温哥华地区房地产买卖和投资方略(4):商业地产投资的优势分析

2012年上半年,在温哥华地区房地产市场上,商业地产的成交活动如火如荼,创造了过去几十年来的历史新高,达14亿2千万加元。因为很多客户朋友对商业地产的投资不甚了解,所以老张与朋友们在此讨论一下商业地产投资的特点和优势。


位于温哥华市中心Burrard街上的33层高,
建筑面积583,000平方英尺,2012年以
4亿加元成交的写字楼"Bentall 5"。

1. 收益稳定:商业地产的投资收益是稳定的,原因在于加拿大持续向好的经济环境和稳定的社会环境。另外,由于温哥华地区的旅游业服务业非常发达,本地又是北美最大的转口贸易中心,在酒店服务业、写字楼、出租公寓、工业仓储等方面的地产投资具有极强的优势。一般来说,商业地产投资的净收益应不低于4.5%,这个比例可以作为商业地产投资的通用原则。在温哥华地区的中心地带,5%左右的净收益也是商业地产上市的定价原则。稳定的现金流应该是投资人做出投资决定时十分重要的参考因素,也是个人资产保值增值的重要途径。

2. 增值稳定:过去十多年来,温哥华中心地区商业地产的增值率是十分稳定的,平均年增值率在5%至8%之间,原因主要在于商业地产市场的供需条件。商业地产是带有土地产权的,商业地产的投资也是以土地方面的投资为基础,土地增值是商业地产增值的最重要因素。近年来,由于本地区城市化的进一步加深,高密度住宅区的不断扩张,商业地产的土地供应便日趋紧张,造就了商业地产价值的持续向上。

 


老张于2012年8月底卖出的商住楼,位于温哥华市内,
成交价近700万加元,过去5年来平均每年增值40万加元。

3. 合股投资:绝大多数商业地产的持有者是各类公司。公司作为商业地产的持有者具有十分明显的优势:首先在于合股方面—公司可以用股份制的形式建立和注册,这就解决了一些商业地产投资人有心投资某心仪项目却又力所不能及的问题;同时投资人也可以考虑以此为基础,投资某些大型的项目,以提高市场竞争力。其次在于财务方面—股份公司持有商业地产在财务和税务方面,相对于个人独立持有,具有无可替代的优势(请向专业会计师咨询)。

4. 委托管理:大多数的商业地产上市时,所提供的财务报表中都包括一项"管理费",原因在于绝大多数商业地产项目都是委托管理的。将商业地产委托给一位管理经理或一个管理团队实在是一个明智之举,在这种情况下,日常管理是规范的,财务账目是透明的(可采用第三方财务管理)。这种模式十分适合中国的投资人和新移民,因为您不需要参与日常的琐碎工作,只需要定期或者不定期的检查而已。大温地区乃至全加拿大有着为数众多的、持有商业地产管理执照的职业经理人、地产经纪人和管理公司,他们规范化的管理服务使商业地产投资活动变得轻松愉快起来。

结论:加拿大商业地产的投资对于华人来说,是一个比较新的投资概念。目前在此领域内投资的华商还为数甚少,希望朋友们多多关注。商业地产投资的魅力就在于,稳定增值的同时给投资人以丰厚的现金回报。我们常说,中国人很富有,又抱怨中国新移民很难融入加拿大的主流社会,就此而言,作为投资人,我们更应该思考的是,如何参与主流社会的政治活动、经济活动和文化交流等。就其经济活动而言,绝不是投资住宅,炒一炒房子那么简单,商业地产的投资就是进入和参与主流社会经济活动的最为简单快捷的方式,老张愿以商业地产领域内多年的从业经验,助朋友们一臂之力。

老张之言,仅供参考,欢迎交流,致电老张。  1-604-726-4666

 

 

 


温哥华地区为数庞大的商业地产项目,几乎全部为西人公司所持有,
华商在此也应该有所作为。

 

 

 

 

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