温哥华地区房地产市场每月简评–2016年11月

房市攻防战,相持阶段已经拉开了帷幕

温哥华的房地产市场,在经历了3个月的风云突变之后,顶住了来自四面八方的强攻,价格系统平衡,成交量稳定,并没有出现总体的大幅滑坡,市场已经转入了温和的缓冲期。从战略上来讲,防御阶段已经结束,买卖双方都在谨慎行事,市场进入了一个相持阶段。

相持阶段有如下几大特征:

第一:成交缩减,价格平缓。从过去一个月的数据报告中,我们看到,市场的成交活动与过去十年来相同月份的平均值相比,大致持平,价格在缓慢下行的同时,上市量也在逐步缩减。这说明市场是稳定的,买方从容不迫,抡起大刀砍价杀价;卖方信心十足,不见兔子不撒鹰。只要成交量没有急剧放大或缩减,市场的价格系统就不会有大幅的波动。前三个月市场攻防战激烈的时候,总体指标价格下降了1.2%。进入相持阶段以来,过去一个月的总体指标价格也只是下降了1.2%。与我们曾经预测的“此番调整中,价格系统会下调5至10个百分点”相吻合。

第二:房型不同,走势不同。在过去4年左右的市场上升期间,独立屋一直是市场的宠儿,各个社区、城区的独立屋价格战硝烟四起,颇为壮观。进入调整阶段以来,独立屋表现乏力,成交清淡,总体价格下滑相对较深,西温、本拿比、列治文的独立屋指标价格都已经有了5%至10%降幅。另一方面,公寓和城市屋的市场呈现了很强的热度,各个城区社区表现不一,涨跌无序。本拿比、列治文、枫树岭、皮特草原等地的公寓市场都看到了2%以上的涨幅,本拿比的城市屋市场更是看到了3%以上的涨幅。

第三:此消彼长,热点游离。调整阶段的一大显著特征是,买家们都在不遗余力地寻找价格洼地,造成了全地区范围内的热点散乱现象,很多人预料中的市场肃杀萧条的景象并没有出现。单单从成交量上我们就可以看出,“与过去10年来相同月份的平均值大致持平”,说明市场需求量依然存在,只不过热点不明显,公寓、城市屋成交热络,独立屋已成昨日黄花而已。

据老张观察,在过去几个月游离的热点中,有两个值得关注的地方,一个是温哥华东区的旧独立屋,另一个是公寓的楼花市场。

独立屋市场虽然冷清,温哥华东区局部地段的旧独立屋依然火热,这是令人难以想象的,多家竞标的情况依然存在。在刚刚过去的11月份,这里40年房龄以上的独立屋成交了54栋,其中有16栋旧屋溢价成交,成交价格一般都高于标价的2至5万,10万以上的也并不鲜见。例如E 64 Ave上的一处占地5,000平方英尺的60多年的独立屋,标价为$150万,成交价高达$165万元!

楼花市场分为两部分,一部分是新楼开盘时的预售和认购,另一部分是新楼盘建成之前的楼花转让。目前这两部分的楼花市场都很火热,前几天开盘的本拿比东部的一处楼盘,200多人提前4天开始彻夜排队抢购,就是一个典型的例证。另外,在温哥华西区的Cambie 走廊,每当新的楼盘推出,三日之内均可售罄。

刚刚过去的11月份,也是一个各方新闻满天飞的月份。无论是美国大选尘埃落定,川普即将上台,还是加国各大银行纷纷调高房贷利息,还有即将实施的“房屋空置税”等等,无一不在牵动着大温房市的敏感神经。好在温哥华地区本身和市场环境等等并没有因此变得很糟糕,各方人士应该拿出足够的耐心来。冬天既然来临,春天还会远吗?

市场综述:

在成交量方面,11月份的总成交量为2,214套,与2016年10月相比,下降了0.9%,与2015年同期相比降低了37.2%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,减少了7.6%,这也是今年初以来,交易量最低的月份。10月份的上市量是3,147套,当月销量比值(当月成交量与当月上市量的比值)依然高达70.4%,说明供求关系依然紧张,理论上依然处于卖方市场范围。

在成交价方面,11月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$908,300,较,10月份微微下浮了1.2%。值此市场调整之际,这一数据应该是此波行情调整的平均值。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的27个月之后,第3个月出现下滑。综合指标价格比去年同期上升了20.5%。

人气指标方面,11月份的总销量比值为26.4%,比前一个月上升了2个百分点,这一数值较前几个月低了一些,但依然处于卖方市场范围!销量比值反应的是市场的人气,是市场房源的总存量和当月成交量的销售量比。26.4%这个销量比值,表明11月份市场的成交量略微减少的同时,上市量也在缩减,供求关系依然紧张。

很多买家有一个错误的观念,市场调整的时候,他们认为机会来了,以苛刻的态度到市场上选房,稍有不满转身就走,或者出一个令人匪夷所思的低价。这种方式要不得,因为身处温哥华地区的卖家,大家都知道,市场调整是暂时的,在价格上自然不会让步很多。在此时的市场氛围中,既然没有非理智的卖家,也就不该有非理智的买家。

菲沙河谷地区,过去1年来各类房屋的综合指标价格上升了29.7%,比上个月下降了0.5%。其中,一年来独立屋的总体涨幅为30.5%,公寓涨幅为24.9%,连体屋涨幅为33.1%。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、本拿比、列治文、南素里等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去3个月乃至一年内这几个城市区域的表现如何呢?

