温哥华地区房地产市场每月简评–2016年8月

成交量已恢复到历史平均水平

刚刚过去的8月份,是温哥华地区房地产市场最为喧嚣的一个月,也是最为平静的一个月。

最为喧嚣是因为,15%的国外买家过户税的实施,市场内外人士争论不休,媒体各个平台评论迭出。更有甚者,一些人幸灾乐祸推波助澜,不知在哪里搞来的无稽数据,在力所能及之处到处散布,市场暴跌了,跌幅多少多少,某豪宅售价劲减多少万无人问津,在微信上到处传播,好像大温的房产市场已经崩塌,市场价格已经一泻千里。类似的消息在中国也不胫而走,以至于老张的一些国内好友都发来微信,询问市场到底是否崩溃了。

最为平静是因为,15%的国外买家过户税的实施,使得入市的买家,尤其是华人买家,诚惶诚恐地观望起来。很多人潜在的买家都认为,这次市场算是玩儿完了,等价格跌它个30%至40%再说。华人社区的市场范围内因此异常冷清,老张上个月做了两次Open House,来看房的华人买家不算少,几乎每个人都说,先看一看等一等,现在的价格太贵了。

然而,大温地区房地产协会的市场交易数据显示:成交量有所下滑,恢复到了8月份的历史平均水平;成交价有所上升,MLS系统房屋综合指标价格再创新高;销量比居高不下,仍然处于典型的卖方市场。

我们不止一次地说过,研判一个地方的房地产市场趋势,我们需要把能够影响房地产市场和房屋价格的要素一一罗列出来,逐个认定它们目前和将来的状态,再进行综合评估,一切就都显而易见了。依照老张的看法,这些要素应该包括:经济是否发展强劲、人口是否持续增加、外资是否持续流入、利息能否逐步增加、房源是否愈发充足、环境是否有所恶化等六个方面。一旦其中的一、两方面发生逆转,市场就会出现调整和波动;如果一直正向发展,市场就会持续向上。

省政府这一加税的措施,为“釜底抽薪”之法,客观上会阻嚇外资流入市场,但不可能将外资100%完全地“卡死”。加税的措施部分地影响了上述6大因素中的一个,请注意,只是影响了1/6的一部分,所以,这项措施对市场的影响应该是局部的、暂时性的,不可忽视,也不可过分夸张。

省政府这一15%加税的措施,实际上与加拿大联邦政府的政策和意愿背道而驰。一方面,在刚刚结束的G20峰会期间,加中两国之间签订的56项协议中,包括一项“在中国新增7个签证中心”,以满足日益增长的中国旅游者和留学生的需求。另一方面,加拿大央行加息之日遥遥无期,路透社的最新调查显示,最快也要等到2018年。就是说,更多的中国旅游者和留学生会带来更多的外资,长期的低息政策会持续支撑房地产市场。

在刚刚发布的大温地区房地产协会的报告中,有几个重要的数据给大家看一看:第一,独立屋的指标价格在微微下浮,8月份比7月份下跌了0.06%,从$1,578,300下浮至$1,577,300。第二,公寓的指标价格在上扬,8月份比7月份上升了0.72%,从$510,600升至$514,300。第三,城市屋的指标价格也在上扬,8月份比7月份上升了1.25%,从$669,000升至$677,600,升幅最高。

值得特别注意的是,独立屋的均价在大幅下挫,由1月底的峰值$1,826,541已经下降到目前的$1,470,265,7个月的降幅已达24.23%,表明豪宅市场不容乐观。

不同的房型,不同的区域,价格系统有升有降,市场处于调整中。

中低价位的房型不降反升,说明本地买家依然活跃,看好后市。城市屋在一个月内上升1.25%,充分说明了这一点。

市场综述:

在成交量方面,8月份的总成交量为2,489套,比去年同期减少了26.0%,比7月份降低了22.8。这是今年初以来,交易量最低的月份。即便如此,8月份的成交量也大致相当于历史平均水平,与过去十年来8月份成交量的平均值相比,仅仅略低3.5%。8月份的上市量是4,293套,当月销量比(当月成交量与当月上市量的比值)为57.98%,较之7月份的61.55% 逊色了一点儿,供求关系依然很紧张,当月的销量比依然居高不下。

在成交价方面,8月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$933,100,较7月份上升了0.29%,达到了一个新高点,创出了历史新高。值此市场调整之际,这一数据应该是此波行情的峰值阶段。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的第27个月。综合指标价格比去年同期上升了31.4%。

人气指标方面,8月份的总销量比为29.3%,这一数值较前几个月低了一些,但依然处于明显的卖方市场!销量比反应的是市场的人气,是市场房源的总存量和当月成交量的销售量比。29.3%这个销量比值,表明8月份市场的供求关系依然没有得到大幅缓解。

菲沙河谷地区,过去1年来各类房屋的综合指标价格上升了38.3%,比上个月上升了1.4%。其中,一年来独立屋的总体涨幅为41.2%,公寓涨幅为29.7%,连体屋涨幅为36.4%。

菲沙河谷地区的房地产市场依然火热!!

