温哥华地区房地产市场每月简评–2017年7月

当今市道稳定,未来升势趋缓

温哥华地区房地产市场从去年的7月底开始调整之后,到目前为止,已经过去整整一年了。在这一年的时间里,共管式房屋基本上呈现了持续上扬的走势,而独立屋市场也实现了V型反转,在消化掉15%加税的负面影响之后,价格系统已经突破了去年前期高点,并略有升幅。

从刚刚发布的数据报告中我们看到,公寓市场过去一年来,价格累计上升了18.5%,城市屋上升了11.9%,独立屋也有了1.9%的升幅。各类上市房源有所增加,对未来的市场将有一定的平抑作用。在过去一个月的数据中,独立屋上升了1.9%,公寓上升了2.7%,城市屋上升了2.4%,三方面的价格呈并驾齐驱之势,可以预测,未来的下半年,市场总体价格上升的速度将有所减缓,各类房屋的走势也将逐渐同步。原因如下:

首先,共管式房屋在经历了过去3年来的疯狂上升之后,公寓的价格系统已经有了60.8%的累计升幅,城市屋也有了56.8%的累计升幅,与独立屋过去3年的价格升幅63.5%几乎一致。独立屋的价格上升遭受15%税率打压之后,过去一年来的价格几乎持平,相当于“等”了共管式房屋达一年之久。市场运作到了今天,升幅过大、升势过急的共管式房屋应有所放缓,否则,其价格系统将迅速超越本地人的房屋可负担能力。而独立屋的价格在经历了一年的缓冲之后,在逐渐显示出价格优势,边缘城区的中低价独立屋尤为如此。试想,当中心城区的2卧房公寓价格已经向$100万挺近的时候,处于同等价格区间的边缘城区的独立屋是否有更好的性价比呢?高贵林、枫树岭、皮特草原、三角洲、兰里等地,独立屋的指标价格均在$100万以内,将越发吸引购房者的目光。

第二,共管式房屋价格在疯狂上升的同时,各个市政府也都在加速进行中高密度城市社区的规划,几乎所有的市政府都在致力于开发现有的土地资源,设立和扩大中高密度社区,并加快审批中高密度楼盘的审批。未来的短期内我们可以看到,全地区将有更多的楼盘上市,供应量将逐次增加,公寓市场供应量的增加,将使得价格升势得到缓解。另一方面,除了个别边缘城区之外,独立屋的市场供应量将无法增加,因为绝大多数城区都没有任何大面积开发独立屋社区或街区的可能,同时,公寓和城市屋项目的发展,也在蚕食独立屋的总量,独立屋市场将重拾升势。

第三,加拿大总体经济形势一片向好,央行自上个月开始加息之后,未来持续加息的信号越来越强,可以预见,在未来的一两年内,房贷利率将逐级抬升,在增加房屋买家的购房成本的同时,对市场的上升将产生一定的心理压力。

老张认为,这些都会对市场产生一定的影响,使得价格的升势减缓,但是,价格系统稳步上升是经济规律的必然,是历史的必然,同时也是大温地区人口发展所带来的必然趋势。

老张近日查阅了低陆平原(包括大温地区和菲沙河谷地区)近几年的人口增长数据和新屋开工总量。2006年,低陆平原的总人口为240万人,到了2016年人口增长至283万人,过去10年来人口净增量的平均值是每年43,000人。按照每户平均2.5人来计算,全地区每年需要增加17,200套房产净增量以满足人口增加的需求。而我们的房屋净增量是多少呢?过去5年来的平均数值表明,全地区每年的新屋净增量不足11,500套!这表明,每年移居低陆平原的人口中,有近6,000户居民无房可住!

以上的数据仅仅计算了登记在册的“有身份”的人口,留学生、访客等外来人口没有计算在内,也很难统计,但是这些未登记在册的“外来人口”却是我们目前市场上不可小觑的房屋购买者和消费人员。从这个意义上来说,这些房屋买家将使得全地区每年的房屋缺口增加至8,000套以上!

理论上来说,每年8,000套的房屋缺口,相对于低陆平原地区每年房屋交易总量不足60,000套来说,价格系统将被自然推升13%以上!除去数据方面不完全性的误差,再减去独立屋内出租单元供应量增加所带来的一定消耗,低陆平原房屋价格系统每年平均增幅也不会低于10%左右。查阅温哥华房地产协会的数据报告得知,过去10年来各类房屋指标价格的累计升幅为91%,这个数据也验证了老张的推论。

无论是市场调整也好,还是升势趋缓也好,由于人口的持续增加,土地和房屋供应量的紧缺,房地产市场持续上升的趋势将无法逆转。

市场综述:

在成交量方面,2017年7月份的总成交量为2,960套,与2017年6月相比减少了24%,与2016年同期相比降低了8.2%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,仅仅超出了0.7%。7月份的上市量是5,256套,当月销存量比(当月成交量与当月上市量的比值)仍高达56.3%。

在成交价方面,7月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$1,019,400,比去年同期上升了8.7%,比2017年6月上升了2.1%。这项综合指标价格是市场继2016年8月份创造的前期高点之后,经历了市场调整,再逐步走高,创造的新的历史高点。

人气指标方面,7月份的总销存量比(当月的成交总量与市场的房源总量之比)为32.2%。这个数值表明,市场房源的总存量有限,市场处于比较典型的卖方市场范围!销存量比值反应的是市场的人气,是市场当月的成交量和市场房源的总存量之间的比值。人气指标居高不下,主要是紧张的供求关系造成的。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场,在此番市场调整结束之后,上半年这几个城市区域的表现如何呢?

