温哥华地区房地产市场每月简评–2017年11月

八方消息万千重,市场波澜不惊

刚刚过去的11月份,温哥华地区房地产市场上,各方消息满天飞,真可谓沸沸扬扬,而市场的表现却是波澜不惊。从11月份的市场数据上来看,共管类房屋,包括公寓和城市屋的市场还是在稳定上升,另一方面,独立屋市场维持着一个平衡市态,成交量在减少,价格系统稳中有降。

由于市场总体呈现着分化的状态,我们就有必要进行分别观察一下:

在成交量上,独立屋和城市屋的成交量有明显的下滑,一个月内,独立屋成交量由10月份的940套下降为11月份的841套,降幅为11.8%,城市屋的成交量也由10月份的558套降到了11月份的446套,降幅更多达25%!公寓的成交量与前几个月相比几乎没有变化。这说明高价位房屋的成交量在大幅缩减,市场的主要活力集中在低价位区域。

在成交价上,总体的情况也大致相同。独立屋已经连续2个月在慢慢下滑,10月份下滑了0.5%,11月份下滑了0.1%,虽然下滑幅度不大,但足以说明独立屋市场的清淡状态。城市屋和公寓的价格还是处于稳中有升的状态,如果看细节的话,公寓的升幅稳定,前2个月中,每个月都有1%的升幅,城市屋的表现稍弱一点,在10月份有2%的升幅,11月就只有0.3%的升幅了。

在人气指标上,市场总体的销存量比还是维持在30%以上,但是独立屋只有15.9%,城市屋算作一个中间值,维持在36.4%,公寓的热度最高,还是高达67.8%。这3个比值说明,独立屋处于平衡市态,城市屋处于热销状态,公寓处于狂热状态。热销和狂热状态中,城市屋和公寓价格就会持续上升,而处于平衡市中的独立屋,价格维持平平,升跌幅度就很有限。

综合来说,共管类房屋还是市场的热点,市场的重心也集中在此。这样的市态表明,市场总体的聚焦点,一直在可负担性较强的低价区域,公寓市场的热度非凡,房屋的预售市场火爆,都证明了这一点。

究其原因,第一,本地民众、新移民、外来的流动人口,对中低价房屋的“刚需”十分强劲。第二,房地产的投资人在这一个市场区域内起到了推波助澜的作用,公寓和楼花的炒作现象十分明显。第三,市场对未来的人口增加和经济增长有十分的信心,而本地人口增长的同时,对低价位公寓的市场需求就会长期存在。

共管类房屋,包括公寓和城市屋,这是一个面对老百姓住房消费的市场,住房消费以老百姓的居住需求为主,哪里有百姓买得起的房源,老百姓就往哪里去买房。过去几个月来,菲沙河谷的城市屋和公寓非常热销,但是价格却相对稳定,就是这个道理。

那么,独立屋价格是否要大幅下调?好多客户也在纷纷向老张咨询这一问题。老张的看法是这样的:在市场热点集中于低价房产的时候,独立屋现在的市态,实际上就是回归到历史上的正常状态,换句话说,独立屋现在的平衡市态,就是房地产市场以往的正常状态。十多年前,温哥华西区也好,西温北温也好,本拿比和列治文等地,这些城区内的独立屋成交的平均时间,都在90天以上,温西和西温尤为如此,一套豪宅上市之后,半年至一年之间成交,都是正常的状况。现在的独立屋市场,只是回到了过去的常态。由于过去几年间,独立屋市场一直十分活跃,周转的比较快,成交期都在2个月甚至是1个月以内,现在独立屋市场刚刚回到以往的常态,我们很多人却不习惯了,仅此而已。

市场的重心下移,人们的目光都集中在低价房产区域,这就会给独立屋市场一个喘息之机,中低价位的独立屋投资价值将会凸显。以过去1年的价格变化为例,城市屋价格上升了17.9%,公寓上升了23.9%,而独立屋只有5%左右。再这样继续发展下去,什么东西将更有投资价值和机会呢?我相信,你懂的。

