市场综述

调整已近尾声,市场开始反攻

在刚刚过去的3月份,市场的数据令人非常振奋:成交量在放大!成交价在上扬!销存量比大幅跳升!我们可以充分认定,此番“房市攻防战”,在经历了3个月的“防御阶段”和3个月的“相持阶段”之后,“反攻阶段”已经开始!此轮市场调整已近尾声,市场真的开始反攻了!!

温哥华地区的房地产市场,在去年7月底省政府宣布对外资购房者征收附加的15%过户税之后,经受了一场暴风雨般的强力打压。整个市场开始进入调整阶段,而市场的价格系统真正开始的逐步下行,始于去年的9月份。在这场房市攻防战的开始阶段,老张在去年的8月初发表的《市场观察》中曾经预测过,此番市场调整的时间“少则8、9个月,多则1年”;老张又在10月初发表的《市场观察》中曾经预测说:此轮市场价格系统调整的幅度“应该小于7%”;在12月初的《市场观察》中,我的预测是:房市攻防战的“防御阶段”已经结束,市场进入“相持阶段”。紧接着,市场经历3个月艰难的相持阶段和大自然的冰雪严寒季节之后,在过去的3月份,我们终于欣喜地看到,整个市场开始进入了“反攻阶段”。

市场调整的时间长度为8、9个月,老张的这个预测是根据对过去十多年来市场数据的观察分析得到的,是技术分析和市场研判的综合概念。市场调整的幅度“应该小于7%”,这个预测同样也基于市场的数据分析和对大势的判断,其关键性的理论根据是:15%的附加过户税公布之后,多伦多地区和温哥华都市区的周边市场在半年左右的时间应该能够上升10%,大温地区则应该下降5%至7%,此消彼长,用来消化15%附加过户税对市场的影响,到了这个时候,温哥华地区的市场就会开始逐步回升,调整就此圆满完成。

我们来回顾一下老张在去年9月份的《市场观察》中预测的那段文字:“在市场走向方面,更大的可能则是:温哥华地区房价下行5%,其他地区上行10%,以这样的方式消化这15%税制的影响,这样应该是更为合理的走势。完成这一走势需要多长时间呢?应该不超过半年。原因有二:第一,大温地区市场下行5%,半年之内应该完成;第二,目标为大温地区的外来资金,在转战其他地区之后,会加速推升当地的市场价格,价格上行10%的这一目标在半年之内实现,也应该绝无问题。”

那么,过去几个月来,多伦多地区和温哥华地区的房地产市场到底是如何走的呢?

多伦多市场在温哥华地区进入调整之后,2016年8月至今年2月之间,综合指标价格由$662,300升至$727,300,升幅为9.8%,其中,独立屋的指标价格由$845,000升至$936,600,升幅为10.8%。温哥华地区的市场从2016年8月至今年2月之间,综合指标价格由$933,100降至$906,700,降幅为2.9%,其中,独立屋的指标价格由$1,577,300降至$1,474,200,降幅为6.99%。这几个数据,和当初老张的预测几乎完全吻合。至此,在温哥华地区,15%附加过户税对市场的负面影响已经被消化掉,3月份开始积聚能量推升价格,“房市攻防战”进入“反攻阶段”就顺理成章了。

此外,从地区差异上和市场的历史数据中,我们可以看到,这两个地区的房价一直有着一个合理的价格差异比例。例如:在2012年1、2月间,两个地区同时引入精准的MLS房屋价格指数系统(Home Price Index)之时,多伦多地区的房屋综合指标价格为$447,400,温哥华地区为$670,900,那时温哥华地区的价格系统比多伦多地区高出49.95%;到了2016年的7月底,也就是此轮市场调整开始之前,多伦多地区的房屋综合指标价格为$656,000,温哥华地区为$930,400,此时温哥华地区的价格系统比多伦多地区高出41.83%。由此可见,两个地区房价的合理价差区间是40%至50%。一旦这个数值被打破,两地都会产生合理的调整以达到新的平衡。这也是温哥华地区房地产市场进入“反攻阶段”另一个理论依据。

在刚刚过去的3月中旬,省政府公布了15%附加过户税调整方案的实施细节,这个“第二只靴子”落地之时,并没有引起市场的巨大反响,市场的反响平平,甚至有些失落,原因是这次政策调整的幅度实在是太小,出炉时的效果不是“山摇地动”,而是“悄无声息”,这与整个市场的期望值相去甚远!但是即便如此,由于此番调整的“防御阶段”和“相持阶段”已经过去,15%附加过户税也通过多伦多 – 温哥华的市场互动被完全消化掉,本地区市场重拾升势已成必然。

从3月份的市场报告以及以往几个月的市场报告中,我们看到,公寓和城市屋一直升势不减。市场进入调整以来,从去年的8月份至今,全地区的公寓指标价格从$510,600上升至$537,400,升幅为5.25%;城市屋指标价格从$669,000上升至$685,100升幅为2.41%;独立屋指标价格的峰值出现在去年的7月份,为$1,578,300,与3月份的数值$1,489,400相比,跌幅为5.97%。刚刚过去的3月份,独立屋的指标价格就回升了整整1个百分点。

所以,如果说,2013至2016年之间市场的升势源于独立屋市场的向上拉动作用使然,那么,这一次市场从此进入反攻,公寓市场将作为领头羊,从底部夯实基础,推升整个市场的价格系统。

市场综述:

在成交量方面,2017年3月份的总成交量为3,579套,与2017年2月相比,大幅提升了47.6%,与2016年同期相比降低了30.8%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,超出了7.9%。3月份的上市量是4,762套,当月销存量比(当月成交量与当月上市量的比值)高达75.16%。