 

3个月

6个月

12个月

温哥华西区

4.9%

7.2%

2.1%

温哥华东区

5.9%

8.4%

2.2%

西温哥华

5.1%

8.4%

-6.1%

北温哥华

5.6%

8.5%

0.5%

本拿比

5.4%

8.0%

0.7%

列治文

5.0%

7.6%

-1.7%

南素里-白石镇

5.3%

9.2%

4.3%

 

公寓市场是近期的亮点,个别城区涨幅惊人。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场涨幅:

 

3个月

6个月

12个月

温哥华西区

8.0%

17.6%

11.7%

温哥华东区

9.2%

19.6%

20.5%

本拿比

9.1%

17.0%

18.9%

列治文

8.9%

19.2%

26.5%

高贵林

10.4%

21.4%

26.7%

新西敏

13.1%

20.3%

26.0%

素里

13.0%

29.8%

38.9%

我们看到,素里市公寓的指标价格涨幅已经独占鳌头,12个月之内涨幅高达38.9%!

 

市况要点:

1. BC 省政府宣布对国外买家征收15%的附加过户税的12个月之后,市场已经完成调整并直接进入反攻和拉升阶段。

2.  安大略省政府4月下旬,宣布对外国人和非居民购房者征收15%的附加过户税。虽然实施细则比较温和,但手段却和BC省如出一辙。安省地产的成交量已经开始下滑,相信将有一部分热钱回流BC省,温哥华地区的房地产市场将得到回流资金的推升。

3.  在美国开始加息之后,加拿大央行近期可能开始加息。即便如此,利率水平仍将处于历史低位。各大银行已经开始调升房贷利息并适度调整审批程序,长期的房贷低息政策已经结束。

4.  大温地区本地人在市场内的交易一直很活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。素里和兰里的公寓市场在急剧上升。

5.  中高价位房地产价格开始回升,到7月底,大多数城区的独立屋价格已经升至去年的高点之上。

6.  来自中国的留学生家长和短期游客作为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。消费的房屋品种主要集中在共管式房屋和中低价独立屋范围内。

7.  中国的环境污染和持续性的货币贬值,短期内无法改善,会进一步推动民间资本外逃,有利于温哥华地区的房地产市场。

8.  过去一年来,新移民入境数量有了大幅的增加,2015至2016年度,全年入境的新移民总量已经达到了32.09万人,是过去30年来的最高值。2017年度将大幅提高移民配额,尤其是大幅增加留学生转移民的配额。新移民的增加会给本地房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场尤为如此。

9.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌和建筑格局。

10.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,素里和兰里市内共管式物业的项目开发中,也不乏华商投资的影子,公寓和城市屋开发用地的交易日渐活跃。

11.  加拿大联邦以及各省新近公布的移民计划,以及在二月初开始实行的新版BC省提名移民计划,将移民市场带来勃勃生机,推动民用和商业地产市场。

12.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,也强烈地吸引着海外资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

13.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,买家认购踊跃,楼盘预售市场火热。菲沙河谷地区不断涌现的中低价位楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

14.  新近胜选上台的NDP和绿党联合政府,将祭出杀招儿打压楼花倒卖行为,旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼,未来的楼盘预售市场将被整体降温。

15.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场买家关注的热点,各城区内买家竞价现象比比皆是,菲沙河谷的市况也大体相同。

16.  菲沙河谷市场依然火热,Abbotsford和Mission两个城区表现尤为亮眼,阳光海岸也在紧紧跟上,各类房型都在强势上涨着。

17.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋近几年一直是年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、枫树岭东部、素里中南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏,同时,素里市中心一带的公寓楼盘也愈发热销。

市场热点:

中心城区的独立屋方面:过去3个月来涨幅最大的是皮特草原,涨幅为9.1%;其次是枫树岭,涨幅为8.3%;第三名是高贵林港,涨幅为7.3%。中心城区的公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是东本拿比,涨幅为15.1%,其次是新西敏,涨幅为13.1%,第三名是高贵林,涨幅为10.4%。中心城区的城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是枫树岭,涨幅均为 11.3%,其次是温哥华东区,涨幅均为10.9%,第三名是高贵林港,涨幅为9.9%。边缘城区威斯勒的公寓价格涨幅惊人,3个月来的涨幅高达14.3%。然而,市场总是涨跌互现的,近期有跌幅的是威斯勒和斯高米市的城市屋市场,3个月来的跌幅分别为12.0%和10.9%,这是目前独有的两个下跌区域。

观察结论

年初以来,除了1月份之外,各类房屋已经开始稳步上扬6个月之久,各城区各类房型都在强势上涨着。这应该是此波行情的初始阶段,未来的市场走向将受到新政府的政策和央行加息等方面的限制,市场价格将以温和上扬为主。

老张之言,仅供参考。

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