共管式公寓/城市屋的产权和管理问题(一)

很多华人朋友在参与公寓或者城市屋的买卖过程中,对此类物业的产权和管理方式有很多问题不甚明了,老张在此特别撰写此文与大家共享。

共管式公寓/城市屋对华人来说是一个比较新的概念,来到加拿大以前,相信任何华人朋友对此都毫无概念可言。因为在几十年前的中国,公寓是国家或集体的财产,个人只是有权居住而已,个人拥有的是使用权,产权为各级单位拥有,所以管理也就是单位代管,与住户无关。近些年随着商品房的出现和国家/集体房屋产权的转让,个人开始拥有房屋产权以来,房屋的管理机制在逐渐变化,现如今中国绝大多数城市的公寓管理处于委托代管的状态,单位、街道、物管公司等等为主要代管者,而产权状态也在逐渐改革和明晰的状态中。所有的这些历史和现状都与加拿大公寓/城市屋的产权和管理截然不同。

在加拿大,公寓/城市屋的产权有两种状态:一种是单一产权,一种是多项产权(Strata)。

单一产权指的是整个大楼或者城市屋小区(Complex)的产权只归属一个人/集团/公司,产权的内容包括所占用地、公共区间、各个单元,所有的单元只可以用来出租经营,不可以进行转卖、赠与、产权变更。此类产权的历史可追溯到几十年以前,确切地说,1977年以前在BC省建成的公寓或城市屋的产权均属此类,也就是说,1977年以前,BC省居民或者居住于自有产权的独立屋中,或者租住于单一产权的公寓或城市屋中,无出其右者。在BC省各个城市中,现在还存在着为数众多的单一产权物业,绝大多数都是1977年或之前建成的,您所能够看到的专供出租的公寓楼或城市屋均属此类产权。

多项产权(Strata)指的是公寓楼或城市屋小区的各个单元的产权分属各个单元的所有者,产权的内容包括单元本身、公共区间、占有的土地份额。我们现在可以进行买卖的公寓和城市屋单元都属于这种产权性质。在这种情况下,购买一个公寓或城市屋单元后,您不仅拥有了单元本身的产权,理论上还同时拥有公寓楼或城市屋小区的公共区间的份额和大家共同占有的土地份额。在BC省,多项产权开始出现于1977年的下半年,是伴随着“多项产权物业法规”(Strata  Property  Act)于1977年7月1日开始诞生并生效之后产生的。也就是说,公寓和城市屋单元开始独立转让和买卖是从这时开始的,理论上来说,任何可转让的公寓或城市屋单元的房龄都不大可能超过35年。个别多项产权单元房龄超过35年的,都是由单一产权的物业中分离出来的,数量极少。

多项产权物业法规出现后,每一个单元的业主就都是公寓楼/城市屋小区的部分拥有者,因为每一个业主都同时拥有部分公共区间和土地份额。公寓楼/城市屋小区就由所有的业主共同拥有并且共同管理,共管式物业便由此而来。

当任何一幢多项产权的公寓楼/城市屋小区建成后,所有单元的产权便注册在BC省的“土地产权办公室”(Land Title Office)。根据多项产权物业法规,此处共管式物业整体便自然形成一个“多项产权公司”(Strata Corporation),而每一个业主便自然成为此公司的成员,拥有产权的同时,有权参与管理。

共管式物业的管理方式是,选出7至9人业主代表,组成一个“业主代表委员会”(Strata Council),义务参与大楼或小区的日常管理,同时大楼或小区一般还要雇佣一个物业管理公司进行档案和财务以及法律法规的监督管理。这里需要说明的是:1.  业主和管理公司之间的关系是雇佣和被雇佣的关系,雇用一个管理公司只是为了加强共管物业的正规化和系统化管理,因为各个管理公司的经理都是持有物业管理执照的专业人士;2.  业主和业主代表委员会并不一定要雇佣一个管理公司,业主中或者业主代表中如果有人有资历并且愿意承担管理工作的话,公寓楼/城市屋小区也可以自行管理。实际上,有为数不少的公寓楼/城市屋小区在进行自我管理,效果也不错,毕竟这样可以省去一些麻烦和节约开支。

一般情况下,“业主代表委员会”每1至2个月开一次会议,讨论和决定物业管理的一些细节问题,并形成会议记录。全体业主则每年召开一次全体年度会议,审核过去一年的管理情况、财务状况,讨论并决定物业管理的重大事项。除年度会议之外,如遇特殊情况,还可召开全体业主的特别会议,来讨论和决定物业管理的重要事宜。(未完待续)

 

 

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