市场综述

房市2016年,见证冰火两重天

2016年温哥华地区的房地产市场大戏,在经历了多年罕见的放量成交之后,在经历了人为的重大调整之后,在漫天的大雪中悄然落下了帷幕。从年初的火热疯狂,到年尾的雪上加霜,温哥华地区的房地产市场在一年之内真正经历了冰火两重天的市况。

市场既然是先热后冷,具体情况到底怎样呢?老张根据2016年大温地区房地产局各月份的市场数据报告,经仔细计算之后得知:

2016年初至7月底,整个市场各类房型的综合指标价格上升了22.2%,其中独立屋上升了26.3%,公寓上升了17.3%,城市屋上升了23.3%。

2016年8月初开始调整之后,到年底为止,整个市场各类房型的综合指标价格下降了0.83%,其中独立屋下降了4.0%,公寓价格正好持平,没升也没降,城市屋上升了2.4%。

这一整套在官方报告的计算中得来的数据是无可辩驳的,它反映了市场真实情况的同时,也给那些对市场持有悲观态度的人们提供了一个医治创伤的良方,更使得那些盼望市场大跌甚至崩溃的人们极度失望。

无论是吃瓜的看客,还是身处市场旋涡中的人士,任何时候对市场的看法都是多种多样互相矛盾的。这就像2016岁尾的时候温哥华地区下的三场大雪,上班族抱怨路滑难行者居多,休闲族赞美冰雪美景者为众。人世间万事万物皆然,房市也概莫能外。不同人有不同的看法,那是因为各自所处的位置和角度不同,个人阅历和生活目标迥异,观点和看法自然相去甚远。

究竟是什么样的人盼望房价大跌甚至崩溃呢?或者说,各级政府在2016实行的一系列打压市场的措施究竟在保护谁的利益?让我们仔细想一想,做一个简单的合乎逻辑的推算。

根据加拿大国家统计局的数字,1971年的时候,全国拥有房地产的人口占人口总量的60%,40年后的2011年,这一数字上升到了69%。2011年之后的人口普查是在2016年中进行的,这一数据还没有发布,但是从历史的经验来看,40年的时间这一数字从60%上升了仅仅9个百分点,相信过去5年的升幅应该不会超过1%,就是说,现在全加拿大拥有房屋产权的人口,约占全国人口总量的70%。

BC省没有这方面的最新数据,但是根据BC省政府2014年底发放的“房屋地税补贴”数据,全省约39%的人与此类补贴无缘,就是说,目前BC省拥有房产的人口占总人口的比例应该不低于65%,因为无缘“房屋地税补贴”的人们不仅仅特指那些没有房屋产权的人们,还包括那些价值超过$110万的豪宅拥有者,因为他们没有资格申领这份补贴。

通过这些数据我们看到,BC省也好,全加拿大也好,没有房产的人口总量仅占总人口比例的30%至35%。过去这么多年,这个数据也没有大幅提高,加上我们对加拿大文化的了解,这30%多的无房人口将长时期地存在着。是否买房是他们的自由,但这些人中,绝大多数是终生不买房的人口,否则无法解释三分之一的人口长期无房的原因。这也是加拿大社会的文化特征之一。

请大家想一想,在加拿大有房的人口中,房地产几乎都是全家人最大的家庭资产,其中会有多少人盼望房地产价格下跌甚至崩溃呢?相信不会超过其中的十分之一,也就是总人口的6%至7%。在无房的人口中,又有多少比例的人口迫切需要买房呢?相信绝不会超过其中的三分之一,否则无法解释三分之一的人口过去几十年来长期无房的原因,这也就最多是总人口的11%左右,两方面加在一起,共计17%至18%。我们姑且用20%作为最大值来推算,真正盼望房地产市场下跌或崩溃的人们,占总人口的比例,不足五分之一。各级政府为迎合这20%人口的需求,连出重拳打压房市,不惜伤害60%以上人口的利益,以为这样可以拉到更多的选票以求连任,是否有些愚蠢和幼稚?

