共管式公寓/城市屋的产权和管理问题(三)

我们都知道,绝大多数共管式公寓/城市屋单元都附带一个或两个地下停车位。一般来说,停车位的数量是公寓/城市屋单元总数量的1.2至1.5倍。那为什么是“绝大多数”呢?因为并不是所有的单元都一定会有停车位,有为数不多的公寓楼的地下停车场数量不足,不能保证所有的单元一定要有至少一个停车位。这样的情况主要发生在市中心(Downtown)等地发展空间较小的街区,这里的公寓楼层级太高,地下空间有限,一些发展商无法在地下建造出足够数量的停车位给每一个单元,而这种情况反倒给发展商提供了一个赚钱的机会。地下停车位不够多,发展商便在楼盘预售的时候,将有限的停车位数量定价出售,先到先得,地下储物间(Locker)的情况也大致如此。而由于供求关系紧张,每一个停车位的价格也在节节攀升,从1万几千至几万元不等。

自从1977年公寓/城市屋的单元产权独立和可分体出售以来,二十几年的时间内,各单元所分属的地下停车场/储物间的产权性质都是“限定使用的公共区间(Limited Common Property)”,也就是说,地下停车场/储物间的产权归公寓楼/城市屋小区所共有,产权是大家的、公共的,只不过限定归各单元屋主个人使用而已。当公共区间的产权为所有屋主的集合(Strata Corporation)所拥有的时候,也就是产权共享的时候,理论上来说,每一个屋主都有公共区间(包括楼内所有的公共空间、地下空间和花园等)产权的一部分。但是最近几年,这种局面正在被打破,产权形式正在悄然地发生变化。

这种变化发生在地下停车场和储物间上。绝大多数的买家或者经纪人可能都没有注意到,最近几年很多新推出的公寓/城市屋楼盘的公示书(Disclosure Statement)中,地下停车场/储物间的产权已经不再是“限定使用的公共区间(Limited Common Property)”了,而变成了“长期租约(Long-term Lease)”,租约期限和公寓楼/城市屋的寿命长度等值。这样,产权性质就发生了根本性的变化。

在“限定使用的公共区间(Limited Common Property)”的产权情况下,公共区间(包括停车场/储物间)的产权为屋主们共同享有,而在“长期租约(Long-term Lease)”的情况下,产权归原发展商所有。发展商将停车场/储物间“租”给屋主们,这样,屋主们在购买各单元的时候,对于停车场/储物间来说,大家购买的实际上是使用权而不是产权,无需缴纳租金。这种变化的结果是:对发展商来说,善莫大焉;对屋主来说,短期内(几十年内)无足轻重。

为什么对发展商极为有利呢?“长期租约(Long-term Lease)”存在于停车场/储物间上,若干年后,当楼体报废、拆除重建的时候,原发展商就拥有了土地的部分产权。到了那时候,由于土地增值的关系,这一部分的土地产权将是一笔巨大的财富,这笔财富将极大地造福于发展商的子孙们。那么“若干年”是多少年呢?就是楼体能够存在的总体寿命,可能是100年甚至是更长的时间。发展商的子孙们将在100多年后受益,这在现实生活中或者几十年内,意义并不明显,但是从中我们可以看出,西方社会对历史发展的信心和长远打算,高超之至。

为什么对屋主们来说无足轻重呢?“长期租约(Long-term Lease)” 存在于停车场/储物间上的时间是楼体的总寿命,而现在的屋主们没有可能存活那么长时间。这样就没有几个人会在意这种产权的悄然变化,毕竟,终生甚至几代人居住于同一个单元直至楼体报废的情况少之又少。也许几年的时间内,许多屋主就已经迁居他处了,所以,目前还没有几个人特别在意这件事。但是,在公寓/城市屋的买卖中,了解各方面产权的性质还是十分重要的。

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