共管式公寓/城市屋的产权和管理问题(二)

很多华人朋友每天进出自己的公寓楼或者城市屋小区,竟然不知道“业主代表委员会”是个什么样的机构,也不关心什么时候召开全体业主的年度会议,甚至不了解“管理规定”和“管理法规”的内容,“业主代表委员会”或管理公司下发的通知和会议记录也从来不看,以致于对日常生活范围内的变化和即将或正在发生的事情浑然不知,往往造成后果而不知如何应对。老张曾多次提醒客户朋友们,作为共管式公寓/城市屋的业主,一定要熟知与本物业相关的各种规定和法规,明确业主的责任、权利和义务的同时,更要注意回避可能发生的问题。

事例一:某单身贵族有泡澡的习惯,每天早上必须要泡上半个小时以上,才会觉得当天可以提起精神上班或做事。一个周日的早晨,此君在放洗澡水时,忽然想起昨夜回家较晚,车子可能没有锁好,急忙穿上外衣到楼下查看。他发现,岂止是车子没有锁好,连车灯都没有关掉,电池的电量已经耗光,汽车再也不能启动了。此君连忙找出车里的应急线,恳求过路的车辆为自己的汽车充电,忙活了一个多小时,确认汽车已经充足了电量之后,才又想起楼上的洗澡水还在开着,此君以百米冲刺的速度跑回家一看,他家的洗澡水早已水淹七军了,楼下的住户和左右邻居,包括自己的公寓单元都被他的洗澡水给泡了。由于没有按照公寓楼管理规定的要求购买个人财物保险,所有邻居的损失都由他来赔付。此次水灾给此君带来了4万多加元的损失,可谓教训深刻。

事例二:某女士欲将自己的城市屋出售,由于种种原因未能如愿,便打出广告将这个城市屋单元租了出去,并且一次性签下了一年的租约。租客入住两个月后,此业主收到了管理公司$4,000元的罚单和通知,通知中说明,此城市屋小区中任何单元不可以向外出租,并附有相关的管理法规条款。通知中还强调,如果租客不能即刻搬出此城市屋物业,管理公司将每周向业主施以$500元的罚款。女士这才知道小区内物业不能出租的管理法规,便和租客商量退租的事宜,由于双方签订的是定期租约,租客以租务法例等等理由寸步不让。租客每月的租金是$1,500元,管理公司的罚款是每月$2,000元,就这样此女士坚持了一年之久,非但没有赚到租金,反而倒赔了$6,000元才了结此事。这便是业主对小区管理漠不关心所付出的沉重代价。

共管式公寓和城市屋的管理绝非儿戏,业主或者即将在此置业的准业主们首先要清楚它的内容。相关的法律法规有两部分:《管理规定》(Rules and Regulations)和《管理法规》(By Law)。《管理规定》一般来说,其内容主要是关于如花园、走廊、健身房、大厅、停车场、游泳池、会客室等等公共空间的管理和要求,往往是常识性的东西,它规定了公共区间使用时要注意的时间、管理方法和需要注意的事项等,各个公寓楼和城市屋小区的《管理规定》有很大的不同。《管理法规》则是对公寓楼或城市屋小区内业主在各个单元的私人空间的使用以及公共区间的管理方面的严格法规,任何人不得越雷池一步。公寓楼或城市屋小区建成之日起,《管理法规》便正式生效,而此时《管理法规》就已经在BC省的产权登记办公室登记注册过了。

《管理规定》和《管理法规》之间最大的区别是,《管理法规》是登记在物业产权上的文件,业主如有违犯便会受到很严厉的惩罚,而且任何一处的修改都需要通过全体业主大会的表决通过;而《管理规定》只需“业主代表委员会”讨论通过便可公布执行,如有违犯惩罚较轻。但无论怎样,它们都是业主们必须透彻了解的文件。

各个公寓楼和城市屋小区是现代都市生活的缩影,每一位业主都应该积极参与管理,以利于维护自身的生存环境,尤其是一年一度的全体业主大会一定要出席,公共秩序要靠大家共同参与和维持才能形成良性循环。

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