温哥华地区房地产市场每月简评–2016年6月

温哥华地区房地产市场:供求关系依然是牛市的推动力

每年的6月份都是春季市场的终结,也是上半年市场的休止。回过头来看一看,今年上半年的市场尤为火爆。

首先,全地区的房价疯狂地上涨了半年。全大温地区各类房屋的MLS综合指标价格,6个月的时间从$760,900上升到现在的$917,800,升幅达20.62%。第二,买方急迫狂躁,卖方惜售惧售。但凡有一点质量的上市房源,在一次Open House之后,总会引来多个买家竞价购买,以至于多数入市者都已经习惯了这种销售模式。第三,房源紧缺,供求关系极端不平衡。过去6个月的时间,每个月的总销量比值最低为38%,最高达70.3%,平均值为57.8%,这几个数据是过去十多年来人们无法想象和无法相信的。

2016年的上半年,独立屋的指标价格上升了25.06%,这是什么概念?这意味着,独立屋平均每月上涨4%有余!独立屋历来都是大温地区房地产市场的宠儿,毫不奇怪。连体屋(城市屋)的指标价格上升了20.82%,这是一个值得注意的数字,因为这类房屋价格的每月平均升幅也已高达3.5%,证明本地人的购买力,其兵峰已直指城市屋市场。公寓市场相对于前两者的表现,战绩平平,半年来指标价格上升了14.87%。其升幅虽然逊于独立屋和城市屋,但是,这个近15%的半年升幅,也已然超过了2015年的全年升幅,也是2014年全年升幅的3倍,更是2013年全年升幅的8倍之多。

2016年的上半年,在市场异常火爆的同时,“市场还能走多久?”一直是大家最为关心的话题,同时,各方媒体在时刻关注市场发展的同时,“打压房价”的呼声也甚嚣尘上。在各方的呼声与压力之下,省政府出台了一系列的措施,省长也一次次地公开讲话,表明政府控制房价的决心。BC省房地产协会的独立顾问小组(IAG)在省政府的指令下,于6月底提出了针对加强管理房地产从业人员的28项建议(简称“建议”),试图在透明机制和职业操守、遵纪守法和从重处罚、政府监管和协会机构、经纪培训和公众教育等四个方面,加强对经纪人队伍的监督和管理。这是有史以来省政府对房地产业做出的最大动作,在广受省民关注的同时,也暴露了省政府对整个房地产市场的无可奈何之态。

这28项建议是否合理以及能否落实,至少还需观察半年到一年的时间。而就这项“建议”而言,其本身也是省政府的极限所致。政府只能够表明对市场的态度和加强行业监管,无法从根本上掌控房地产市场。原因如下:第一,在加拿大的政治体制中,政府是一个行政机构,只能在法律准许的框架内执行公务,任何关乎全社会政治经济发展的重大决策,都不是政府所能够单独做出并执行的,需要通过省议会立法解决。而任何一项重大的立法都要经过一个漫长的文件流程和法律程序,远水解不了近渴。第二,立法、司法、行政三权分立是加拿大的政治体系,自由市场经济是加拿大的经济体系,政府不得干预市场(战时除外)是铁定的法规。房地产市场是加拿大自由经济体系的一部分,政府对此有鞭长莫及之嫌。第三,加强房地产从业人员的管理非常有必要,但这与打压市场的房价似乎关系不大,毕竟,市场的走向不是经纪人所能够左右的。

在上一期的“市场观察”中,我们说过,研判一个地方的房地产市场趋势,我们需要把能够影响房地产市场和房屋价格的要素一一罗列出来,逐个认定它们目前和将来的状态,再进行综合评估,一切就都显而易见了。依照老张的看法,这些要素应该包括:经济是否发展强劲、人口是否持续增加、外资是否持续流入、利息能否逐步增加、房源是否愈发充足、环境是否有所恶化等六个方面。一旦其中的一、两方面发生逆转,市场就会出现调整和波动;如果一直正向发展,市场就会持续向上。以上提出的六个方面中,哪一个都不可以人为地强行改变,牵一发而动全身。

