漫谈房地产投资理念:有土斯有财

“有土斯有财”出自《礼记 . 大学》的最后一章。古人在此阐述了一个“修身、齐家、治国、平天下”的次序和理论,告诉我们,除修身养德之外,还要占有土地,有了土地才会有财富。这是一个看似浅显却十分深刻的道理,千年以前的古人就已经明确指出,做人的成功之处在于修身养德,发财的成功要诀在于占有土地。其实,古代的帝王们最懂得这个道理,一旦时机成熟,即发动战争,以血腥、残酷的手段进行国土的争夺。

有土斯有财,土地是人类赖以生存的根本,土地是人们安身立命的基础,土地是人们发财致富的途径。论及投资,最大的项目莫过于房地产,而房地产方面的投资实际上就是对土地的投资,因为升值、增值仅仅关乎土地而非建筑物。随着人类社会的发展,人口的不断增加,人均占有的土地面积在逐步缩小,土地就在不断地升值,这是一个无法逆转的趋势。

有土斯有财,因为土地是不可再生的资源,投资土地的优势是显而易见的。近来黄金价格的暴跌也从反方向证实了这个道理,黄金自有它的稀有和珍贵,但价格却是人们炒作上去的,况且市场的供应量也在不断地增加,价格飞上天以后自然应有一个价值回归的过程。就如同在中国炒房子一样,在脱离土地产权这一根本的前提下,对建筑物价格的疯狂炒作无疑是空洞的和缺乏基础的。在市场供应量不断增加的过程中,势必也会造成价值回归的压力。

在温哥华的房地产市场上我们看到,各大城市为了满足人口的发展所必须的住房需求,各市政府都在致力于住房建设的规划,房屋的建设也就自然地向中高密度发展,公寓的建筑与销售便铺天盖地而来,温哥华地区已经掀起了一轮如火如荼的造城运动。很多华人朋友对此激动不已,纷纷加入楼花的抢购热潮中,不惜彻夜排队,重金买号。老张对此深表同情和理解,因为在中国的时候这些朋友就是在公寓楼的抢购和炒作的过程中发了财,对温哥华地区公寓的抢购只是这种思维的惯性所致。

可是回过头来看一看,最近三、五年内,有几个人因为投资公寓而赚了钱呢?赚钱的是极少数,绝大多数都处于持平或略亏的状态。据温哥华地区房地产协会统计,到2013年3月底为止,全地区公寓的价格过去3年下跌了2.5%,过去5年下跌了3.2%。主要原因是市场供应量的大幅增加导致供需平衡和失衡,而另一个原因则是公寓所占有的土地份额很小,土地的升值被建筑物的折旧所吞噬造成的。独立屋的情况则与此恰恰相反,全地区独立屋的价格过去3年上升了9.5%,过去5年上升了14.6%。区别就在于此,独立屋的市场供应量十分有限,尤其是新开的街道和小区的全新独立屋的供应量在中心城区难觅踪影,现有的市场存量都是二手屋或者由旧屋翻建的新屋。再者,独立屋的土地升值幅度远远大于房屋本身的折旧。由此可见,土地份额弥足珍贵,有土斯有财就是这个道理。

前几日老张亲身经历了温哥华西区某处独立屋的争夺战。在桑纳斯区有一处占地7,300平方英尺、近百年房龄的旧屋,在政府估价单上,土地价格占据了99%,房屋的价格仅占1%。此屋开价$270万元,价格还算公平。房屋的经纪人开放日招来了几十位买家的围观,从而引发了7位买家的竞价争夺,经过整整两天的鏖战,最后以$286.8万成交。可见,即便是在目前市场平淡的情况下,高品质的旧屋、土地仍然是人们争夺的目标,究其原因,还是人们对土地投资概念的深刻理解。市场是公平的,土地本来就应该是投资人的首选目标。请大家看一看大温的中心城区,独立屋几无任何拓展的空间,独立屋所占的街区正在被中高密度的住宅小区所蚕食,独立屋的占地自然就愈发珍贵。广义上来说,占据土地就是占有了财富,持有土地就有了财富升值的依托,假以时日,旧屋、土地的投资必然跑赢大市。

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