温哥华地区商业地产投资问题面面观(四):委托管理

温哥华地区自从15年前大批的华人新移民登陆以来,房地产市场方面的投资便热钱涌动。十多年后的今天,大批的闲置资金已经不再满足于独立屋和公寓单元等方面的投资了,商业地产(资产)的投资便热络起来。很多有意投资商业地产(资产)的客户朋友经常提出的问题是:距离太远怎么办?物业太多怎么办?行业不熟、缺乏经验怎么办?

买一处商业地产(资产),自任经理开始经营,这是一种非常原始的落后的概念。当今世界商业资产的运营与管理是模式化程序化的系统,是由各领域的管理团队进行的工作,管理绝对是一套科学的系统,它再也不是谁是业主谁来管理的原始状态。产权和管理权应该界限分明,各司其职。这就涉及到了商业资产的一个非常重要的问题:

委托管理(Property Management):

商业资产关系到方方面面的专业知识,同时也涉及到各个不同领域的经营范围。一个精明的投资商所赚取的是先进的理念和独到的眼光所带来的效益,是战略上的收益。商业资产的运营和管理是技术方面的细节,所带来的利润是战术上的收益。如果您投资的是大型的商业物业,委托管理的就应该是一家成熟的管理公司。如果您投资的是中小型商业物业,委托管理的或许只需要一个经理人的团队即可。

商业资产的委托管理是西方资本主义社会资产运营管理的极其普通的方式,商业资产管理公司的服务在加拿大乃至全北美的西方社会中遍及每一个角落。一般来说他们所接手和代管的物业都是较大型的资产,其主要业务范围有三个方面:第一、营销管理—主要包括市场推销和品牌策划;第二、运营管理—主要包括日常经营和维护保养;第三、财务管理—主要包括企业融资和财务税务。除此之外,在商业资产的管理中还活跃着为数众多的职业经理人和经理团队,他们管理着中小型的商业物业。

商业资产的委托管理有众多优势:第一、它可以将投资人从纷繁复杂的日常业务中解脱出来,让投资人能够有更多的时间和精力专注于广义和宏观方向的把握。第二、它可以更好地利用西方社会的管理人才的专业能力,发挥社会资源的优势,术业有专攻,任人唯贤而不是任人唯亲。第三、它可以将商业资产的运作规范化和系统化,有利于您的公司或企业的长远发展。

对于有意在中小型商业资产领域投资的客户朋友来说,您可以雇佣一至两个职业经理人,负责日常运营和财务税务管理即可。职业经理人应该在您的商业领域内有多年的实际工作经验和管理经验,有商业地产(资产)管理牌照(Licence)者可优先考虑。至于财务和税务方面则无需过于担心,在加拿大,绝大多数财税管理人员都是有专业资格证书的,作为第三方财务管理基本上是十分可靠的。

商业资产的委托管理十分盛行,其根据主要在于西方社会的信用机制。一个规范的管理公司也好,一个富有经验的职业经理人也好,他们都将自己的信誉和水平视为职业生命,是他们安身立命的根本。管理公司的业务对象不仅仅是您这一家,同样职业经理人也不可能一生只为您一家公司服务。对于管理公司或经理人来说,业务对象的变更能否顺利,很大程度上取决于前一个雇主的评价。

简单来说,如果一家管理公司要扩展业务,它要提供现有客户的联系方式,它的新客户也一定要在这家公司的老客户中进行咨询。如果老客户的评价不高,对于该管理公司而言,这无疑是致命的。所以,任何管理公司都十分注重自己的品牌建设。同样,对于一个职业经理人来说,上一任雇主的评语对他的职业生涯也至关重要。如果一个管理经理离开您的公司后,在寻找下一个雇主时,简历中也一定有您这一位前任雇主的联系方式,您的评语对他来说如同生杀大权一样重要,自然,在为您工作的过程中,他应该尽心尽力。

总而言之,商业资产的委托管理是几乎所有的投资人需要考虑和实行的管理方式。精心选择是成功运营的前提,相互信任是成功运营的基本条件,加拿大现有的委托管理服务资源是完全可行的、可信的。商业地产(资产)的委托管理是将复杂的问题简单化处理的科学方式。

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温哥华商业地产

商业资产的委托管理是世界流行的管理方式。

 

 

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