浅论房地产买卖中的公平原则

公平原则之一:买卖要公平,价格要公道。

很多新移民买家在选购房屋时,概念都不是十分明确。老张的体会是,他们或多或少地在追求"物美价廉",通常的要求是:占地大一点,房屋新一点,装修好一点,学区强一点,价格廉一点,等等。实际上这种想法是美好的,但却违背了房地产买卖中的公平原则。balance-weight-scale[1]

大家都知道,西方资本主义的社会框架是以良好的法制为基础的,追求的是公开和公平,各行各业都是以成熟的代理制度为运作方式,房地产交易中尤为如此。房屋的各项指标都特别好时,价格也绝非人们想象中的便宜。"物美"和"价廉"本身就是一对矛盾,是在公平的市场环境中追求不公平的交易方式。

例如,我们在市场上往往会碰到刻意以低于市场的公平价格上市的房屋,一时观者如云,极其热闹,而卖家和卖方经纪又将谈判时间推后,造成了多个买家竞买的局面,最后的成交价格会远远高于房屋的标价。这是为什么?老张认为,这是卖家利用了一些买方追求物美价廉的心理,以低价格,也就是表面上倾向于买家的不公平方式上市,以求得房屋售出的公平价格,因为我们看到的最后成交价格就是市场的公平价。

再比如,在正常的市场条件下,我们往往会看到有些房屋上市很长时间没有成交,究其原因,除了它们可能存在的某种缺陷外,更重要的是价格问题。卖家此时在追求高于市场价的成交价格,自然也很难达到目的,最后,或者退出市场,或者价格一降再降,以市场的公平价成交。

加拿大的市场是公平的,相对于每个买家而言,在特定的预算和价格范围内,房屋没有什么最好的、最便宜的,只有最适合您的。最好的办法是,选购房屋时,在找到适合您的房屋后,请您的经纪人对房屋做一个正确的评估,找到它准确的公平价格,并以此为根据进行合同谈判。

一家之言,仅供参考,欢迎赐教,致电老张。1-604-726-4666

 

公平原则之二:对于卖方而言,完善的经纪服务是公平价格的前提。

加拿大房地产业采用的是十分成熟的代理人机制,房地产经纪公司遍布城市的各个角落,经纪人的行业管理非常规范和严格,MLS房屋上市和销售系统的运作非常成熟和高效,全国都已经形成了一个统一的房地产上市和销售的网络。在互联网的推动下,MLS系统使得各地区各类别的房屋资料非常的公开和透明。

但是,还是有一些买家和卖家对此缺乏了解,“屋主自卖”是典型的表现之一。从表面上来看,自卖房屋的屋主是在房地产业的公平交易原则和网络之外追求着倾向于自己的不公平,换句话来说,此类卖家是在寻求更高的价格收益,但实际上,卖家此时已经面临着不利于自己的不公平和高风险。047865[1]

第一,就成交量来看,“屋主自卖”不及MLS系统总成交量的百分之一,就是说,自卖房屋的时候,卖家无论采用什么样的手段和渠道,其面对的市场份额少之又少,根本就无法将房屋在市场上进行充分的展示和曝光,也就无法和MLS系统中的房源进行竞争。

第二,就成交价来说,“屋主自卖”几乎无法达到其房屋的市场公平价格。卖家希望通过屋主自卖,能够卖出一个正常的价格,同时通过节省经纪人的佣金来得到更大的实际收益,可是所有潜在的买家也都很清楚这一点,给出的价格最多也就是公平价减去佣金的价格。另外,有些屋主由于没有经纪人的帮助,不太了解市场的情况,往往在成交价上吃了大亏。老张亲眼看到的一个实例是,2008年本拿比Collier街上20层的一高层公寓单元屋主自卖的成交价是$37.5万元,而当时此房的市场价格至少应该是$41万元。

第三,就风险值来讲,“屋主自卖”面临着极高的合同法律和自身安全的双重风险。首先,卖家在对合同法律的了解和掌握方面无法和一个经验丰富的房地产经纪人相比,屋主自卖引起的房地产官司 比比皆是。其次,卖家在自卖过程中必须经常接待陌生人来看房,自身和财物的安全便是一个大问题。

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公平原则之三:对于买方来说,经纪人的服务至关重要。

我们需要再次强调的是,加拿大房地产业采用的是十分成熟的代理人机制,房地产经纪公司和经纪人的行业管理非常规范和严格,当一位经纪人承诺为买家或卖家做代理的时候,法律概念上来讲,该经纪人就必须承担对其客户的相关责任和义务。加拿大最高法院规定,代理人必须承担客户的信托责任,包括忠诚、保密、公示等各方面,简而言之,负有信托责任的代理人必须将客户的利益置于任何第三方之上。

其实,此类代理人的相关法律规定就是房地产买卖中的公平原则之一。买方和卖方在选购、谈判、交易等环节上都应该有自己信得过的经纪人协助完成,这样才算公平。况且,在加拿大,买方经纪人的服务是免费的,买方无需为此付任何费用。在房地产上市合同的第七款也有明确的规定:卖方经纪人仅代表卖方的利益。而此时,如果买方与卖方的经纪人直接洽谈购买房屋,无疑是将自己置于不公平的、不利的位置,因为买卖合同的达成是在充分保护卖方利益的前提下完成的。老张在此提醒各位买家,无论是购买二手房还是新房,一定要委托自己的经纪人来协助洽谈,否则您将面临着不利于自己的不公平和高风险。

举例来说,当一个新的公寓楼盘上市的时候,发展商都会委托一个以经纪人组成的销售团队,销售团队无疑是在承担着保护发展商的一切责任和义务。有些买家认为,直接和楼盘的卖方经纪人联系会得到一点价格优惠,这是完全错误的,原因如下:

第一,发展商的销售团队仅代表卖方的利益,对买方无任何责任和义务,买方如果没有经纪人来协助,也就失去了相应的专业服务。

第二,发展商不会给任何买家以价格上的优惠,因为上市的时候,楼盘销售的佣金额就已经全部划给了销售团队,如果买家没有经纪人,则只能给发展商的销售团队创造双份佣金收入的机会。

第三,任何商品都可能有瑕疵,公寓单元也一样,交工的时候难免有这样那样的问题。此时,没有经纪人的买家就会面临着诸多烦恼和问题无法解决,就像没有自己的律师还想打赢官司一样,很困难。

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