中国因素对温哥华地区房地产市场有多大的影响?

中国正在走向世界,世界也在关注中国。每当中国的任何领域发生一些变化的时候,都会引起全世界各国的种种猜测和评说,因为中国与全世界的联系越来越紧密,对世界正在产生着多方面的影响,“中国因素”一词便应运而生。由于我们华人天天接触这方面的报道和评论,看问题时便不自觉地先从中国因素方面看起,在观察温哥华房地产市场时尤为如此。那么,中国因素对大温地区的房地产市场到底有多大的影响呢?我们来客观地分析一下:

从本地区华人总人口来计算:温哥华地区总计有30万华人(包括新老移民),大温和低陆平原(包括素里和兰里)总人口为231万,计算得知华人占全地区人口总数的13%。其中绝大多数聚居在温哥华、列治文、本拿比三大中心城市,人数高达26.7万人,在这三大城市的102万总人口中,华人的比例为26.2%。设想一下,假如华人暂时全部退出房地产市场的交易活动,对全地区的影响为13%,对温哥华、本拿比、列治文三大中心城市的影响可达26%。

从中国新移民的总数来计算:自从1996年下半年加拿大开始直接从中国接受移民申请以来,过去的15年间,每年从中国移民到加拿大的人数最多时是2005年,高达4万2千余人,最少的时候是1997至1998年间,每年1万8千至2万人。具体数据如下:(数据来源于加拿大移民局官方网站)

1997–18,526       1998–19,789       1999–29,138

2000–36,746       2001–40,363       2002–33,304

2003–36,251       2004–36,429       2005–42,292

2006–33,078       2007–27,013       2008–29,337

2009–29,051       2010–30,195       2011–28,696

通过对以上的数据计算得知,1997至2011年15年的时间里,来自中国的移民共计470,208人,其中70%以上的中国新移民选择居住在多伦多和温哥华两大城市,来温哥华地区定居的占其中总数的25%左右,约12万人。我们经常听到有人议论,说大温地区房市降温的原因是中国因素,是中国移民数量减少的原因。那么中国新移民到底有多大的影响呢?以中国新移民在本地区累计的总人口12万来计算,与大温地区总人口231万相比,为5.19%,对市场有多大的影响力便可想而知了。

从投资移民的总人口来计算:移民局的数据显示,过去十年来全国的企业家移民和投资移民占新移民比例最低的年份是2003年,为3.0%,最高的年份是2005年和2008年,均为4.8%,平均值为4%左右。按近十年来每年的移民总数25万人来计算,每年入境的新移民中,富裕人口总数不超过1万人。那么,来自中国的富裕人口有多少呢?即便占有一半的比例也就只有5,000人。其中40%的人口会选择定居温哥华地区,也就是每年2,000人左右,占大温地区净人口增加量每年40,000中的5%。过去十年来自中国的富裕人口累积不足2万人,占大温和低陆平原地区总人口(231万)的0.87%,假设这些人口全部定居于温哥华、本拿比、列治文等3大城市(人口102万),其影响力也不超过2%。

结论:综上所述,中国因素对全地区的房地产市场的影响为12%左右,对温哥华、本拿比、列治文等三大中心城区的影响力为25%左右(其中包括中国新移民占9%)。中国的富裕人口(企业移民和投资移民)对全地区的影响力则不足1%,对中心城区的影响力不超过2%。

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