温哥华地区房地产市场每月简评–2016年10月

房市攻防战,第一阶段已经落下帷幕

上个月的市场数据表明,市场在经历了近3个月来的风云变幻频起波澜之后,顶住了来自四面八方的强攻,价格系统并没有出现总体的大幅滑坡,市场转入了温和的冷静和缓冲期,买卖双方都在谨慎行事,房市攻防战已经完成了第一阶段。

刚刚过去的10月份,应该是温哥华地区房地产市场传统上的旺季月份之一。由于省政府7月底开始的税务政策打压,以及市场自身发展的需求所致,市场的升势骤停,给买卖双方的心理造成了重大影响。但是,3个月之后我们看到,市场内外的各方人士,都一直在采取保守的行为方式。最为敏感的阶段已经过去,因为市场自7月末见顶之后,上市量和成交量都在下滑,价格又相对平稳,可以预见的是,此轮市场调整,只能是一个温和的“软着陆”过程。

在经历3个月的调整之后,我们看到:单月的成交总量由7月份的3,226套,下降至10月份的2,233套,下降幅度为44.5%;人气指标(销量比值)由7月份的38.6%下降至10月份的24.4%,降幅为58.2%,但依然处于卖方市场范围;上市量由7月份的5,241套降至10月份的3,981套,降幅为31.6%;总体指标价格由7月份的$930,400下降至10月份的$919,300下调幅度仅为1.2%

从上面的数据中我们可以看出,上市量和成交量产生了大幅的下滑,人气减退,但是价格相对稳定,没有出现崩盘式断崖式的下跌,市场在缩量盘整,温和调整迹象明显。从各方指标来看,市场顶住了压力,保持着价格的平稳。

针对大温地区的房市,来自各阶层的多方人士,带着各式的有色眼镜,在看法和和做法上可谓五彩缤纷花样繁多。盼跌的人,总算有了盼头,天天在说温哥华的市场要垮掉了,鼓噪之声不绝于耳;盼涨的人,密切观察同时信心不减;媒体的人,大都夸大其词展示其吸睛之术;从业的人,默默地工作,坚信冬日之后是春天;政府的人,加强监管,极尽打压之能事;银行的人,收紧贷款以降低风险。

但是,3个月之后的今天,市场清淡的同时,价格依然坚挺。未来的3个月正是本地区传统上的淡季月份,也应该是市场调整的相持阶段。相信市场的春天将在冬季之后随着春风如期而至。

在过去的一个月,市场上最有影响力的新闻是,移民局宣布2017年度全国的移民指标由25万人提升至30万人,升幅之大前所未有,相信这也将成为温哥华地区房地产市场上升的动力之一。此外,10月份人民币的持续贬值,也大大加快了中国民间资本外逃的速度,这应该是市场中期范围内的支柱力量。

我们观察房地产市场,首先应该着眼于大势的总体格局。大势的总体格局是什么?放眼整个加拿大,华人的房地产投资,已经毋庸置疑地成为了房地产市场的“发动机”。加拿大是环境和声誉最好的国家,是华人海外投资目的地之首选。省政府针对温哥华地区的加税,并不能阻挡华人投资的脚步。只是这额外的15%过户税,在客观上给海外投资者人为地增加了购房成本,这件事需要一段时间来接受和消化,这也是本轮市场调整的主要动因之一。考虑到周边地区的上涨,以及温哥华的总体环境依然傲视各方,短期调整之后,市场将逐步恢复常态。

在此番调整过程中,影响最大的当属独立屋市场,尤其是中高端的独立屋最为明显。3个月来,西温哥华的独立屋价格降幅为4.63%,为华人投资区域中的降幅度之最;温哥华西区相对平稳,降幅仅为0.6%。其他区域独立屋降幅如下:本拿比3.57%,列治文2.56%,北温哥华2.40%,高贵林2.42,南素里白石镇2.2%。

然而,在如此调整的大环境中,市场亮点依然存在,最为突出的是公寓市场。公寓价格未跌反升的城区社区比比皆是,例如:枫树岭在过去的3个月内,公寓涨幅为6.23%,皮特草原的涨幅为5.24%,列治文的涨幅为4.44%,温哥华东区涨幅为3.29%,新西敏的涨幅为2.24%。

公寓市场的交易数据证明,加税政策虽然对全地区的独立屋市场造成了冲击,但是中低价位的市场范围依然火热。加税政策对本地的加拿大人没有造成重大影响,因为公寓的买家主要以当地居民为主。

不同的房型,不同的区域,价格系统有升有降,总体价格稳定,此为市场调整的重要特征。

市场综述:

在成交量方面,10月份的总成交量为2,233套,与2015年同期相比降低了38.8%;与2016年9月相比降低了0.9%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,下降了15%,这也是今年初以来,交易量最低的月份。10月份的上市量是3,981套,当月销量比(当月成交量与当月上市量的比值)为56.1%,理论上依然处于卖方市场范围。

在成交价方面,10月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$919,300,较,9月份微微下浮了0.8%。值此市场调整之际,这一数据应该是此波行情调整的平均值。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的27个月之后,第二次出现下滑。综合指标价格比去年同期上升了24.8%。

人气指标方面,10月份的总销量比为24.4%,这一数值较前几个月低了一些,但依然处于卖方市场范围!销量比反应的是市场的人气,是市场房源的总存量和当月成交量的销售量比。24.4%这个销量比值,表明10月份市场的成交量减少的同时,上市量也没有增加,市场进入冷静期,供求关系在逐步缓解。

菲沙河谷地区,过去1年来各类房屋的综合指标价格上升了32.5%,比上个月下降了0.1%。其中,一年来独立屋的总体涨幅为34.3%,公寓涨幅为25.4%,连体屋涨幅为34.3%。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、本拿比、列治文、南素里等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去3个月乃至一年内这几个城市区域的表现如何呢?