老张认为,任何强力打压市场的措施或法律,都是投鼠忌器之举。就是说,任何一项措施或法律的施行,都有很大的副作用。试想,如果我们的政府或议会,真的能够施展出任何影响以上六个方面中的1至2项的措施或法律的话,打压房价的同时,经济和社会的发展就势必受到重大的影响。以牺牲全省的经济发展来打压局部地区市场的房价,这样做值得吗?谁来承担可能出现的政治、经济风险和历史责任?所以,各方政府在措辞严厉的表态之后,无法提出任何真正强有力的措施来打压房地产市场,原因不言自明。

自由市场经济体系,有着自身运作和发展的规律,也有着自身完备的调整系统,任何外力的作用都是有悖科学规律的。假以时日,市场定会自我调节,健康发展。

我们会看到,大温的房地产市场在不久的将来,可能要逐渐放缓,进入短暂的调整期,但这绝不会是政府操控所致,而是房地产市场依照客观规律,自身进行的必要调整。物极必反,盛极而衰,道理很简单。

 

市场综述:

在成交量方面,6月份的总成交量为4,400套,与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅超出了28.1%。6月份的上市量是5,875套,当月销量比(当月成交量与当月上市量的比值)高达74.89%,较之5月份的75.83% 逊色了一点儿,供求关系依然很紧张,当月的销量比依然居高不下。

在成交价方面,6月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$917,800,较5月份上升了3.23%,达到了一个新高点,继续在创出历史新高。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的第25个月。综合指标价格比去年同期上升了32.1%。独立屋、城市屋、公寓的综合指标价格也都创出了新的记录,其中,独立屋的综合指标价格已经达到了$1,561,500,比去年同期上升了38.7%,比5月份上升了3.15%!

人气指标方面,6月份的总销量比为56.3%,这一数值较前4个月低了一些,但依然处于强势的卖方市场!这在自2008年温哥华地区房地产协会历史记录中位列第五。这也是从2015年3月开始,销量比连续超过30%的第15个月。销量比反应的是市场的人气,是市场房源的总存量和当月成交量的销售量比。56.3%这个销量比值,表明目前市场的人气依然极其旺盛。全地区的房地产市场目前是一个极端发烫、热得冒火的卖方市场。

近几个月来,独立屋的成交均价在持续地迅速上升,目前独立屋的成交均价已经高达$1,768,872.00,表明独立屋市场方面,豪宅房源的交易量势头依然畅旺,支撑着整个独立屋市场的平均价格。

菲沙河谷地区,过去1年来各类房屋的综合指标价格上升了35.5%,比上个月上升了3.6%。其中,一年来独立屋的总体涨幅为41.3%,公寓涨幅为20.8%,连体屋涨幅为28.0%。

 

市态趋势:

整个上半年市场的状态有目共睹,市场急剧上升,房源极度短缺。无论是卖家还是买家,大家都有一个共同的概念,就是市场供求关系极度不平衡,房源紧俏是此轮牛市的根本动力。这个结论和概念来得非常简单,我们将前面强调过的6个要素方面的状态做一简单的分析就可得出结论,市场中期向好,这是必然的,也是无法遏制的。在此轮行情中,市场价格系统急剧上升的另外一个重要动力是外来资金的巨量流入。资金面宽松,房源短缺,两大动因带动了整个市场的全面上升。大温地区和菲沙河谷地区到处都已经硝烟四起,抢房大战愈演愈烈,已经毫无热点可言。在各个城区和社区内,多方竞价购买老旧的独立屋已成常态。

这个注意的是,城市屋和公寓市场在过去几个月也在迅速升温,上半年的城市屋和公寓单元价格也在迅速拉升,表明独立屋价格大幅上涨之后,凸显这两类房屋的价格差距,也说明这两类房屋的可负担性较强,后市的上升空间不可小觑。

 

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、本拿比、列治文、南素里等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去3个月乃至一年内这几个城市区域的表现如何呢?

