影响房地产交易的心理因素(三)

在温哥华地区,每一位入市于房地产市场的朋友在关心市场大环境的同时,都应该同时关注自己所涉及的房地产范围内的小环境,尤其是买卖双方的心态对交易结果的影响,因为我们每个人所关心的特殊范围内的房地产交易情况才是最重要的,这实际上就是矛盾的普遍性和特殊性的问题。本期论坛中老张和朋友们继续讨论这个话题。

个别买家志在必得的心态推高房价:

这种案例经常发生在温哥华西区等地的旧屋市场。当某一热门房源出现的时候,由于温西的某些特殊的街区、学区、自然环境和人文环境等方面的优势,加之华人买家对某些房源的特质和某些特殊街区、社区的高度认同,房源上市后的谈判过程中,经常会出现一些行事果断、志在必得、不差钱、程咬金式的买家,在参与竞价的时候往往会给出超乎寻常的价格,这种买家追求的是对房源的认可度和满意度,注重的是成交结果而不在意成交价格。

前不久在西区出现了一处炙手可热的房源,由于地段、朝向、地势、学区、环境等方面的优势,受到了几位大买家的热心追捧。在房屋公开展示之前,便被某一买家以无条件的满价Offer捷足先登,令其他买家和经纪人十分愕然。老张对此仔细地分析了一下,这个价格高出了此屋市场合理成交价格区间的10%左右。这就是买方志在必得的心态造成的价格偏差,这一偏差就差出了60万的房价。我们不得不佩服买方果敢的勇气、雄厚的财力和无知无畏的精神。

有些卖家上市价格过高或造成损失:

卖方在决定房屋上市之前,都应该和经纪人仔细讨论和比较社区范围内同等条件房屋的上市与成交的状况,确定正确的价格评估,明确切实可行的营销策略和方法。但市场上确实存在着一些卖家以超出市场合理价格区间的标价上市,这种做法不太可行,在市场的平衡期内尤为不可。市场的价格系统是客观存在的,市场的实际检验也是最为真实的。如果发现价格过高,应该及时作出适当调整,否则,上市时间过长而迟迟不能成交,错失一些有诚意的买家,再综合房屋供款和地税保险等因素,会给卖家造成不应有的损失。本拿比有一处独立屋,以高于政府估价和银行评估价45%至50%的价格上市,在市场上停留了近两年的时间仍未成交,此乃经典案例。

买房在细节上纠缠不清时弊大于利:

温哥华的独立屋市场以二手房为主要交易品种,新房所占比例很低,应不超过10%。二手房产上市谈判期间,很容易在细节上出现问题,如果处理不当就会因小失大,从而错失良机。

最容易出现的问题就在验屋这一环节上。验屋是所有二手房交易中十分重要的过程,它不仅仅是检查房屋缺陷的过程,也是买家对目标房源进一步了解的机会。验屋时,一方面要注意发现问题,同时也要认真地咨询验屋师,寻求解决问题的方法,还要虚心向卖方请教房屋某些特殊部位的维护和保养。最为可行的办法是,请验屋师将验屋报告做一个总体评估,对需要解决的问题做一个估价,再和卖方讨论各自应该承担的比例。每一位买方朋友都应该清楚,二手屋或多或少都会有一定的问题,即便是保养再好的房屋也是一样,应该正确对待和处理。大多数情况下,买方和卖方都可以达成一致的意见,各自承担相应的部分。

实践中我们有时会碰到这样的情况,买方要求卖方全方位维修,解决所有验屋中发现的问题,或者提出过高的价格调整要求。这样的做法不太切合实际,因为房屋的价格是在目前的房屋条件下谈成的。买房时当然应该尽量争取己方的利益,让卖方尽量多地解决问题,但不应该在细节上纠缠不清。另外,进入验屋程序的房源对于买方来说,一定是很中意的居所。纠缠在少量的维修细节中时,要注重适度地把握,这样才能够既解决问题,又不至于谈判破裂,痛失爱屋。当然,如果发现重大问题,那就是另外一回事了。房屋买卖是件大事,做到抓大放小才有成功的可能。(未完待续)

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温哥华美景

温哥华街头的迎春花–老张摄影(2013年4月)

 

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