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、本拿比、列治文、南素里等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去3个月乃至一年内这几个城市区域的表现如何呢?

温哥华东区近两年独立屋市场异常火热,过去3个月的总体涨幅为5.3%,过去一年来的涨幅达到了35.0%,热度非凡;温哥华西区一直是华人心目中房地产市场的风向标,过去3个月来,独立屋的总体涨幅为5.1%,全年升幅为34.2%,紧随其后;西温哥华的独立屋市场在过去的几年来一直都是华人关注的热点,过去3个月的总体涨幅为7.4%,一年来的总体涨幅更是达到了38.1%,已经超越了温哥华;本拿比地处大温地区地理位置的中心地带,过去3个月来独立屋的总体涨幅为3.27%,全年度上升了35.5%,表现优异;列治文是华人密度最大的城区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为3.7%,全年总体上升的幅度为43.6%,独占鳌头;南素里–白石镇是华人钟爱的豪宅区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为7.6%,全年升幅为46.1%,涨幅已经超出了大温的中心区域。

市况要点:

1.  省政府宣布对国外买家另外征收15%的过户税,滚滚流入市场的海外热钱将受到遏制。技术面上,市场调整的时间之窗已经开启,温哥华地区房地产市场进入调整阶段势在必行。

2.  在美国开始加息之后,加拿大央行近期宣布依然保持利率不变,依然处于历史极端低位。长期的低息政策在刺激经济发展的同时,也十分有利于房地产业的发展。

3.  大温地区本地人在市场内交易活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,尤其是低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和小型独立屋等交易非常活跃。

4.  高价位房地产价格有所下滑,带动着温哥华地区独立屋成交均价向下大幅调整。

5.  来自中国的留学生家长和短期游客早已成为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。加拿大政府将在中国设立更多的签证中心,未来将会看到更多的留学生家长及短期游客入市。新的过户税政策使他们犹豫观望,短期适应和调整后,将回归市场。

6.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌。

7.  加拿大联邦以及各省新近公布的移民计划,以及新版BC省提名移民计划,给移民市场带来了勃勃生机,也在推动着民用和商业地产市场。

8.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

9.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,边缘地区不断涌现的中低价位楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

10.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场的宠儿,市场调整期内依然抢手,菲沙河谷的市况也大体相同。

11.  调整来临,菲沙河谷市场依然火热,价格继续攀升,表明本地买家依然对后市充满信心。

12.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋近几年一直是年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、素里中南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏。

13.  TPP协议的草签,将逐渐形成对BC省林木、海产、矿产、农产品出口的巨大推动力,将为本省创造更多就业机会。未来几年内BC省将是全加拿大TPP协议最大的受益省份,此番利益将为全省的经济带来巨大的活力,吸引外省的人口迁居来温,从而推动基础产业,包括房地产业的更健康的发展。

14.  中国早已宣布人民币今年10月将正式加入SDR,这在客观上会增大人民币贬值的压力。让我们拭目以待,人民币的贬值趋势不可逆转,民间资金外逃会逐步加剧。

15.  加拿大政府近期明确表示,欢迎中资企业来加投资,未来可见大型商业地产项目转手速度加快。

市场热点:

独立屋方面:过去3个月以来大温地区上涨最多的城区在皮特草原,涨幅为7.6%,其次是西温哥华,涨幅均为7.4%,第三是南本拿比,涨幅为6.4%。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是高贵林港,涨幅为11.0%,其次是北温哥华,涨幅均为10.5%,第三是新西敏,涨幅为9.5%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是皮特草原,涨幅为 14.5%,其次是北温哥华,涨幅均为12.8%,第三是枫树岭,涨幅为12.5%。然而市场总是涨跌互现的,尤其是在市场调整期内理当如此。近期下跌的是高贵林的城市屋市场,3个月来的跌幅为1.2%。

观察结论

2016年8月的市场已经进入调整状态,成交量恢复到了历史平均水平,价格依然持续上升,部分原因应该是上半年市场热度的惯性使然。供求关系有待缓解,价格应该进一步趋缓。温哥华地区的房地产市场自从2013年2月进入牛市行情,一直在节节上升,MLS价格系统在上升通道中已经稳定上行了整整3年零7个月。从技术和政策两方面来看,此番行情到此告一段落,市场将进入一个平稳的过度和调整期。

老张之言,仅供参考。

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