处于风口浪尖上的温哥华房地产市场,在吸引了全世界目光的同时,总是引来潮水般的非议,有的时候各方消息漫天飞舞,让人无所适从。前些日子温哥华市政府就闹出了一场乌龙,刚开始人们以为温哥华要限制外国人购买本地的房产,后来市政府出来辟谣说,他们无意这样做,只是可能对公寓的预售市场有所干预,要以本地人优先购买为荷,目的是打压目前楼花市场的疯狂炒作。

老张以为,楼花市场的炒作行为并不可怕,因为凡事都有一个极限。当公寓预售价格上升到本地百姓可负担的极限值的时候,接盘者寥寥,楼花炒作就将无利可图了。事实证明,现在的预售价格已经接近了这个极限值($80至$100万),那些认为公寓价格将会无限制地涨涨涨,我们就应该买买买,是十分幼稚和可怕的。大家应该看到,各大发展商,现如今都已经将购买公寓楼花的押金,从3年前的15%提高到过去一年多来的20%,又提高到了近日的25%,为什么?这就是先知先觉的发展商,在用逐步提高押金额的手段,以抵抗未来价格下滑的风险。我们应该清醒地认识到这一点。

近日有一个很好的消息,就是2018这个“中加旅游年”即将到来之际,加拿大政府在大幅放松对中国人来加拿大旅游的签证限制,相信明年来加旅游的华人,将从过去每年的五、六十万人,大幅增加至100万人以上,这对我们温哥华地区的房地产市场无疑是一个极好的消息。汹涌而来的中国旅行团,将给我们的市场注入新的活力,2018年将是共管类房屋和中低价位的独立屋市场的“黄金时代”。

市场综述:

在成交量方面,2017年11月份的总成交量为2,795套,与2016年11月份相比增加了26.2%,与2017年10月份相比减少了7.5%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅超出了17.0%。2017年11月大温地区各类房屋的当月上市房源为4,109套,与2016年11月相比上升了30.6%,比2017年10月份减少了9.5%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为8,747套,比2016年11月增加了4.3%,与2017年10月份相比也减少了4.3%。

在成交价方面,大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,046,900,比去年同期上升了14%,比2017年10月上升了0.4%。这项综合指标价格是市场继2016年8月份创造的前期高点之后,经历了市场调整,再逐步走高,创造的新的历史高点。

人气指标方面,11月份的总销存量比(当月的成交总量与市场的房源总量之比)为32%。在各类房型中,独立屋为15.9%,城市屋为36.4%,公寓为67.8%。这些数值表明,市场房源的总存量有限,市场还是处于比较典型的卖方市场范围,只是独立屋已经进入平衡市道。销存量比值反应的是市场的人气,是市场当月的成交量和市场房源的总存量之间的比值。共管类房屋人气指标居高不下,主要是紧张的供求关系造成的。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去一年来这几个城市区域的表现如何呢?

 

3个月

6个月

12个月

温哥华西区

-2.2%

-0.4%

1.5%

温哥华东区

0.5%

3.9%

6.7%

西温哥华

-1.4%

1.7%

2.9%

北温哥华

-0.8%

0.8%

3.7%

本拿比

-2.6%

0.8%

4.6%

列治文

-0.3%

1.3%

1.3%

南素里-白石镇

-3.4%

0.0%

4.1%

 

公寓市场一直是近期的亮点,个别城区涨幅惊人。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场涨幅:

 

3个月

6个月

12个月

温哥华西区

3.0%

8.8%

17.0%

温哥华东区

2.1%

8.8%

23.4%

本拿比

3.3%

11.5%

26.0%

列治文

3.2%

10.9%

27.4%

高贵林

3.5%

14.4%

33.2%

新西敏

2.9%

14.3%

29.2%

素里

7.3%

17.2%

39.7%

 

我们应该看到,大温地区的邻居–素里市,公寓的指标价格涨幅早就已经远远超过了我们,12个月之内涨幅高达39.7%!

