温哥华地区房地产买卖和投资方略(9):房地产投资的趋利避害(二)

决定您投资能否成功的八个要点

既然财富增值的最大化是投资人追求的第一目标,那么,房地产投资过程中的趋利避害就理所当然。前一期的论坛中,老张提到了投资中要注意的八个要点,即:1.  地段之利,2.  学区之利,3.  地势之利,4.  景观之利,5.  朝向之利,6.  环境之利,7.  位置之利,8.  风水之利。这几个要点是关乎土地本身的要素特征,投资回报的高低主要取决于这几个要素所带来的土地的增值潜力。

八个要点是任何投资目标都自然存在的,对于投资人而言,关键在于您自己的选择。选择于己有利之处,避开于己不利因素。正确的选择是投资成功的关键所在,它能使您的投资项目加分,投资获利顺风顺水;反之,错误的选择将贻害无穷,它能为您的投资项目减分,获利空间有限并使得投资人的信心备受打击。大家在市场上经常会看到一些新建的房屋上市后,久久不能卖出,甚至在您看房时会得知,卖家在以持平甚至亏本的价格上市求售,原因就在于投资的选项错误。

选择的正误之间有多大差距呢?老张认为,每一个要点对投资项目上市的价格有3%至5%影响力。如果选择正确,无论是将项目持有几年进行转让,还是拆掉旧房建新房上市获利,或者将旧房精装修后卖出以求利差,八个要点的优势累积都会为项目的成交价格增加20%至40%;反之如何,大家就可想而知了。举例来说,有一个发展商选择了本拿比的一处旧屋进行装修,旧屋加土地的成交价为88万余,过户税1.5万,装修的成本约15万左右,上市的成本为2万,两年的房贷利息支出为5万有余,总计成本为111.5万加元,最后的卖出价格为95.5万元,直接损失为16万加元,为总投资额的14.3%。按照投资的当然利得和附加值20%来计算,成交价应为132万以上,据此计算,理论上的亏损为38万加元,高达34.1%。教训何其深刻也!究其原因是,这个项目的选址有很大的问题,按照老张的八个投资要点来衡量,无一利好。

如何在这八个方面中做到最好的趋利呢?简单易行的方法是:

1.  对自己的投资方向和预算做一个准确的评估,投资方向指的是买旧房和占地进行长期持有,并选择适当的时机卖出获利;或者买一处旧房拆掉后,建一处新屋上市卖出。这两者的选择对于选址来说并不矛盾,只是投资额相差甚远,因为拆旧房建新房涉及到进一步投资,投资额还要视地域的差异而定,且差别甚远。另外,银行对建新屋资金投入的贷款管理非常严格,这样就需要投资人对自己的预算进行准确地把握,切不可贸然行事。

2.  选择一个您信任的房地产经纪人,对投资计划进行仔细的讨论并进行一个严密的市场考察。按照这八个要点在市场上进行拉网式搜索和选择,以确定三至四个投资目标的备选项目。如果暂时没有很好的备选项目,不要勉强,建议您耐心等待。

3.  用计分法进行目标筛选和确认,将上面八个投资要点分别列出,每一个要点都以10分计算,八个要点的满分记为80分。筛选的时候按照各个要点进行仔细打分,计算出每一个备选项目的总分,总分最高者当然是最佳选择。总分为70–80分者为极品,60–70分为上品,50–60分为中品,50分以下为下品。这八个要点均以10分计是因为在房地产的土地项目投资中,这八个方面的重要性不分伯仲,要等同对待。

老张为什么没有提到价格呢?很多投资人会习惯性地寻找“性价比更好”的投资项目,这是不正确的做法,也是很危险的。因为您一旦把价格作为非常重要的因素来考量,您就已经开始踏入错误的边缘了。俗话说,“便宜没好货,好货不便宜”。过度关注价格,您就会开始忽略八个要点的重要性了。如果价格“超级便宜”,那一定是一个下下品的选择,这样,您距离亏损就只剩一步之遥了。在加拿大这样一个市场经济高度发达的社会中,物美价廉是根本不存在的。尤其在投资领域,价格是公正和公平的。您买的是增值潜力,而不是价格差异。如同在股票市场的投资一样,潜力好的股票价格自然高企,而且还会进一步上扬,买者趋之若骛,而价格低廉的股票乏人问津,就是这个道理。遴选出好的投资项目,求得一个市场公平价格,就已经值得庆幸了。“性价比”是一个适合与否的度衡,而不是物美价廉的标志。

结论:请谨记八个投资要点,它可准确地评估您投资项目的优劣。熟练地掌握它才有可能在温哥华房地产的投资领域终有大成。

老张之言,仅供参考,欢迎交流,致电老张。1-604-726-4666

美丽的温哥华岛

海天一线,彩虹相连。— 老张摄影(2013年5月于温哥华岛)

 

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