漫谈独立屋的土地价值

独立屋的土地价值分析

土地,历来都是房地产价格的重要组成部分,在加拿大更是如此。99%以上独立屋的占地都是永久产权,所以,老张认为,有必要对独立屋的土地价格进行一番分析。我们可以从如下几个方面来看:


1.  土地的估价价值:我们都知道,加拿大的每一项房地产,每年都会受到一份估价单,多数人称之为“政府估价”。其实这并不是政府本身做的,是政府雇佣一家名叫“BC Assessment”的公司做的。这家公司是国有公司,属国家资本主义性质,独立工作,本不受政府影响。此类估价的目的是为BC省内各市政府征收地税提供准确的价格依据,各市政府将其与各自的征税百分比标准进行混合计算,从而得出每一处房地产当年应缴的地税总额。但是,这家不足300人的公司每年要做出210万份的估价单,所以他们不可能做出百分之百精确的估价,公式化的东西在所难免,独立屋土地的估价值往往有高达10%–15%的偏差。
土地的政府估价主要决定于3个方面,第一是面积大小,第二是地段差异,第三是市价的平均值。在这几方面,套用公式可以解决大多数问题,但是我们在市场上每天接触的独立屋,衡量价格的时候,不仅仅要考虑上面的3个方面,有很多特性的东西要纳入参考。比如位于街角的占地、交通干线上的占地、不规则图形的占地、地势不好的占地、大于或小于标准的占地等等。以上几方面的因素中,每一项都可能影响独立屋交易中土地价格的5%至10%。所以,土地的市场价格除参照政府估价之外,还要具体情况具体分析。


2.  土地的附加价值:这里的附加价值主要指的是周边环境对土地价格的影响。对于华人买家来说,首要的因素可能就是学区了。同一城区的不同学区,土地价格差距至少10%,甚至更多。例如温哥华西区的“Lord  Byng”中学学区内的独立屋价格,比同处西区的“Eric  Hamber”中学学区的独立屋高出20%之多。第二个因素是景观,独立屋的景观也会严重影响土地价格。同一城区、街区的独立屋,有无景观和景观优劣可影响交易价格的10%至30%。最典型的价差,我们可以拿西温哥华为例,景观的差异可使独立屋的价格上天或入地,这绝非耸人听闻。第三个因素当属地势,地势的优劣是华人最为在意的风水因素,同一街区地势不同,土地价格当然要受影响。虽然西人社会不太讲究风水,但地势也还是他们定价的重要参考。除以上3方面的因素之外,还有朝向、环境、社区等等因素,都会对土地价格有影响。
附加价值就是这些因素的正面影响,如果这些因素都是正值,附加价值就会很高,这就是为什么有些独立屋价格高出政府估价50%以上的原因。有些客户看过这样的房屋之后,第一感觉就是贵,太贵了,但仔细想来确实事出有因。所以附加价值是土地价格的重要参考。


3.  土地的潜力价值:每一块土地都有潜力价值。房地产市场上升的时候,价格系统的变化主要体现在土地价格的升高,这是常识。我们这里说的是特殊情况所产生的价值潜力。例如,2010年温哥华市政府公布“Cambie走廊”的城市规划后,Cambie街上的土地价格就开始节节攀升,7000余平方英尺的占地由当初的120多万上涨到了如今的400多万。这样的巨幅上升不是一蹴而就的,是过去4年来逐年逐月上升的。中间的任何时候我们都可以说,此处土地的潜力价值很大,所以增值就是自然形成的。


购买独立屋,考虑到土地价值的时候,一定要想一想它的潜力价值。虽然特殊情况并不多见,但它是一个实际存在的参考值,不容忽视。近些年南素里的“Grandview Heights”发展规划就让当地人受益匪浅,也使得此地的投资商和发展商收获颇丰,原因都起于土地重新规划所带来的潜力价值。
老张之言,仅供参考。
 

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