限,人气指标的大幅提升是紧张的供求关系造成的。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场,在此番市场调整开始之后,过去9个月以来,这几个城市区域的表现如何呢?

从去年的8月份开始至今,9个月来温哥华东区的独立屋指标价格总体跌幅为3.5%;温哥华西区的跌幅为2.7%;西温哥华的跌幅为11.7%;本拿比的跌幅为8.4%;列治文的跌幅为7.6%;南素里-白石镇表现最佳,跌幅仅为1.7%。

独立屋市场范围内,在温哥华地区–低陆平原的各个城区中,哪里在过去9个月来表现最为抢眼呢?我们来看看:

首先来看看位于温哥华地区的周边,不受15%附加过户税影响的几个城区:在过去的9个月中,阳光海岸(Sunshine Coast)的独立屋涨幅为13.6%;宝云岛(Bowen Island)的涨幅为10.8%;斯高米市(Squamish)的涨幅为10.0%;威斯勒(Whistler)的涨幅为8.8%。

再来看看菲沙河谷部分城区的独立屋行情:阿博斯福(Abbotsford)过去9个月来的涨幅为7.7%;米逊(Mission)的涨幅为5.7%。

以上城区9个月来的跌幅和涨幅数据,是老张通过查阅去年7月份的历史数据和今年4月份的报表,仔细对比计算所得,供大家参考。

 

市况要点:

1. BC 省政府宣布对国外买家征收15%的附加过户税的9个月之后,部分调整政策已经公布并开始实施,市场获得了支撑。技术面上,市场已经处于调整之后的反攻阶段。

2.  安大略省政府4月下旬,宣布对外国人和非居民购房者征收15%的附加过户税。虽然实施细则比较温和,但手段却和BC省如出一辙。相信未来将有一部分热钱回流BC省,温哥华地区的房地产市场将回复以往的持续上升的态势。

3.  在美国开始加息之后,加拿大央行近期宣布依然保持中心利率不变,依然处于历史极端低位。各大银行已经开始暗中增加房贷利息并适度调整审批程序,长期的房贷低息政策已经接近尾声。

4.  大温地区本地人在市场内的交易一直很活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

5.  高价位房地产价格开始企稳,2月份以来,绝大多数城区已经出现一定的涨幅。回升态势已逐步显现。

6.  来自中国的留学生家长和短期游客作为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。加拿大政府将在中国设立更多的签证中心,未来将会看到更多的留学生家长及短期游客入市。新的过户税政策的调整,会使得其中部分人收益。

7.  中国的环境污染和持续性的货币贬值,短期内无法改善,会进一步推动民间资本外逃,有利于温哥华地区的房地产市场。

8.  过去一年来,新移民入境数量有了大幅的增加,2015至2016年度,全年入境的新移民总量已经达到了32.09万人,是过去30年来的最高值。2017年度将大幅提高移民配额。新移民的增加会给本地房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场尤为如此。

9.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌和建筑格局。

10.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,公寓和城市屋开发用地的交易日渐活跃。

11.  加拿大联邦以及各省新近公布的移民计划,以及在二月初开始实行的新版BC省提名移民计划,将移民市场带来勃勃生机,推动民用和商业地产市场。

12.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,也强烈地吸引着海外资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

13.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,买家认购踊跃,楼盘预售市场火热。菲沙河谷地区不断涌现的中低价位楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

14.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场买家关注的热点,各城区内买家竞价现象比比皆是,菲沙河谷的市况也大体相同。

15.  菲沙河谷市场依然火热,Abbotsford和Mission两个城区表现尤为亮眼,阳光海岸也在紧紧跟上,各类房型都在强势上涨着。

16.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋近几年一直是年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、枫树岭东部、素里中南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏。

市场热点:

独立屋方面:过去3个月来涨幅最大的是高贵林港,涨幅为9.9%;其次是高贵林,涨幅为7.2%;第三名是阳光海岸,涨幅为5.8%。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是高贵林,涨幅为10.1%,其次是温哥华东区,涨幅为9.5%,第三名是列治文,涨幅为9.0%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是高贵林,涨幅为 9.9%,其次是北本拿比和威斯勒,涨幅均为7.9%,第三名是新西敏,涨幅为7.7%。然而,市场总是涨跌互现的,近期有跌幅的是南本拿比的独立屋市场,3个月来的跌幅为0.2%,这是唯一的下跌区域。

观察结论

随着市场调整的结束,各类房屋已经开始稳步上扬。各方利好政策和消息频繁出现,市场已经回暖并且已经开始大举反攻。大自然的春天和房地产市场的春天已经同步来临。

老张之言,仅供参考。

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