市场综述

市场分化明显,刚需成为市场看点

温哥华地区房地产市场8月份的数据,充分显示了过去一年来市场调整的成败,让大家看到了一个严重分化的市场,一个充满活力的市场:独立屋进入了一个平衡市态,公寓和城市屋的市场范围继续呈现着超级热度。

温哥华地区的独立屋指标价格为$1,615,100,一年来的升幅只有2.2%,由于历史和地域的原因,温哥华地区的独立屋相对来说是中高价市场范围,尤其是中心城区更是如此,过去多年来全地区对房屋价格的不满情绪也主要集中在这里。经过省政府15%附加过户税的打压,高价房地产的区域确实受到了较大的影响,在豪宅林立的西温哥华,过去一年来至今还存有6.3%的降幅。这说明,经过打压调整,市场的注意力已经从高价房产转移了出来,独立屋市场进入了一个传统的平衡市道,这是一年来市场调整的成就之一。

菲沙河谷地区的独立屋指标价格为$976,000,一年来的升幅为10.2%。这个区域的独立屋市场是本地人的市场范围,代表着本地人的消费水平,一年来的升幅也处于一个十分正常的水平。换言之,过去一年来的市场调整,几乎没有影响到这一区域,当地人的市场交易活动一切如常,这是一年来市场调整的成就之二。

众所周知,过去几年来的公寓市场可以用“疯狂”来形容:温哥华地区的公寓指标价格,过去一年的升幅为19.4%,三年来的升幅为62.5%,平均每年的升幅都超过了20%。菲沙河谷地区的公寓指标价格,过去一年的升幅为32.7%,三年来的升幅为70.1%,平均每年的升幅都超过了温哥华地区,名副其实的“后来者居上”。

城市屋的市场呈现着与公寓市场大体相当的态势,温哥华地区城市屋的指标价格,过去一年的升幅为12.8%,但是三年来的升幅也已经高达59.6%。菲沙河谷地区的城市屋指标价格,过去一年的升幅为16.6%,三年来的升幅为64.9%。总体上比公寓市场稍逊一筹。

独立屋价格升幅滞后,主要原因有三个方面:第一,在上一波市场的行情中,独立屋市场过于狂热,市场价格上升过快,短期调整是市场规律使然;第二,省政府的15%附加过户税的政策,严重打击了海外资金向中高价独立屋市场的流入速度;第三,中国政府不断加强的外汇管理,使得全地区的外来资金后劲儿不足,对中高价房地产的成交起到了釜底抽薪的作用。

共管类房屋,包括公寓和城市屋等,过去几年来一直长盛不衰,究其原因应该有两个方面:第一,建筑用地供应量有限,无以应对市场的快速发展。各个市政府虽愿意大力推进城区建设,但是有碍于庸长繁琐的审批程序,快速加大中高密度建筑的土地供应量,都是各个市政府“心有余而力不足”的事情。这就造成了土地价格迅速上扬,共管房屋成本增加,价格自然就飞了起来。第二,共管类房屋价格适中,本地人市场“刚需”坚挺。由于共管类房屋属于中低价房产,这是本地人的市场,存在着持久而普遍的“刚需”。

在我们整个地区,对中低价房屋的刚性需求,主要来自三个方面:第一,每年人口的净增量远远大于房屋供应的净增量,造成了十分紧张的供需关系,这一点在老张上一期的“市场观察”中有过详细的论述,在此无需重复。第二,BC省经济的快速增长,带来了本地人对住房的强劲需求,首次置业者大幅增加,而他们的目标大都集中在价格适中的共管类房屋市场。第三,华人积极参与“炒房”,使得这类中低价房屋的市场供应愈发短缺。

老张在此提醒诸位,对共管类房屋的投资,千万不要过于集中在中心城区,因为共管类房屋的终极消费者是当地具有“刚需”的加拿大百姓,而他们的消费能力是有限的,总体上不超过$80万至$90万这个极端数值。如果您投资的公寓单元价格超过这一上限,未来的升值空间就极其有限了。当地人在中心城区买不起公寓城市屋的时候,目光就会自然转向外围市场。过去一年来,北素里和兰里的公寓分别上涨了38.1%和34.7%,就充分说明了这一点。

市场综述:

在成交量方面,2017年8月份的总成交量为3,043套,与2016年8月份相比增加了22.3%,与2017年7月份相比也上升了2.8%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅超出了19.6%。2017年8月大温地区各类房屋的当月上市房源为4,245套,与2016年8月相比微跌了1.1%,比2017年7月份大幅下降了19.2%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为8,807套,比2016年8月增加了3.5%,与2017年7月份相比减少了4.2%。

在成交价方面,8月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$1,029,700,比去年同期上升了9.4%,比2017年7月上升了1.0%。这项综合指标价格是市场继2016年8月份创造的前期高点之后,经历了市场调整,再逐步走高,创造的新的历史高点。

人气指标方面,8月份的总销存量比(当月的成交总量与市场的房源总量之比)为34.6%。在各类房型中,独立屋为16.3%,城市屋为44.8%,公寓为76.3%。这些数值表明,市场房源的总存量有限,市场还是处于比较典型的卖方市场范围,只是独立屋尚处于平衡市道。销存量比值反应的是市场的人气,是市场当月的成交量和市场房源的总存量之间的比值。人气指标居高不下,主要是紧张的供求关系造成的。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去一年来这几个城市区域的表现如何呢?