市场的调整,无论是市场规律使然,还是政府干预所致,都是必要的,这样才能够有利于市场长期的健康发展,这是大家共同的利益。我们只是在此强调,从人口比例的推算来看,盼望市场下跌甚至崩溃,绝不是市场的主流心态,同时也不符合主流社会的意愿。

在过去几个月的市场观察中,老张反复提到过,房地产市场的攻防战内容,和毛泽东的《论持久战》中的观点一样,也可分为三个阶段,即:防御阶段,相持阶段,反攻阶段。我们目前已经度过了防御阶段,进入了相持阶段。这个阶段可能长于防御和反攻阶段,但是从技术上来看,根据以往的历史经验(如2008年和2012年),此番调整的时间长度,应该不会超过以往8至10个月的平均值,1年的时间应该是极限,而到目前为止,我们已经度过了5个月的市场调整期。

为什么这样讲?除了技术上的推算之外,原因有三:

第一:中国的环境恶化和货币贬值可能加剧资本外逃。一方面,有目共睹的中国的环境污染一直是近几年来的热点话题,尤以2016年为甚。英国兰凯斯特大学Maher团队的最新研究表明,雾霾不仅损伤肺部健康,还会直接永久性地损害人的大脑。问题越来越严重。另一方面,中国的货币由于过度超发,对美元的汇率已经进入下降通道。这两大因素会形成合力,加速中国资本的外逃速度。这将是一股无法遏制的力量,纵然中国央行用尽招数,在当今世界政治经济的大环境里,也会无能为力。

第二:美国新总统特朗普上台后可能引发的社会问题。美国的城市人口中,有很多人对特朗普不信任,在新总统特朗普上台之后的新官三把火中,一定会烧到很多人,尤其是城市人口的利益。这些受害人口的一部分在今年的上半年将开始向外流动,加拿大将是他们的首选移民目标,这会给温哥华地区的房地产业带来一定的推动力。

第三:大温地区各方条件依然,没有因市场调整而变。老张曾经不止一次地强调,研判一个地区房地产市场长期趋势,我们需要把能够影响房地产市场和房屋价格的重要因素罗列出来,逐个认定它们目前和将来的状态,再进行综合评估,一切就都显而易见了。依照老张的看法,这些要素应该包括经济、人口、外资、利息、房源、环境等六个方面。此番调整只是暂时部分地影响了外资流入,不会影响市场的长远发展。

省政府8月份开始对大温地区的国外买家多征收15%的过户税,以便打压市场。这一措施实行以来的5个月,我们所见到的是,中心地带独立屋市场受损严重,连体屋和公寓几乎没受影响有些城区价格未跌反升。究其原因,外资最为看好的是独立屋市场范围,大温地区中心地带的独立屋市场在进入调整期之后,5个月来都呈现了较大的跌幅,例如:西温哥华:-11.3%,北温哥华:-7.4%,温哥华西区:-4.1%,温哥华东区:-4.7%,本拿比:-6.4%,列治文:-8.1%,高贵林:-8.5%,南素里白石镇:-4.2%。可以说,我们华人钟爱的中心地区的独立屋市场已经平均下跌了6%至7%。

从独立屋的这一组数据中可以看出,15%的过户税真正地损害了独立屋市场,属于当地人的公寓和城市屋市场则几乎没受什么影响。到目前为止,省政府过户税的调整是有成效的,它起到了特殊打压独立屋市场的作用,而独立屋市场是真正的海外买家的市场,尤其是来自中国的买家的市场。

市场综述:

在成交量方面,2016年12月份的总成交量为1,714套,与2016年11月相比,下降了22.6%,与2015年同期相比降低了39.4%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,减少了8.1%,这也是今年初以来,交易量最低的月份。12月份的上市量是1,312套,当月销量比值(当月成交量与当月上市量的比值)高达130.6%,当月成交量远远大于当月上市量,说明供求关系依然紧张。

在成交价方面,12月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$897,600,较,11月份微微下浮了1.2%。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的27个月之后,第4个月出现下滑。综合指标价格比去年同期上升了17.8%。

人气指标方面,12月份的总销量比值为27.0%,与前一个月大致持平,这一数值较前几个月低了一些,但依然处于卖方市场范围!销量比值反应的是市场的人气,是市场房源的总存量和当月成交量的销售量比。27.0%这个销量比值,表明12月份市场的成交量大幅减少的同时,上市量也在大幅缩减。

上市量大幅减少的原因有两个,第一,12月份本来就是传统的淡季,相当于中国的春节前夕,上市卖房的当地人本来就少。第二,身处温哥华地区的卖家都知道,市场调整是暂时的,大多数当地卖家都只有一套房,市况不好的情况下,持观望态度在所难免。

关键数据:

温哥华地区:过去1年来各类房屋的综合指标价格上升了17.8%,比上个月下降了1.2%。其中,一年来独立屋的总体涨幅为18.6%,公寓涨幅为17.3%,连体屋涨幅为20.4%。

菲沙河谷地区:过去1年来各类房屋的综合指标价格上升了27%,比上个月下降了0.7%。其中,一年来独立屋的总体涨幅为27.4%,公寓涨幅为26.3%,连体屋涨幅为29.5%。

过去一年来,菲沙河谷地区的市场表现远优于温哥华地区,平均高出9个百分点!