 

市况要点:

1. BC 省政府宣布对国外买家征收15%的附加过户税的16个月之后,市场已经完全消化,独立屋市态平衡,共管类房屋一直处于快速拉升阶段。

2.  安大略省政府4月下旬,宣布对外国人和非居民购房者征收15%的附加过户税。虽然实施细则比较温和,但手段却和BC省如出一辙。安省地产价量齐跌,部分热钱回流BC省,温哥华地区的房地产市场得到回流资金的推升。

3.  在美国开始加息之后,加拿大央行近几个月连续2次加息,暂时趋缓。即便如此,利率水平仍将处于历史低位。各大银行已经开始调升房贷利息并适度调整审批程序,长期的房贷低息政策已经结束。

4.  大温地区本地人在市场内的交易一直很活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,房屋的可负担性依然是主要指标。相对低价的公寓和连体屋,以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。素里和兰里的公寓市场在急剧上升。

5.  中高价位独立屋价格近几个月来一直很平淡,近三个月来,部分城区的独立屋价格在慢慢下滑,温哥华、西温、北温、本拿比、列治文这几个中心城区独立屋的价格平均降幅为1.5%。

6.  来自中国的留学生家长和短期游客作为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。消费的房屋品种主要集中在共管式房屋和中低价独立屋范围内。

7.  2018“中加旅游年”即将到来,加国政府在大幅放宽对华人旅游的签证限制,相信未来一、两年,来自中国的旅游者将给本地市场带来更大的活力。

8.  移民配额已经升至每年32万以上,过去一年来,新移民入境数量有了大幅的增加, 大幅提高移民配额,会给本地房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场将因此更加受益。

9.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌和建筑格局。

10.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,素里和兰里市内共管式物业的项目开发中,华商投资愈发多见,公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃,单位价格也在快速上升。

11.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,也强烈地吸引着海外资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

12.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,楼盘预售市场极为火热。与此同时,楼花转让也处在热销状态。菲沙河谷地区不断涌现的中低价位公寓和城市屋楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

13.  各级政府都在寻求打压市场的招法,打压楼花倒卖行为可能首当其冲,旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼,未来一年的楼盘预售市场和楼花市场将被整体降温。

14.  中心城区地段优越和环境优良的旧独立屋已不再是市场买家关注的热点,但是,清淡的市道中蕴藏着极好的投资机会,希望各位多多关注。

15.  菲沙河谷市场极为火热,素里和兰里共管类房屋市场的热度已经烧红了半边天。

市场热点:

中心城区的独立屋方面:过去3个月来涨幅最大的是枫树岭,涨幅为1.4%;其次是穆迪港,涨幅为0.7%;第三名是温哥华东区,涨幅为0.5%。中心城区的公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是枫树岭,涨幅为10.9%,其次是皮特草原,涨幅为10.8%,第三名是穆迪港,涨幅为7.2%。中心城区的城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是枫树岭,涨幅均为 4.9%,其次是新西敏,涨幅均为4.5%,第三名是东本拿比,涨幅为4.1%。边缘城区威斯勒和斯高米市的城市屋价格涨幅惊人,3个月来的涨幅分别高达28.1%和26.3%!够惊悚!够刺激!然而,市场总是涨跌互现的,近期跌幅最大的是东本拿比的独立屋,3个月来的跌幅为4.1%。

观察结论

共管类房屋市场在稳定上升,独立屋市场价格在趋于下滑。未来的市场走向将受到各级政府的楼花打压政策和央行加息等方面的影响,对市场构成心理压力,价格系统将以温和上扬为主,大家要警惕楼花市场在冷却之后对整体市场的冲击。

老张之言,仅供参考。

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