温哥华地区房地产市场每月简评–2017年5月

市场总体强势上升,楼花市场面临调整

春季里的温哥华地区,处处生机盎然,房地产市场也在经历了调整之后,展现出蓬勃向上的态势。在刚刚过去的5月份,我们看到市场的数据彰显极端的强势:成交量在大幅上升!成交价在大幅上升!销存量比也在大幅上升!整个市场已经进入了极强的拉升阶段!

温哥华地区房地产协会5月份的数据报告显示,成交量较上月上升了22.8%,全地区的各类房屋综合指标价格上升了2.8%!整个低陆平原(温哥华地区和菲沙河谷地区)的各类房屋综合指标价格也上升了2.8%!全地区的总销存量比也较上个月上升了17.4%,高达53.4%!这已经是一个较为极端的数据,表明全地区处于极端的卖方市场。

这个极端的卖方市场是如何形成的呢?老张认为,主要来自2方面的合力作用:一方面是上市房源稀缺,市场的供应量紧张;另一方面是中低价位的房产成交异常活跃,购买力强劲,推动着整个市场。

根据温哥华地区房地产协会对销存量比的官方权威解释:每当销存量比超过20%的时候,市场就会面临上行的压力。据老张的观察,当这一数值在25%至30%之间运行的时候,市场都处于温和向上的态势,而全地区的成交量多年来都维持在每月3,000至4,000套之间。如果以这些温和数值来推算的话,市场房源的总存量都应该不低于12,000左右。近几个月市场的房源总量都一直徘徊在7,000和8,000之间,市场转入强势在所难免。

这次NDP和绿党组阁省政府伊始,已经透出口风,要通过加收15%楼花转让税和2%房屋投机税的形式,打击来自省外和国外的“炒房团”。这两项加税的政策,相信在不久的将来会逐一落实,对人声鼎沸的楼花市场将起到降温的作用。仔细想来,这两项加税政策对当地人来说,无疑是件大好事,因为,房子是用来住的,不是用来炒的。如果任由省外和海外的炒房团、投机商倒卖楼花轻松赚钱,赚了我们当地人的钱又不交税,滚动一圈儿之后继续滚雪球似的赚取当地人的血汗钱,同时又炒高了楼价,使得当地人越来越买不起房,对本地的房地产市场有何益处呢?

过去十几年来,由于房价的快速上升,加拿大的各个地方政府一直致力于解决房屋的可负担性问题,因为这是民生问题的关键所在。BC省和安大略省先后出台对非居民实施的15%过户附加税,以及这次即将祭出的15%楼花转让税,都是为了阻挡外来热钱对本地房地产的短期炒作行为,逐次解决房屋的可负担性问题,使得房地产市场走入健康发展之路,我们华人社区对此应当理解和支持。

既然各地方政府都在积极解决房屋的可负担性问题,那么,未来的房地产市场发展就应该以此为主线。无论是对房地产项目的投资还是开发,也都应该以此为重点。我们应该看到,各个市政府都在积极支持公寓和城市屋项目的审批,同时又在积极拓展主要交通干线。例如温哥华正在致力于Cambie走廊社区的拓宽,本拿比对Metrotown区域确定新的的发展规划,枫树岭正在积极向东发展中密度住宅区,素里市对北部市中心周围的高密度住宅项目的推进,高贵林对西部中心城区高密度住宅区的设想,兰里老城区住宅密度的提升,整个低陆平原地区的各个城市都在想方设法吸纳更多的年轻人口,提高房屋的可负担性,这些都实实在在地指明了未来房地产项目和土地投资的方向。

过去十多年来,当我们华人大都致力于豪宅的土地投资和开发的时候,本地开放商一直致力于可负担能力范围内的住宅开发,步步占尽了市场的先机,赚得个盆满钵满。可以预见的是,未来温哥华西区Cambie走廊的两边、本拿比Metrotown区域、素里市北部中心地带、素里和兰里之间的地面轻轨线上、三角洲跨河大桥的彼岸、枫树岭的东部、斯高米市和阳光海岸一带,百万价格范围内的各类住宅开发,将拥有更加广阔的市场前景。

此番省政府对楼花市场的加税打压,会在一定程度上,遏制省外和海外热钱对本地楼花的恶意炒作,逐步冷却疯狂的房屋预售市场,进而对火热的公寓和城市屋市场起到一定的降温作用。未来的市场发展将趋于温和向上的态势。

市场综述:

在成交量方面,2017年5月份的总成交量为4,364套,与2017年4月相比上升了22.8%,与2016年同期相比降低了8.5%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅超出了23.7%。5月份的上市量是6,044套,当月销存量比(当月成交量与当月上市量的比值)高达72.2%。

在成交价方面,5月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$967,500。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的27个月之后,创造了又一个高点,为$933,100,之后又经历了5个月的下滑,至今年的1月底达到了阶段性的底部,为$896,000。2月份上升了1.2%,3月份上升了1.4%,4月份上升了2.4%,5月份又有了高达2.8%的升幅。

人气指标方面,5月份的总销存量比为53.4%。这个数值表明,相对于市场的总存量比较,市场处于比较极端的卖方市场范围!销存量比值反应的是市场的人气,是市场当月的成交量和市场房源的总存量之间的比值。总销量比在过去两个月之内上升到了这个高度,表明5月份市场卖方的供应量有限,人气指标的大幅提升是紧张的供求关系造成的。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场,在此番市场调整结束之后,自2月份开始回升以来的4个月内,这几个城市区域的表现如何呢?