温哥华东区近两年独立屋市场异常火热,过去3个月的总体涨幅为-0.7%,过去一年来的涨幅为29.1%;温哥华西区一直是华人心目中房地产市场的风向标,过去3个月来,独立屋的总体涨幅为-0.6%,全年升幅为28.7%;西温哥华的独立屋市场在过去的几年来一直都是华人关注的热点,过去3个月的总体涨幅为-4.6%,一年来的总体涨幅是29.6%;本拿比地处大温地区地理位置的中心地带,过去3个月来独立屋的总体涨幅为-4.0%,全年度上升了26.57%;列治文是华人密度最大的城区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为-2.6%,全年总体上升的幅度为34.8%;南素里–白石镇是华人钟爱的豪宅区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为-2.2%,全年升幅为36.3%,涨幅超出了大温地区的平均值。

市况要点:

1.  省政府宣布对国外买家另外征收15%的过户税,滚滚流入市场的海外热钱受到了遏制。技术面上,市场调整的时间之窗已经开启,温哥华地区房地产市场进入温和的调整阶段。

2.  在美国开始加息之后,加拿大央行近期宣布依然保持利率不变,依然处于历史极端低位。长期的低息政策在刺激经济发展的同时,也十分有利于房地产业的发展。

3.  大温地区本地人在市场内交易依然活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,尤其是低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和小型独立屋等交易非常活跃。

4.  高价位房地产价格有所下滑,带动着温哥华地区独立屋成交均价的下调。

5.  来自中国的留学生家长和短期游客早已成为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。加拿大政府将在中国设立更多的签证中心,未来将会看到更多的留学生家长及短期游客入市。新的过户税政策使他们暂时犹豫观望,短期适应和调整后,将回归市场。

6.  过去一年来,新移民入境数量有了大幅的增加,2015至2016年度,全年入境的新移民总量已经达到了32.09万人,是过去30年来的最高值。2017年度将大幅提高移民配额。新移民的增加会给本地房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场尤为如此。

7.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌和建筑格局。

8.  华人建商在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场。

9.  加拿大联邦以及各省新近公布的移民计划,以及新版BC省提名移民计划,给移民市场带来了勃勃生机,也在推动着民用和商业地产市场。

10.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。值此民用地产市场调整之际,大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

11.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,边缘地区不断涌现的中低价位楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

12.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场的宠儿,市场调整期内依然抢手,菲沙河谷的市况也大体相同。

13.  调整来临,菲沙河谷市场依然火热,Abbotsford和Mission两个城区表现尤为亮眼,各类房型都在疯狂地上涨着。

14.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋近几年一直是年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、素里中南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏。

15.  TPP协议的草签,将逐渐形成对BC省林木、海产、矿产、农产品出口的巨大推动力,将为本省创造更多就业机会。未来几年内BC省将是全加拿大TPP协议最大的受益省份,此番利益将为全省的经济带来巨大的活力,吸引外省的人口迁居来温,从而推动基础产业,包括房地产业的更健康的发展。

16.  中国的人民币今年10月已正式加入SDR,这在客观上增大了人民币贬值的压力。让我们拭目以待,人民币的贬值趋势不可逆转,民间资金外逃会逐步加剧。

17.  人民币兑美元的持续贬值,客观上增加了中国民营资金在美国投资的成本,对加拿大的房地产业有利,假以时日,这种趋势将愈发明显。

 

18.  加拿大政府近期明确表示,欢迎中资企业来加投资,未来可见大型商业地产项目转手速度加快。

市场热点:

独立屋方面:过去3个月以来大温地区上涨最多的城区在皮特草原,涨幅为3.3%,其次是枫树岭,涨幅均为1.2%。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是枫树岭,涨幅为6.2%,其次是皮特草原,涨幅均为5.2%,第三是列治文,涨幅为4.4%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是东本拿比,涨幅为 7.0%,其次是温哥华西区,涨幅均为3.2%,第三是南本拿比,涨幅为1.7%。然而,市场总是涨跌互现的,尤其是在市场调整期内理当如此。近期跌幅最大的是东本拿比的独立屋市场,3个月来的跌幅为5.5%,其次是新西敏的城市屋,3个月的跌幅为5.1%。

观察结论

2016年的8、9、10三个月,市场已经完成了调整初期的震荡,成交量和上市量在下滑,价格稳定盘整,供求关系正在逐步缓解,价格应该进一步趋缓。温哥华地区的房地产市场自从2013年2月进入牛市行情,一直在节节上升,MLS价格系统在上升通道中稳定上行了整整3年零7个月之后,9月份开始下滑。从技术和政策两方面来看,此番调整第一阶段已经完成,市场将进入一个温和的相持平台期。

老张之言,仅供参考。

Sutton Centre Realty - 3010 Boundary Road, Burnaby, BC V5M 4A1, Canada

电话: 604-435-9477, 传真: 604-638-0748, 电子邮件: Alec@VanRealtor.com