温哥华地区房地产市场每月简评–2017年10月

共管屋热气腾腾,独立屋市况冷清

温哥华地区房地产市场10月份的数据,充分显示了一个持续分化的市场:一方面,共管类房屋,包括公寓和城市屋的市场热气腾腾,价格节节攀升;另一方面,独立屋市场已经进入了一个平衡市态,销量减少价格稳中有降。

共管屋市场:

上个月公寓和城市屋的成交量分别是1,532套和550套,公寓和城市屋的总销存量比分别为66.0%和44.8%,属于极端的卖方市场。公寓和城市屋的指标价格在过去一个月内分别上升了1.0%和2.0%,一年之内分别上升了22.7%和17.7%,呈持续快速上升之势。

究其原因,就是本地民众、新移民、外来的流动人口,对中低价房屋的“刚需”十分强劲。这是一个面对老百姓住房消费的市场,住房消费以老百姓的居住需求为主,哪里有百姓买得起的房源,老百姓就往哪里去买房。从目前公寓的指标价格$642,000来看,再根据老张对本地人自住房的价格上限($80至$90万)的测算,未来的2至3年公寓价格系统还有约25%至30%的升值潜力。

独立屋市场:

上个月独立屋的成交量是940套,总销存量比为16.8%,属于典型的平衡市态。全地区独立屋的指标价格在过去一个月中下降了0.5%!独立屋的指标价格与去年同期相比,升幅仅为4.0%,上升乏力。

上个月全地区的独立屋指标价格下降了0.5%!这是每个人都应该关注的数据!这是独立屋在共管屋价格节节上升之时,价格走平并略显疲态的重要标志!

独立屋市场在走平,价格趋缓,个别城区还略有下浮。过去1个月价格下浮最多的是南素里白石镇、皮特草原、本拿比、西温哥华,价格下滑的幅度在1.6%至1.3%之间;过去3个月价格下浮最多的是西温哥华、南素里白石镇、东本拿比,幅度分别是2.7%、2.2%和2.2%。独立屋价格下滑的原因,主要是市场形势和资金流量造成的。西温哥华、南素里白石镇和东本拿比分别是豪宅区和中价位独立屋区域的典型代表,西温哥华和南素里白石镇豪宅价格下跌,表明中国对资金大量外流的控制起到了“截流”的作用,同时加拿大各大银行对贷款政策的收紧和提高房贷利率也在推波助澜。至于东本拿比,本来就是一个中价位独立屋区域,在共管式房屋市场超级热络的态势中,暂时被广大买家“遗忘”了而已。

处于风口浪尖上的温哥华房地产市场,在吸引了全世界目光的同时,总是引来潮水般的非议板砖。每当有任何不利于房地产市场的负面消息传来之时,都会有一些闲极无聊的好事者,用众多足以吓死人的标题,说市场要大跌,狂跌,崩盘,要如何如何。实际上,大家想想看,房地产市场是一艘巨型的航空母舰,启动起来要耗费较长的时间和巨大的能量,行进的过程中想让它停下来、转向、甚至开倒车,同样也需要较长的时间和巨大的能量。任何无足轻重的力量都无法迅速地令其快速转向或停滞。对于这艘巨型航母来说,有各方力量在试图让它减速和停滞的同时,也有各方力量在不断地为它增添燃料和加强动力。

看看最近发生的几件事,足以证明各方力量在客观上角力。反方力量有:1. 中国在拼命地阻挠资金外流;2. 加拿大各大银行在收紧房贷政策;3. 加拿大央行连续2次提升了房贷利息。正方力量有:1. 加拿大联邦移民局宣布大幅增加每年移民额度至30万以上;2. 由于全国的经济形势不容乐观,央行加息暂停;3. 加元近期向下急挫,客观上早已抵消了海外资金由于加息而造成的投资成本增加。

