市场综述

上半年市场总体强势上升,未来升势趋缓

温哥华地区房地产市场在经历了去年下半年开始的调整之后,今年年初结束调整态势,于2、3月间开始强势上升。到了6月底,各类房型都有了较大的升幅,尤其是共管式房屋(城市屋和公寓)升势惊人,用“势如破竹”来形容,毫不为过。在刚刚过去的6月份,我们看到市场的数据彰显极端的强势,与此同时,各方消息纷至沓来,对市场的发展将产生一定的影响。未来的下半年,市场上升的速度将有所减缓。

首先,NDP组建的联合政府即将上台,新官上任三把火,在他们即将实施的政纲中,抑制过热的房地产市场投机行为是重要的组成部分,他们必将采取一定的措施,稳定市场并提高房屋的可负担性,其中包括对炒卖楼花征税15%,对海外炒房者每年征收2%的投机税,还有温哥华即将实施的房屋空置税等等。这些陆续实施政策,都会对市场产生一定的影响。

第二,加拿大央行即将加息的信号越来越强,可以预见,在未来的一两年内,房贷利率将逐级抬升,在增加房屋买家的购房成本的同时,对市场的上升将产生一定的心理压力。

老张认为,这些都会对市场产生一定的影响,起到一定的打压作用,但并不会产生泰山压顶式的影响,更不足以调转市场的方向,因为政府出台的措施,无非就是打击房地产市场的炒作和投机行为,提高房屋的可负担性,让市场维持在健康发展的轨道上。房贷加息也是要一点一点加上去的,平抑市场的作用一定会显现出来,每次加息也就仅仅能够抵消部分市场的升幅而已。

老张咨询过房屋贷款的专业人士,测算的结果是,房贷利息每增加0.25%,每$10万房屋贷款的每月供款额将增加$12至$13加元,相对于原有的供款额来说,增加3%左右。如果一年之内房贷加息两次,且每次都增加0.25%(最大值),对于一个中等收入的人家来说,将影响房屋购买力的4%左右,因为房贷只占有全部购房款的2/3。就目前的市场形势而言,光靠上升的惯性作用,就足以瞬间抵消这4%的作用。

温哥华地区房地产协会6月份的数据报告显示,上个月的成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,超出了14.5%。大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$998,700,比去年同期上升了7.9%,比2017年5月上升了1.8%。2017年6月大温地区各类房屋的当月上市房源为5,721套,而上个月MLS系统中各类房屋的交易总量为3,893套,当月的销存量比(当月的成交量与当月的上市量的比值)为68.05%,市场的总销存量比(当月的成交量与市场房源总存量的比值)为45.7%,表明全地区依然是一个极端的卖方市场。

根据温哥华地区房地产协会对总销存量比的官方权威解释:每总当销存量比超过20%的时候,市场就会面临上行的压力。据老张的观察,当这一数值在25%至30%之间运行的时候,市场都处于温和向上的态势,而全地区的成交量多年来都维持在每月3,000至4,000套之间。如果以这些温和数值来推算的话,市场房源的总存量都应该不低于12,000左右。近几个月市场的房源总量都一直徘徊在7,500和8,500之间,市场处于卖方市场并维持强势在所难免。

刚刚过去的2017年上半年,市场的总体情况如何呢?

就各类房型的综合指标价格来看:去年市场调整前的最高点出现在2016年8月,指标价格是$933,100,之后的半年时间内,市场进入调整并缓慢抬升,到了今年的4月份,各类房型的综合指标价格就已经突破了这个前期高点,达到了$941,100。就是说,到了今年的4月份,市场总体就已经彻底消化和甩掉了15%附加过户税的影响,结束调整并继续升高。

就独立屋的综合指标价格来看:去年市场调整前的最高点出现在2016年7月,指标价格是$1,578,300,之后的半年时间内,市场进入调整,今年2月底开始缓慢抬升,到了今年的6月份,全地区的独立屋综合指标价格就已经突破了这个前期高点,达到了$1,587,900。就是说,刚刚过去的6月份,独立屋市场正好完成对去年同期这个前期高点的突破,完成了U型反转,并开始继续走高。

就公寓的综合指标价格来看:目前全地区的指标价格为$600,700,较年初上升了15.4%,较去年同期上升了17.6%。大家都知道,公寓市场在过去2年多的时间里一直维持强势,在去年下半年的市场调整期内也还有2%至3%的升幅,今年年初至今更是一路走高。换句话来说,公寓市场从2013年3月上一波行情的开始,一直维持升势至今,已经有近4年半的时间了,总体累计升幅是多少?老张统计了一下,是61.8%,平均每年的升幅为14.27%!!

就城市屋的综合指标价格来看:去年市场调整前的最高点出现在2016年8月,指标价格是$677,600,之后的半年时间内,市场总体进入调整,但城市屋在其后的5个月之内,只是微跌了2%左右,到了今年的2月份就已经和前期高点持平,3月份便突破了前期高点,到了上个月底,更是达到了$745,700,去年下半年的市场调整,对城市屋的市场范围几乎毫无影响。

这些数据说明了什么?这些数据说明,过去一年来,无论是市场规律的因素也好,还是政府的调控措施也好,这次的市场调整是成功的。它成功地抑制了高价房屋的价格升势,使得全社会更加关注房屋的可负担性问题,关注中低价位房屋的市场变化,将豪宅市场的大部分投资人引入了共管式房屋的市场范围内,对市场的未来指明了方向。