温哥华东区的独立屋指标价格总体涨幅为5.2%;温哥华西区的涨幅为5.7%;西温哥华的涨幅为6.0%;本拿比的涨幅为5.3%;列治文的涨幅为4.5%;南素里-白石镇的涨幅为5.1%。

公寓市场是近期的亮点,个别城区涨幅惊人。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场涨幅:

 

3个月

6个月

12个月

温哥华西区

7.1%

7.5%

9.6%

温哥华东区

11.3%

13.5%

23.1%

本拿比

8.23%

13.1%

19.2%

列治文

9.9%

16.3%

26.2%

高贵林

10.6%

15.7%

21.4%

新西敏

9.6%

13.2%

25.3%

素里

17.4%

19.5%

25.3%

 

我们看到,素里市公寓的指标价格涨幅已经独占鳌头,3个月之内涨幅高达17.4%!

 

市况要点:

1. BC 省政府宣布对国外买家征收15%的附加过户税的10个月之后,市场已经完成调整,进入反攻和拉升阶段。

2.  安大略省政府4月下旬,宣布对外国人和非居民购房者征收15%的附加过户税。虽然实施细则比较温和,但手段却和BC省如出一辙。安省地产的成交量已经开始下滑,相信将有一部分热钱回流BC省,温哥华地区的房地产市场将回复以往的持续上升的态势。

3.  在美国开始加息之后,加拿大央行近期宣布依然保持中心利率不变,利率处于历史极端低位。各大银行已经开始暗中增加房贷利息并适度调整审批程序,长期的房贷低息政策已经接近尾声。

4.  大温地区本地人在市场内的交易一直很活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

5.  高价位房地产价格开始企稳,2月份以来,绝大多数城区已经出现5%左右的涨幅。回升态势已逐步显现。

6.  来自中国的留学生家长和短期游客作为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。加拿大政府将在中国设立更多的签证中心,未来将会看到更多的留学生家长及短期游客入市。新的过户税政策的调整,会使得其中部分人收益。

7.  中国的环境污染和持续性的货币贬值,短期内无法改善,会进一步推动民间资本外逃,有利于温哥华地区的房地产市场。

8.  过去一年来,新移民入境数量有了大幅的增加,2015至2016年度,全年入境的新移民总量已经达到了32.09万人,是过去30年来的最高值。2017年度将大幅提高移民配额。新移民的增加会给本地房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场尤为如此。

9.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌和建筑格局。

10.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,公寓和城市屋开发用地的交易日渐活跃。

11.  加拿大联邦以及各省新近公布的移民计划,以及在二月初开始实行的新版BC省提名移民计划,将移民市场带来勃勃生机,推动民用和商业地产市场。

12.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,也强烈地吸引着海外资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

13.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,买家认购踊跃,楼盘预售市场火热。菲沙河谷地区不断涌现的中低价位楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

14.  新近胜选上台的NDP和绿党联合政府,将祭出杀招儿打压楼花倒卖行为,旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼,未来的楼盘预售市场将被整体降温。

15.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场买家关注的热点,各城区内买家竞价现象比比皆是,菲沙河谷的市况也大体相同。

16.  菲沙河谷市场依然火热,Abbotsford和Mission两个城区表现尤为亮眼,阳光海岸也在紧紧跟上,各类房型都在强势上涨着。

17.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋近几年一直是年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、枫树岭东部、素里中南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏。

市场热点:

独立屋方面:过去3个月来涨幅最大的是高贵林港,涨幅为12.5%;其次是高贵林,涨幅为9.9%;第三名是斯高米市,涨幅为8.6%。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是温哥华东区,涨幅为11.3%,其次是高贵林,涨幅为10.6%,第三名是西温哥华,涨幅为10.4%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是东本拿比,涨幅为 11.8%,其次是枫树岭,涨幅均为9.0%,第三名是穆迪港,涨幅为8.7%。然而,市场总是涨跌互现的,近期有跌幅的是威斯勒和斯高米市的城市屋市场,3个月来的跌幅分别为1.5%和0.4%,这是目前独有的两个下跌区域。

观察结论

随着市场调整的结束,各类房屋已经开始稳步上扬4个月之久,各城区各类房型都在强势上涨着。这只是此波行情的初始阶段,房屋买家和投资人当抓紧时机入市为宜。

老张之言,仅供参考。

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