各方角力的结果,只能是势均力敌,维持平衡。所以说,世间万事万物皆有神力平衡之,杞人忧天均为枉然。

反观加拿大各级政府,采用各类仓促和幼稚的手段打压房市,实属可笑之极。限购也好,查税也好,征收空置税也好,这些小儿科的措施都是2000多年前我们华人老祖宗玩儿剩下的把戏,只能是贻笑大方毫无助益。大家想想看,当初的大禹治水,是靠筑起堤坝阻挡洪流的办法吗?依老张之见,最有效的方式就是疏导资金流向,就像大禹治水的方法一样,快速增加建房的土地供应量,使得资金分流平衡,房价自然可控,房屋价格的可负担性问题也就迎刃而解了。只不过,这样一来对我们华人的广大投资者大为不利,不说也罢。

我们来看看共管类房屋的市场到底有多火爆吧。提起这两年的共管类房屋市场,如何如何火爆,我们广大的华人朋友一定都会把目光齐刷刷地投向Downtown、Cambie走廊、Metrotown、Richmond等等大家认为的热门地区。的确,这几个地方近两年的升幅很可观,很多人都赚得钵钵满,老张统计了一下,这几个地区公寓的平均升幅为:过去1个月0.4%,过去3个月3.83%,过去1年是23.5%。这些个热点地区也确实够热的了!但是,看看我们华人很少关注的菲沙河谷地区是什么样呢?他们那里公寓的平均升幅为:过去1个月3.2%,过去3个月8.3%,过去1年是36.4%!差距呀!这就是差距!

多年来,大部分华人投资者对菲沙河谷不屑一顾,认为这里太遥远,房价低、治安差、房屋升值乏力。但是各位是否看到,经过各级政府的努力,这里在社区规划、设施配套、公路拓宽、桥梁免费、未来的快速公交系统等等诸多方面都已经有了非常大的改观,客观上已经“拉近”了这一地区和大温哥华中心地区的距离,加快了人口流动速度。另外,温哥华中心城区疯狂的房价也在推动着本地购房者,向着周边地区房价的可负担区域流动,造成了这样一个远郊房价更加狂热的市态。

老张今天再一次提醒诸位,各位投资商,各位投资人,请把你们智慧的目光调整一下吧,对共管类房屋和土地项目的投资,千万不要过于集中在中心城区,因为这类房屋的终极消费者是当地具有“刚需”的加拿大百姓,而他们的消费能力是有限的,总体上不超过$80万至$90万这个极端数值。素里、兰里、枫树岭这样的地方,才是共管类房屋和土地投资大有可为的天地,价格低的地方才有更大的升值空间!

市场综述:

在成交量方面,2017年10月份的总成交量为3,022套,与2016年10月份相比增加了35.3%,与2017年9月份相比也增加了7.1%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅超出了15.0%。2017年10月大温地区各类房屋的当月上市房源为4,539套,与2016年10月相比上升了14.0%,比2017年9月份大幅减少了15.6%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为9,137套,比2016年10月下浮了0.1%,与2017年9月份相比也减少了3.5%。

在成交价方面,大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,042,300,比去年同期上升了12.4%,比2017年9月上升了0.5%。这项综合指标价格是市场继2016年8月份创造的前期高点之后,经历了市场调整,再逐步走高,创造的新的历史高点。

人气指标方面,10月份的总销存量比(当月的成交总量与市场的房源总量之比)为33.1%。在各类房型中,独立屋为16.8%,城市屋为44.8%,公寓为66.0%。这些数值表明,市场房源的总存量有限,市场还是处于比较典型的卖方市场范围,只是独立屋已经进入平衡市道。销存量比值反应的是市场的人气,是市场当月的成交量和市场房源的总存量之间的比值。共管类房屋人气指标居高不下,主要是紧张的供求关系造成的。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去一年来这几个城市区域的表现如何呢?