温哥华东区近两年独立屋市场异常火热,过去3个月的总体涨幅为-3.9%,过去一年来的涨幅为21.9%;温哥华西区一直是华人心目中房地产市场的风向标,过去3个月来,独立屋的总体涨幅为-2.7%,全年升幅为22.9%;西温哥华的独立屋市场在过去的几年来一直都是华人关注的热点,过去3个月的总体涨幅为-10.2%,一年来的总体涨幅是17.7%;本拿比地处大温地区地理位置的中心地带,过去3个月来独立屋的总体涨幅为-5.13%,全年度上升了23.0%;列治文是华人密度最大的城区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为-5.5%,全年总体上升的幅度为27.2%;南素里–白石镇是华人钟爱的豪宅区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为-4.1%,全年升幅为32.3%,涨幅远远超出了大温地区的平均值。

市况要点:

1.  省政府宣布对国外买家另外征收15%的过户税,滚滚流入市场的海外热钱受到了遏制。技术面上,市场调整的时间之窗已经开启,温哥华地区房地产市场进入温和的调整阶段。

2.  在美国开始加息之后,加拿大央行近期宣布依然保持中心利率不变,依然处于历史极端低位。各个银行开始增加房贷利息,长期的房贷低息政策已经接近尾声。

3.  大温地区本地人在市场内交易依然活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,尤其是低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和小型独立屋等交易非常活跃。

4.  高价位房地产价格下滑明显,局部城区已经出现5%至10%的降幅,带动着温哥华地区独立屋成交均价的下调。

5.  来自中国的留学生家长和短期游客早已成为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。加拿大政府将在中国设立更多的签证中心,未来将会看到更多的留学生家长及短期游客入市。新的过户税政策使他们暂时犹豫观望,短期适应和调整后,将回归市场。

6.  过去一年来,新移民入境数量有了大幅的增加,2015至2016年度,全年入境的新移民总量已经达到了32.09万人,是过去30年来的最高值。2017年度将大幅提高移民配额。新移民的增加会给本地房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场尤为如此。

7.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌和建筑格局。

8.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场。

9.  加拿大联邦以及各省新近公布的移民计划,以及新版BC省提名移民计划,给移民市场带来了勃勃生机,也在推动着民用和商业地产市场。

10.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,也强烈地吸引着海外资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。值此民用地产市场调整之际,大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

11.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,买家认购踊跃,楼盘预售市场火热。边缘地区不断涌现的中低价位楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

12.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场的宠儿,市场调整期内依然抢手,温哥华东区表现抢眼,菲沙河谷的市况也大体相同。

13.  调整来临,菲沙河谷市场依然火热,Abbotsford和Mission两个城区表现尤为亮眼,各类房型都在疯狂地上涨着。

14.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋近几年一直是年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、素里中南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏。

15.  美国新任总统川普扬言,要退出TPP协议,此举将对BC省的经济发展,尤其是在林木、海产、矿产、农产品的出口等方面,产生不利的影响。

16.  人民币兑美元的持续贬值,客观上增加了中国民营资金在美国投资的成本,对加拿大的房地产业有利,假以时日,这种趋势将愈发明显。

17.  加拿大政府近期明确表示,欢迎中资企业来加投资,未来可见大型商业地产项目转手速度加快。

市场热点:

独立屋方面:过去3个月以来大温地区上涨最多的城区在皮特草原,涨幅为1.3%,其次是枫树岭,涨幅为0.1%。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是枫树岭和皮特草原,涨幅均为2.6%,其次是列治文,涨幅为2.2%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是北本拿比,涨幅为 4.3%,其次是东本拿比,涨幅均为3.7%。然而,市场总是涨跌互现的,尤其是在市场调整期内理当如此。近期跌幅最大的是西温哥华的独立屋市场,3个月来的跌幅为10.2%,其次是东本拿比的独立屋,3个月的跌幅为7.1%。

观察结论

2016年的11月,市场完成了调整初期的震荡之后,成交量和上市量在下滑,价格稳中有降,供求关系正在逐步缓解。未来几个月的相持阶段,价格应该进一步趋缓,重心稳定。温哥华地区的房地产市场自从2013年2月进入牛市行情,一直在节节上升,MLS价格系统在上升通道中稳定上行了整整3年零7个月之后,9月份开始下滑,累计降幅为2.45%。从技术和政策两方面来看,市场已经进入一个温和的相持平台期。

老张之言,仅供参考。

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