市况要点:

1.  省政府宣布对国外买家另外征收15%的过户税,滚滚流入市场的海外热钱受到了遏制。技术面上,市场调整的时间之窗已经开启,温哥华地区房地产市场进入温和的调整阶段。

2.  在美国开始加息之后,加拿大央行近期宣布依然保持中心利率不变,依然处于历史极端低位。各个银行开始暗中增加房贷利息并适度提高贷款门槛,长期的房贷低息政策已经接近尾声。

3.  大温地区本地人在市场内交易依然活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,尤其是低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

4.  高价位房地产价格下滑明显,局部城区已经出现7%至12%的降幅,西温已经成为独立屋跌势的领头羊,带动着温哥华地区高档独立屋成交均价的大幅下调。

5.  来自中国的留学生家长和短期游客早已成为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。加拿大政府将在中国设立更多的签证中心,未来将会看到更多的留学生家长及短期游客入市。新的过户税政策使他们暂时犹豫观望,短期适应和调整后,将回归市场。

6.  中国的环境污染和货币贬值,短期内无法改善,会进一步推动民间资本外逃,有利于温哥华地区的房地产市场。

7.  过去一年来,新移民入境数量有了大幅的增加,2015至2016年度,全年入境的新移民总量已经达到了32.09万人,是过去30年来的最高值。2017年度将大幅提高移民配额。新移民的增加会给本地房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场尤为如此。

8.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌和建筑格局。

9.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场。

10.  加拿大联邦以及各省新近公布的移民计划,以及新版BC省提名移民计划,给移民市场带来了勃勃生机,也在推动着民用和商业地产市场。

11.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,也强烈地吸引着海外资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。值此民用地产市场调整之际,大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

12.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,买家认购踊跃,楼盘预售市场火热。边缘地区不断涌现的中低价位楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

13.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场的宠儿,市场调整期内依然抢手,温哥华东区表现抢眼,菲沙河谷的市况也大体相同。

14.  调整来临,菲沙河谷市场依然火热,Abbotsford和Mission两个城区表现尤为亮眼,各类房型都在疯狂地上涨着。

15.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋近几年一直是年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、枫树岭东部、素里中南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏。

16.  美国新任总统川普扬言,要退出TPP协议,此举将对BC省的经济发展,尤其是在林木、海产、矿产、农产品的出口等方面,产生不利的影响。

17.  人民币兑美元的持续贬值,客观上增加了中国民营资金在美国投资的成本,对加拿大的房地产业有利,假以时日,这种趋势将愈发明显。

18.  加拿大政府近期明确表示,欢迎中资企业来加投资,未来可见大型商业地产项目转手速度加快。

市场热点:

独立屋方面:过去3个月以来大温地区上涨最多的城区在以往我们从未提及的威斯勒、宝云岛、斯高米市和阳光海岸,涨幅分别是4.1%、3.4%、3.2%和2.7%,其余的大温地区独立屋市场均处于下跌状态。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是北本拿比,涨幅为3.8%,其次是列治文,涨幅为3.2%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是东本拿比,涨幅为 3.6%,其次是新西敏,涨幅均为0.3%。然而,市场总是涨跌互现的,尤其是在市场调整期内理当如此。近期跌幅最大的是西温哥华的独立屋市场,3个月来的跌幅为12.3%,其次是高贵林的独立屋,3个月的跌幅为7.0%。

观察结论

2016年的12月,市场在完成了调整初期的震荡之后,成交量和上市量都在下滑,价格稳中有降,上市量骤减。未来几个月的相持阶段,价格应该进一步趋缓和持平,重心稳定。我们相信,2017年应该是平稳度过调整期并积聚能量的一年。毛泽东在《为人民服务》中说过,“我们的同志在困难的时候,要看到成绩,要看到光明,要提高我们的勇气。”

老张之言,仅供参考。

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