过去十多年来,当我们华人大都致力于豪宅的土地投资和开发的时候,本地开放商一直致力于可负担能力范围内的住宅开发,步步占尽了市场的先机,赚得个盆满钵满。可以预见的是,未来温哥华西区Cambie走廊的两边、本拿比Metrotown区域、素里市北部中心地带、素里和兰里之间的地面轻轨线上、三角洲跨河大桥的彼岸、枫树岭的东部、斯高米市和阳光海岸一带,百万价格范围内的各类住宅开发,将拥有更加广阔的市场前景。

市场综述:

在成交量方面,2017年6月份的总成交量为3,893套,与2017年5月相比减少了10.8%,与2016年同期相比降低了11.5%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅超出了14.5%。6月份的上市量是5,721套,当月销存量比(当月成交量与当月上市量的比值)高达68.05%。

在成交价方面,6月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$998,700,比去年同期上升了7.9%,比2017年5月上升了1.8%。这项综合指标价格是继2016年8月份创造的前期高点之后,经历了市场调整,再逐步走高,创造的新的历史高点。

人气指标方面,6月份的总销存量比为45.7%。这个数值表明,市场房源的总存量有限,市场处于比较极端的卖方市场范围!销存量比值反应的是市场的人气,是市场当月的成交量和市场房源的总存量之间的比值。人气指标居高不下,主要是紧张的供求关系造成的。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场,在此番市场调整结束之后,上半年这几个城市区域的表现如何呢?

温哥华东区的独立屋指标价格总体涨幅为5.3%;温哥华西区的涨幅为5.3%;西温哥华的涨幅为5.1%;本拿比的涨幅为6.7%;列治文的涨幅为4.4%;南素里-白石镇的涨幅为6.3%。

公寓市场是近期的亮点,个别城区涨幅惊人。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场涨幅:

 

3个月

6个月

12个月

温哥华西区

10.3%

15.2%

10.5%

温哥华东区

9.2%

16.7%

21.4%

本拿比

7.5%

14.2%

18.6%

列治文

10.1%

18.3%

27.2%

高贵林

9.8%

17.9%

23.4%

新西敏

9.4%

15.3%

22.9%

素里

11.4%

24.6%

34.6%

 

我们看到,素里市公寓的指标价格涨幅已经独占鳌头,12个月之内涨幅高达34.6%!

 

市况要点:

1. BC 省政府宣布对国外买家征收15%的附加过户税的11个月之后,市场已经完成调整并直接进入反攻和拉升阶段。

2.  安大略省政府4月下旬,宣布对外国人和非居民购房者征收15%的附加过户税。虽然实施细则比较温和,但手段却和BC省如出一辙。安省地产的成交量已经开始下滑,相信将有一部分热钱回流BC省,温哥华地区的房地产市场将得到回流资金的推升。

3.  在美国开始加息之后,加拿大央行近期可能开始加息。即便如此,利率水平仍将处于历史低位。各大银行已经开始调升房贷利息并适度调整审批程序,长期的房贷低息政策已经接近尾声。

4.  大温地区本地人在市场内的交易一直很活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

5.  高价位房地产价格开始企稳,2月份以来,绝大多数城区已经出现6%左右的涨幅。回升态势已逐步显现。

6.  来自中国的留学生家长和短期游客作为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。加拿大政府在中国设立更多的签证中心,我们将会看到更多的留学生家长及短期游客入市。

7.  中国的环境污染和持续性的货币贬值,短期内无法改善,会进一步推动民间资本外逃,有利于温哥华地区的房地产市场。

8.  过去一年来,新移民入境数量有了大幅的增加,2015至2016年度,全年入境的新移民总量已经达到了32.09万人,是过去30年来的最高值。2017年度将大幅提高移民配额,尤其是大幅增加留学生转移民的配额。新移民的增加会给本地房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场尤为如此。

9.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌和建筑格局。

10.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,素里和兰里市内共管式物业的项目开发中,也不乏华商投资的影子,公寓和城市屋开发用地的交易日渐活跃。

11.  加拿大联邦以及各省新近公布的移民计划,以及在二月初开始实行的新版BC省提名移民计划,将移民市场带来勃勃生机,推动民用和商业地产市场。

12.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,也强烈地吸引着海外资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

13.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,买家认购踊跃,楼盘预售市场火热。菲沙河谷地区不断涌现的中低价位楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

14.  新近胜选上台的NDP和绿党联合政府,将祭出杀招儿打压楼花倒卖行为,旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼,未来的楼盘预售市场将被整体降温。

15.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场买家关注的热点,各城区内买家竞价现象比比皆是,菲沙河谷的市况也大体相同。

16.  菲沙河谷市场依然火热,Abbotsford和Mission两个城区表现尤为亮眼,阳光海岸也在紧紧跟上,各类房型都在强势上涨着。

17.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋近几年一直是年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、枫树岭东部、素里中南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏,同时,素里市中心一带的公寓楼盘也愈发热销。

市场热点:

独立屋方面:过去3个月来涨幅最大的是高贵林港,涨幅为11.3%;其次是高贵林,涨幅为9.1%;第三名是东本拿比,涨幅为8.6%。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是温哥华西区,涨幅为10.3%,其次是列治文,涨幅为10.1%,第三名是高贵林,涨幅为9.8%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是南本拿比和拉德那(Ladner),涨幅均为 9.5%,其次是温哥华东区,涨幅均为9.4%,第三名是皮特草原,涨幅为9.3%。然而,市场总是涨跌互现的,近期有跌幅的是斯高米市和威斯勒的城市屋市场,3个月来的跌幅分别为8.1%和8.0%,这是目前独有的两个下跌区域。

观察结论

随着市场调整的结束,各类房屋已经开始稳步上扬5个月之久,各城区各类房型都在强势上涨着。这只是此波行情的初始阶段,未来的市场升势将受到新政府和加息等方面的限制,市场将以温和上扬为主。

老张之言,仅供参考。

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