 

3个月

6个月

12个月

温哥华西区

-1.1%

3.7%

1.6%

温哥华东区

0.3%

6.3%

3.3%

西温哥华

-2.7%

2.3%

-5.4%

北温哥华

-1.0%

4.6%

2.1%

本拿比

-1.1%

4.2%

3.7%

列治文

0.5%

5.5%

2.3%

南素里-白石镇

-2.2%

2.9%

4.4%

 

公寓市场是近期的亮点,个别城区涨幅惊人。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场涨幅:

 

3个月

6个月

12个月

温哥华西区

2.9%

11.1%

17.4%

温哥华东区

2.6%

12.1%

19.7%

本拿比

4.3%

13.7%

25.9%

列治文

4.7%

14.0%

26.3%

高贵林

6.0%

16.9%

31.6%

新西敏

5.1%

18.9%

29.5%

素里

7.5%

20.7%

39.3%

 

我们应该看到,大温地区的邻居–素里市,公寓的指标价格涨幅早就已经远远超过了我们,12个月之内涨幅高达39.3%!

 

市况要点:

1. BC 省政府宣布对国外买家征收15%的附加过户税的14个月之后,市场已经完成调整,共管类房屋一直处于快速拉升阶段。

2.  安大略省政府4月下旬,宣布对外国人和非居民购房者征收15%的附加过户税。虽然实施细则比较温和,但手段却和BC省如出一辙。安省地产价量齐跌,部分热钱回流BC省,温哥华地区的房地产市场得到回流资金的推升。

3.  在美国开始加息之后,加拿大央行近几个月连续2次加息,暂时趋缓。即便如此,利率水平仍将处于历史低位。各大银行已经开始调升房贷利息并适度调整审批程序,长期的房贷低息政策已经结束。

4.  大温地区本地人在市场内的交易一直很活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,房屋的可负担性依然是主要指标。相对低价的公寓和连体屋,以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。素里和兰里的公寓市场在急剧上升。

5.  中高价位独立屋价格近几个月来回升之后趋于平淡,到10月底,大多数城区的独立屋价格已经升至去年的高点之上,但上升乏力。

6.  来自中国的留学生家长和短期游客作为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。消费的房屋品种主要集中在共管式房屋和中低价独立屋范围内。

7.  中国日趋加强的外汇管制,客观上限制了资本外流,但民间资本外逃早已呈现不可逆转的态势,温哥华地区的房地产市场是这些外流资本的主要目的地之一。

8.  移民配额已经升至每年32万以上,过去一年来,新移民入境数量有了大幅的增加, 大幅提高移民配额,会给本地房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场将因此更加受益。

9.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌和建筑格局。

10.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,素里和兰里市内共管式物业的项目开发中,华商投资愈发多见,公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃,单位价格也在快速上升。

11.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,也强烈地吸引着海外资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

12.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,楼盘预售市场极为火热。与此同时,楼花转让也处在热销状态。菲沙河谷地区不断涌现的中低价位公寓和城市屋楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

13.  各级政府都在寻求打压市场的招法,打压楼花倒卖行为可能首当其冲,旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼,未来的楼盘预售市场和楼花市场将被整体降温。

14.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋已不再是市场买家关注的热点,清淡的市道中蕴藏着极好的投资机会,希望各位多多关注。

15.  菲沙河谷市场极为火热,素里和兰里的共管类房屋尤为如此。

市场热点:

中心城区的独立屋方面:过去3个月来涨幅最大的是穆迪港,涨幅为4.3%;其次是枫树岭,涨幅为2.3%;第三名是皮特草原,涨幅为1.2%。中心城区的公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是枫树岭,涨幅为13.7%,其次是皮特草原,涨幅为13.3%,第三名是北本拿比,涨幅为6.6%。中心城区的城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是枫树岭,涨幅均为 5.8%,其次是皮特草原,涨幅均为5.5%,第三名是东本拿比,涨幅为5.3%。边缘城区威斯勒和斯高米市的城市屋价格涨幅惊人,3个月来的涨幅分别高达36.9%和34.3%!够惊悚!我还以为看错了呢!然而,市场总是涨跌互现的,近期跌幅最大的是西温哥华的独立屋,3个月来的跌幅为2.7%。

观察结论

共管类房屋市场热得冒烟!独立屋市场冷得要命!两个种类的房屋价格和市场态势,走出了冰火两重天的分化行情。未来的市场走向将受到各级政府的楼花打压政策和央行加息等方面的影响,对市场构成心理压力,价格系统将以温和上扬为主。

老张之言,仅供参考。

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