温哥华东区近两年独立屋市场异常火热,过去3个月的总体涨幅为17.3%,过去一年来的涨幅达到了38.2%,热度非凡;温哥华西区一直是华人心目中房地产市场的风向标,过去3个月来,独立屋的总体涨幅为15.5%,全年升幅为36.4%,紧随其后;西温哥华的独立屋市场在过去的几年来一直都是华人关注的热点,过去3个月的总体涨幅为16.5%,一年来的总体涨幅更是达到了37.8%,已经超越了温哥华;本拿比地处大温地区地理位置的中心地带,过去3个月来独立屋的总体涨幅为18.1%,全年度上升了40.1%,表现优异;列治文是华人密度最大的城区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为20.3%,全年总体上升的幅度为48.5%,独占鳌头;南素里–白石镇是华人钟爱的豪宅区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为19.1%,全年升幅为46.0%,涨幅已经超出了大温的中心区域。

市况要点:

1.  低迷的石油价格在持续回升,加元汇率也在急升之中,这种态势强烈地刺激着海外资金,尤其是来自中国的热钱加速流入,在大温地区购置产业。来自中国的多数投资人相信,一旦错过了加元的低汇率阶段,将大大提高华人在加拿大的购房成本。

2.  在美国开始加息之后,加拿大央行近期宣布依然保持利率不变,继续实行低息政策,以刺激经济发展。目前的房贷利率虽有小幅上扬,但依然处于历史极端低位,十分有利于房地产业的发展。

3.  大温地区本地人在市场内交易活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,尤其是低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和小型独立屋等交易非常活跃。

4.  来自美欧和海湾地区国家的投资人近期愈发活跃,他们最钟情的地域是温哥华的Downtown,那里的公寓房源愈发紧俏,多方竞价经常发生,这里的市场环境与加币对美元的汇差息息相关。

5.  高价位房地产项目近几个月来交易量稳定,带动着温哥华地区独立屋成交均价维持高位并屡创历史新纪录。

6.  来自中国的留学生家长和短期游客早已成为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山,购房目标也已经从中低价位的公寓、城市屋延伸到了中、高端独立屋房产。

7.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌。

8.  加拿大联邦新近公布的移民计划,以及新版BC省提名移民计划,给移民市场带来了勃勃生机,也在推动着民用和商业地产市场。

9.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

10.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,边缘地区不断涌现的中低价位楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

11.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场的宠儿,也是众多华人买家和投资者乐于追逐的目标,多方竞价抢购愈演愈烈且遍地开花,菲沙河谷同样硝烟四起。

12.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋近几年一直是年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、素里中南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏。

13.  TPP协议的草签,将逐渐形成对BC省林木、海产、矿产、农产品出口的巨大推动力,将为本省创造更多就业机会。未来几年内BC省将是全加拿大TPP协议最大的受益省份,此番利益将为全省的经济带来巨大的活力,吸引外省的人口迁居来温,从而推动基础产业,包括房地产业的更健康的发展。

14.  中国早已宣布人民币今年10月将正式加入SDR,这在客观上会增大人民币贬值的压力,同时也会加快华人资金流向海外的速度。

15.  大温地区的房价高企,引发了社会各方的严厉批评和质疑,省政府的态度和措施,虽然不能起到立竿见影的奇效,但是会对入市者产生一定的心理影响。

 

市场热点:

独立屋方面:过去3个月以来大温地区上涨最多的城区在列治文,涨幅为20.3%,其次是南本拿比和北本拿比,涨幅均为20.0%,第三是西温哥华,涨幅均为16.5%。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是南本拿比,涨幅为12.4%,其次是北温哥华,涨幅均为10.2%,第三是温哥华西区,涨幅为9.6%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是枫树岭,涨幅为 17.1%,其次是温哥华西区,涨幅均为16.4%,第三是北温哥华,涨幅为15.8%。然而市场总是涨跌互现的,近期下跌是东本拿比的公寓市场,3个月来的跌幅为1.2%。

观察结论

2016年6月的市场持续着上半年前几个月的市态,供求关系依然紧张,虽然市场房源略有增加,但总存量依然很低,价格系统又创新高。房市的辉煌令大温地区为世界瞩目,也饱受各方诟病。温哥华地区的房地产市场自从2013年2月进入慢牛行情,一直在节节上升,价格系统在上升通道中已经稳定上行了整整3年零5个月,新的高点依然可期。

老张之言,仅供参考。

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