 

3个月

6个月

12个月

温哥华西区

1.8%

6.8%

1.0%

温哥华东区

3.4%

9.8%

2.1%

西温哥华

3.1%

7.5%

-6.3%

北温哥华

1.6%

8.3%

0.4%

本拿比

3.6%

8.3%

1.9%

列治文

1.5%

7.4%

-0.9%

南素里-白石镇

3.5%

7.5%

3.9%

 

公寓市场是近期的亮点,个别城区涨幅惊人。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场涨幅:

 

3个月

6个月

12个月

温哥华西区

5.6%

13.6%

13.0%

温哥华东区

6.6%

18.6%

20.4%

本拿比

8.2%

17.0%

20.7%

列治文

7.5%

17.9%

26.4%

高贵林

10.6%

22.2%

28.6%

新西敏

11.1%

21.9%

27.1%

素里

9.3%

22.3%

32.4%

 

我们看到,素里市公寓的指标价格涨幅已经独占鳌头,12个月之内涨幅高达32.4%!

 

市况要点:

1. BC 省政府宣布对国外买家征收15%的附加过户税的12个月之后,市场已经完成调整并直接进入反攻和拉升阶段。

2.  安大略省政府4月下旬,宣布对外国人和非居民购房者征收15%的附加过户税。虽然实施细则比较温和,但手段却和BC省如出一辙。安省地产的成交量已经大幅下滑,相信将有一部分热钱回流BC省,温哥华地区的房地产市场将得到回流资金的推升。

3.  在美国开始加息之后,加拿大央行近期连续2次加息。即便如此,利率水平仍将处于历史低位。各大银行已经开始调升房贷利息并适度调整审批程序,长期的房贷低息政策已经结束。

4.  大温地区本地人在市场内的交易一直很活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。素里和兰里的公寓市场在急剧上升。

5.  中高价位房地产价格开始回升,到8月底,大多数城区的独立屋价格已经升至去年的高点之上。

6.  来自中国的留学生家长和短期游客作为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。消费的房屋品种主要集中在共管式房屋和中低价独立屋范围内。

7.  中国的外汇管制,表面上限制了资本外流,但民间资本外流早已呈现不可逆转的态势,温哥华地区的房地产市场是这些外流资本的主要目的地之一。

8.  过去一年来,新移民入境数量有了大幅的增加,2015至2016年度,全年入境的新移民总量已经达到了32.09万人,是过去30年来的最高值。2017年度将大幅提高移民配额,尤其是大幅增加留学生转移民的配额。新移民的增加会给本地房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场尤为如此。

9.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌和建筑格局。

10.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,素里和兰里市内共管式物业的项目开发中,华商投资愈发多见,公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃。

11.  加拿大联邦以及各省新近公布的移民计划,以及在二月初开始实行的新版BC省提名移民计划,将移民市场带来勃勃生机,推动民用和商业地产市场。

12.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,也强烈地吸引着海外资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

13.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,买家认购踊跃,楼盘预售市场火热。菲沙河谷地区不断涌现的中低价位楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

14.  新近胜选上台的NDP和绿党联合政府,可能祭出杀招儿打压楼花倒卖行为,旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼,未来的楼盘预售市场将被整体降温。

15.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场买家关注的热点,各城区内买家竞价现象比比皆是,菲沙河谷的市况也大体相同。

16.  菲沙河谷市场依然火热,Abbotsford和Mission两个城区表现尤为亮眼,阳光海岸也在紧紧跟上,各类房型都在强势上涨着。

17.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋近几年一直是年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、枫树岭东部、素里中南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏,同时,素里市中心一带的公寓楼盘也愈发热销。

市场热点:

中心城区的独立屋方面:过去3个月来涨幅最大的是东本拿比,涨幅为6.7%;其次是新西敏,涨幅为5.9%;第三名是枫树岭,涨幅为5.7%。中心城区的公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是枫树岭,涨幅为11.7%,其次是新西敏,涨幅为11.1%,第三名是高贵林,涨幅为10.6%。中心城区的城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是高贵林港,涨幅均为 10.3%,其次是枫树岭,涨幅均为9.3%,第三名是皮特草原,涨幅为8.9%。边缘城区威斯勒和斯高米市的公寓价格涨幅惊人,3个月来的涨幅分别高达15.1%和13.6%。然而,市场总是涨跌互现的,近期有跌幅的是威斯勒和斯高米市的城市屋市场,3个月来的跌幅分别为1.8%和3.8%。

观察结论

经过1年多的调整,不同的房型显示出分化的走势。年初以来,各类房屋也已经稳步上扬7个月之久。这应该是此波行情的初始阶段,未来的市场走向将受到新政府的政策和央行加息等方面的限制,市场价格将以温和上扬为主。

老张之言,仅供参考。

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