温哥华地区商业地产投资问题面面观(三):投资回报

 请看近期商业地产业内的新闻:温哥华市内一处新盘出租公寓尚未开工,便以2,700万加元的价格成交。这座110个单元的出租公寓楼坐落在滨海大道(Marine Drive)和甘比街(Cambie Street)的交叉点,预计2015年底完工,届时,买家的投资回报率可达4.75%。

商业地产(资产)的买家都是久经沙场的投资人,他们最关心的是成交价格和收益比率。在本期的商业资产论坛中,老张就和大家聊一聊商业资产的收益问题。

投资回报率(Capital Rate):

商业资产的投资回报率是指:每年营运的税前净利润与资产转手成交价之间的比值。放眼整个BC省的市场,各类商业资产的投资回报率基本上都处于3%至12%之间,而这一比例的区间历来都被认为是合理的区间。当然,不同的地域、行业、环境、管理等等也决定着回报率的高低差别。

在影响投资回报率的诸多因素中,地域差异是最为重要的。地区(地段)越是发达和热闹,地价就越高,回报率也就越低。温哥华市中心(Downtown)的投资回报率一般在3%到4%之间;中心地区的几大城市范围内(温哥华、西温哥华、本拿比、列治文等地)回报率一般为5%至6%;外围城市则可以达到6%至8%;大温地区和菲沙河谷之外的地域,商业地产(资产)的投资回报率可高达8%至10%以上。

投资回报率是影响投资决策的最重要因素,也是商业资产上市定价的主要参考依据。举例来说,在投资回报率5%的地区,如果税前净利润为每年20万加元,则此项物业上市的价格就会在400万左右。在稍稍偏远的地区,回报率可能达到10%,如果税前净利润同样为每年20万加元,此项资产上市的价格就可能在200万左右。

商业资产的转手都涉及到较大的投资额,投资收益的核算当然是至关重要的。很多中国的投资客和老张谈起,中国的商业资产投资回报比例要比加拿大温哥华地区高得多,可以达到20%至30%。相比较,这边的比例太低。老张对此的理解是:基本条件不同、风险值不同、社会环境不同,回报率当然不同。

基本条件方面:中国的商业资产是没有土地产权的,市政发展规划基本上没有长期的打算,随意性很强。在没有土地产权的基本条件下,道路建设,市政规划都随时可能威胁到某项商业资产的生存。况且,由于城市发展的随意性,任何一项商业资产都可能随时面临从天而降的竞争对手。反观加拿大,商业资产拥有永久性的土地产权,个人财产不可侵犯是加拿大立法的根本条件之一。市政规划和城市发展要征求民意,一切都是科学和稳定的。

风险值方面:中国的商业资产投资人追求的高回报也伴随着较高的风险值,主要是 由于经济发展的不均衡和不确定性造成的。当您投资某项物业,并取得很高的回报率的时候,机会是由于经济发展暂时性的不均衡造成的,这样的机会很快就会 被其他投资人灵敏的嗅觉所感知,竞争对手便会纷至沓来,您今年的回报率可能是30%,2年后的回报率可能就是15%了,那么您能否确保5年以后的回报率呢?目前中国很多的商业资产的投资人已经面临持平或亏损的状态。加拿大的资本主义经济已经发展了100多年,不同地区各行业的利润水平比较一致和稳定,不存在大幅度的差异。

社会环境方面:在中国,无论您的投资回报率有多高,所赚得的利润绝不会仅仅归您一家所有,您需要打点和维持的社会关系错综复杂,太多太多。扣除这些商业运营成本之外的社会关系开销,您最后的所得还有多少呢?在加拿大,商业运营就是纯粹的商业行为,在合法经营的范围内,任何政府部门和社会团体等无权干涉,从业者也就无需为这些社会关系所困扰。

温哥华地区乃至全BC省商业资产的投资回报,最大的特点是长期的稳定性。由于永久性产权的存在,只要维护和保养得当,资产的保值和增值是不成问题的,若干年后上市转手,成本资金回笼的时候,您将看到,我们今天所讨论的“投资回报率”实际上是您的“资产增值”,而您当初在商业资产上面的投资成本也只不过是生意上所付出的“抵押金”而已。

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