温哥华地区房地产市场每月简评–2016年5月

五月份的市场系“炽热中的平淡”

在刚刚过去的五月份,温哥华地区房地产市场的表现可以用“平淡无奇”来形容。之所以说它“平淡”,是因为在过去的两年多的时间里,市场一直持续着以往的狂热,持续着上升、上升、抢房、抢房,无论是本地人还是刚刚入市不久的海外人士,都已经习惯了这种市场模式。在炽热的市场阶段中,五月份的表现仅仅是其中的一个月而已,与之前的20多个月相比,甚为“平淡”。

在过去一年多来的极度的卖方市场中,一个十分显著的市场现象是,上市的房源“低开高走”。只要是卖方和卖方经纪人认为,拥有市场认可度比较高的房源,本着“皇帝的女儿不愁嫁”的心态,以低于市场合理价位上市,以“Open House”的形式进行集中展示,然后统一时间接受Offer,价高者得。这种风气已经在市场上遍地开花,且愈演愈烈。

这种竞价促销的方法并不是、也不应该是在卖方市场中的唯一选择,要知道,任何一种销售方式都有一定的缺陷,都不是完美的。老张在此提醒您,无论您是买方还是卖方,都不要被市场的热浪冲昏了头脑,理智和谨慎处之,当属上上之策。

在炙手可热的卖方市场中,在此伏彼起的抢房大战中,我们度过了一个月又一个月,各类房型、各个城区的房价都在你追我赶地上升上升、继续上升。

几乎每天都有客户在咨询老张,这样的市场态势还会走多远?

市场态势的形成与发展,都是诸多方面的综合因素及其合力造就的,绝非某单一力量成就的。但是某些外力会起着比较重要的作用,例如,人们天天谈论的来自中国方面的资金作用,就是一个比较重要的因素。想一想,中国的资金流向海外房地产市场,这股潮流会戛然而止吗?显然不会,那么,这股外力就将长期存在。再例如,据统计,近年来香港的经济,尤其是房地产业,越来越不景气,来自香港的新移民和回流的老移民在大幅增加,而港人最喜欢的就是“炒房子”,那么,这个趋势会在短期内发生逆转吗?也不会。所以,这两股重要的外力会在相当长的时期内,持续推动着温哥华地区的房地产市场。

我们还要从另一个侧面来认识温哥华:温哥华其实是一个小地方,从人口数量可以看出,全地区的人口约为240万。在中国,这样人口数字的一个地方,可能连一个三线城市都算不上。这样一个小地方,持续涌入大批资金和人口,房地产市场会怎样呢?

研判一个地方的房地产市场趋势,我们需要把能够影响房地产市场和房屋价格的要素一一罗列出来,逐个认定它们目前和将来的状态,再进行综合评估,一切就都显而易见了。依照老张的看法,这些要素应该包括:经济是否发展强劲、人口是否持续增加、外资是否持续流入、利息能否逐步增加、房源是否愈发充足、环境是否有所恶化等六个方面。一旦其中的一、两方面发生逆转,市场就会出现调整和波动;如果一直正向发展,市场就会持续向上。观察市场应该从这几方面入手,而不是被动地只看成交数据。

市场综述:

在成交量方面,5月份的总成交量为4,769套,与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅超出了35.3%。5月份的上市量是6,289套,当月销量比(当月成交量与当月上市量的比值)高达75.83%,较之4月份的78.0% 逊色了一点儿,供求关系依然很紧张,当月的销量比依然居高不下。

在成交价方面,5月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$889,100,较4月份上升了5.24%,达到了一个新高点,继续在创出历史新高。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的第24个月。综合指标价格比去年同期上升了29.7%。独立屋、城市屋、公寓的综合指标价格也都创出了新的记录,其中,独立屋的综合指标价格已经达到了$1,513,800,比去年同期上升了30.1%,比4月份上升了7.88%!( ⊙ o ⊙ )是的,您没有看错,全地区独立屋的指标价格在过去一个月内上升了7.88%!!

人气指标方面,5月份的总销量比为61.7%,这一数值不仅是很高,而且是太高了!这在自2008年温哥华地区房地产协会历史记录中位列第三。这也是从2015年3月开始,销量比连续超过30%的第14个月。销量比反应的是市场的人气,是市场房源的总存量和当月成交量的销售量比。61.7%这个销量比值,表明目前市场的人气旺盛至极点,也一直是各个房地产市场专家多年来无法想象的数字。全地区的房地产市场目前是一个极端发烫、热得冒火的卖方市场。

近几个月来,独立屋的成交均价在持续地迅速上升,目前独立屋的成交均价已经高达$1,744,370,较之上个月的$1,817,027有所下降,但这一数字仍旧十分惊人,表明独立屋市场方面,豪宅房源的交易量势头依然畅旺,支撑着整个独立屋市场的平均价格。

菲沙河谷地区,过去1年来各类房屋的综合指标价格上升了31.7%,比上个月上升了5.9%。其中,一年来独立屋的总体涨幅为38.3%,公寓涨幅为17.0%,连体屋涨幅为20.5%。

市态趋势:

市场的状态在前面已经说得很清楚,处于这种状态中的市场,其后市的趋势一定是持续向上的。无论是卖家还是买家,大家都有一个共同的概念,就是市场会持续上升。这个结论和概念来得非常简单,我们将前面强调过的6个要素方面的状态做一简单的分析就可得出结论,市场中期向好,这是必然的,也是无法遏制的。在此轮行情中,市场价格系统急剧上升是外来资金的巨量流入造成的,在中心地区推高房价之后,引发资金向周边地区流动,从而带动了整个市场的全面上升。大温地区和菲沙河谷地区到处都已经硝烟四起,抢房大战愈演愈烈,已经毫无热点可言。在各个城区和社区内,多方竞价购买老旧的独立屋已成常态,同时,城市屋和公寓市场房源也愈发紧俏起来。

例如,老张在过去的一年里一直在向大家推荐性价比很好的兰里城区,可是在近两个月里为客户买房也屡受挫折,因为市场上升的速度太快了,以往每单加个2、3万就可搞定,如今都要加价$10万才有可能。

我们经常说,要认清趋势,不可与趋势作对。既然市场上升的趋势已然摆在所有人的面前,大势所趋的情况下,顺势而为就理所应当了。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、本拿比、列治文、南素里等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去3个月乃至一年内这几个城市区域的表现如何呢?

温哥华东区近两年独立屋市场异常火热,过去3个月的总体涨幅为15.1%,过去一年来的涨幅达到了36.1%,热度非凡;温哥华西区一直是华人心目中房地产市场的风向标,过去3个月来,独立屋的总体涨幅为14.6%,全年升幅为34.7%,紧随其后;西温哥华的独立屋市场在过去的几年来一直都是华人关注的热点,过去3个月的总体涨幅为15.4%,一年来的总体涨幅更是达到了36.8%,已经超越了温哥华;本拿比地处大温地区地理位置的中心地带,过去3个月来独立屋的总体涨幅为17.7%,全年度上升了39.1%,表现优异;列治文是华人密度最大的城区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为19.9%,全年总体上升的幅度为45.7%,异常火爆;南素里–白石镇是华人钟爱的豪宅区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为19.5%,全年升幅为41.8%,涨幅已经超出了大温的中心区域。

市况要点:

1.  低迷的石油价格在持续回升,加元汇率也在急升之中,这种态势强烈地刺激着海外资金,尤其是来自中国的热钱加速流入,在大温地区购置产业。来自中国的投资人相信,一旦错过了加元的低汇率阶段,将大大提高华人在加拿大的购房成本。

2.  在美国开始加息之后,加拿大央行近期宣布依然保持利率不变,继续实行低息政策,以刺激经济发展。目前的房贷利率虽有小幅上扬,但依然处于历史极端低位,十分有利于房地产业的发展。

3.  大温地区本地人在市场内交易活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,尤其是低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和小型独立屋等交易非常活跃。

4.  来自美欧和海湾地区国家的投资人近期愈发活跃,他们最钟情的地域是温哥华的Downtown,那里的公寓房源愈发紧俏,多方竞价经常发生,这里的市场环境与加币对美元的汇差息息相关。

5.  高价位房地产项目近几个月来交易量稳定升高,带动着温哥华地区独立屋成交均价维持高位并屡创历史新纪录。

6.  来自中国的留学生家长和短期游客早已成为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山,购房目标也已经从中低价位的公寓、城市屋延伸到了中、高端独立屋房产。

7.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌。

8.  加拿大联邦新近公布的移民计划,以及新版BC省提名移民计划,给移民市场带来了勃勃生机,也在推动着民用和商业地产市场。

9.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

10.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,边缘地区不断涌现的中低价位楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

11.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场的宠儿,也是众多华人买家和投资者乐于追逐的目标,多方竞价抢购愈演愈烈且遍地开花,菲沙河谷同样硝烟四起。

12.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋近几年一直是年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、素里南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏。

13.  TPP协议的草签,将形成对BC省林木、海产、矿产、农产品出口的巨大推动力,将为本省创造更多就业机会。未来几年内BC省将是全加拿大TPP协议最大的受益省份,此番利益将为全省的经济带来巨大的活力,吸引外省的人口迁居来温,从而推动基础产业,包括房地产业的更健康的发展。

14.  中国早已宣布人民币今年10月将正式加入SDR,这在客观上会增大人民币贬值的压力,同时也会加快华人资金流向海外的速度。

市场热点:

独立屋方面:过去3个月以来大温地区上涨最多的城区在列治文,涨幅为19.9%,其次是北本拿比,涨幅为18.2%,第三是南本拿比,涨幅均为18.0%。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是西温哥华,涨幅为11.8%,其次是北本拿比,涨幅均为9.8%,第三是枫树岭,涨幅为9.3%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是东本拿比,涨幅为 18.3%,其次是枫树岭和新西敏,涨幅均为16.1%,第三是温哥华西区,涨幅为14.1%。虽然市场总是涨跌互现的,但近期没有任何城区的房价下跌。

观察结论

2016年5月的市场持续着前几个月的市态,供求关系依然紧张,虽然市场房源略有增加,但总存量依然很低,价格系统又创新高。房市的辉煌令大温地区为世界瞩目。温哥华地区的房地产市场自从2013年2月进入慢牛行情,2015年至今一直在节节上升,价格系统在上升通道中已经稳定上行了整整3年零4个月,新的高点依然可期。

老张之言,仅供参考。

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