在成交价方面,3月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$919,300。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的27个月之后,创造了又一个高点,为$933,100,之后又经历了5个月的下滑,至今年的1月底达到了阶段性的底部,为$896,000。2月份上升了1.2%,3月份又有1.4%的升幅。

人气指标方面,3月份的总销存量比为47.2%,是继2月份上升了近11个百分点之后,3月份又跳升了15%!这是一个非常值得注意的数值,这个数值表明,相对于市场的总存量比较,市场处于比较极端的卖方市场范围!销存量比值反应的是市场的人气,是市场当月的成交量和市场房源的总存量之间的比值。总销量比一个月之内上升了15个百分点,数值接近50%,表明3月份市场卖方的供应量极其有限,人气指标的大幅提升是紧张的供求关系造成的。

成交量放大,成交价回升,销存量比大涨,供求关系非常紧张,今后的市场将走向何方?你懂的…………

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场,在过去8个月的调整市道中,这几个城市区域的表现如何呢?

从去年的8月份开始至今,8个月来温哥华东区的独立屋指标价格总体跌幅为5.2%;温哥华西区的跌幅为3.7%;西温哥华的跌幅为13.6%;本拿比的跌幅为6.5%;列治文的跌幅为10.7%;南素里-白石镇表现最佳,跌幅仅为3.0%。

独立屋市场范围内,在温哥华地区–低陆平原的各个城区中,哪里在过去8个月来表现最为抢眼呢?我们来看看:

首先来看看位于温哥华地区周边,不受15%附加过户税影响的几个城区:在过去的8个月中,阳光海岸(Sunshine Coast)的独立屋涨幅为10.8%;宝云岛(Bowen Island)的涨幅为7.6%;斯高米市(Squamish)的涨幅为7.2%;威斯勒(Whistler)的涨幅为6.0%。

再来看看菲沙河谷部分城区的独立屋行情:阿博斯福(Abbotsford)过去8个月来的涨幅为5.2%;米逊(Mission)的涨幅为3.4%。

以上城区8个月来的跌幅和涨幅数据,是老张通过查阅去年7月份的历史数据和今年3月份的报表,仔细对比计算所得,供大家参考。

市况要点:

1.  省政府宣布对国外买家征收15%的附加过户税的8个月之后,部分调整政策已经公布并开始实施,市场获得了支撑。政策面和技术面上,市场调整已经处于谷底抬升阶段,温哥华地区房地产市场进入积聚能量和温和上升的反攻阶段。

2.  在美国开始加息之后,加拿大央行近期宣布依然保持中心利率不变,依然处于历史极端低位。各大银行已经开始暗中增加房贷利息并适度调整审批程序,长期的房贷低息政策已经接近尾声。

3.  大温地区本地人在市场内交易依然活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

4.  高价位房地产价格开始企稳,绝大多数城区已经出现一定的涨幅。回升态势已逐步显现。

5.  来自中国的留学生家长和短期游客早已成为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。加拿大政府将在中国设立更多的签证中心,未来将会看到更多的留学生家长及短期游客入市。新的过户税政策的调整,会使得其中部分人收益。

6.  中国的环境污染和持续性的货币贬值,短期内无法改善,会进一步推动民间资本外逃,有利于温哥华地区的房地产市场。

7.  过去一年来,新移民入境数量有了大幅的增加,2015至2016年度,全年入境的新移民总量已经达到了32.09万人,是过去30年来的最高值。2017年度将大幅提高移民配额。新移民的增加会给本地房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场尤为如此。

8.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌和建筑格局。

9.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,公寓和城市屋开发用地的交易日渐活跃。

10.  加拿大联邦以及各省新近公布的移民计划,以及在二月初开始实行的新版BC省提名移民计划,将移民市场带来勃勃生机,推动民用和商业地产市场。

11.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,也强烈地吸引着海外资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。值此民用地产市场调整之际,大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

12.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,买家认购踊跃,楼盘预售市场火热。边缘地区不断涌现的中低价位楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

13.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场的宠儿,市场调整期内依然抢手,温哥华地区买家竞价现象比比皆是,菲沙河谷的市况也大体相同。

14.  菲沙河谷市场依然火热,Abbotsford和Mission两个城区表现尤为亮眼,阳光海岸也在紧紧跟上,各类房型都在强势上涨着。

15.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋近几年一直是年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、枫树岭东部、素里中南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏。

市场热点:

独立屋方面:过去3个月以来大温地区上涨最多的城区在以往我们极少提及的地处边缘的威斯勒、宝云岛、斯高米市和阳光海岸,涨幅分别是0.2%、3.5%、2.8%和5.0%。其余的大温地区独立屋市场范围内,过去3个月来涨幅最大的是高贵林港,涨幅为4.2%;其次是高贵林,涨幅为2.2%;第三名是北本拿比,涨幅为2.0%。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是高贵林港,涨幅为9.1%,其次是列治文,涨幅为7.7%,第三名是高贵林,涨幅为7.0%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是北本拿比,涨幅为 6.9%,其次是高贵林,涨幅为6.7%,第三名是东本拿比,涨幅为5.6%。边缘城区斯高米市的城市屋涨幅惊人,3个月的涨幅高达14.1%。然而,市场总是涨跌互现的,尤其是在市场调整期内理当如此。近期跌幅最大的是拉德那(Ladner)的独立屋市场,3个月来的跌幅为3.4%,其次是列治文的独立屋,3个月的跌幅为1.9%。

观察结论

2017年的3月,市场的调整已近尾声,共管类房屋价格继续稳步上扬,独立屋价格逐步企稳和回升。各方利好政策出尽,市场做好了回暖的充分准备并且已经开始反攻。我们相信,大自然的春天和房地产市场的春天将同步来临。

老张之言,仅供参考。

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