房屋上市后的配合问题(二)

房屋上市后,卖方应该注意的配合问题(二)

房屋上市后,能否顺利卖出,能否卖出令人满意的价格,取决于多方面复杂的因素,也是当事各方相配合的结果。除了房屋本身的各方条件、适当的标价、经纪人的努力工作、良好的市场氛围之外,还有一个非常重要的条件,那就是卖方的配合问题。在任何时候,卖方与经纪人之间的配合工作都十分重要,缺乏配合的房屋销售注定是要失败的。上一期论坛中老张与大家讨论了挂牌问题、卫生问题、屋主的滞留等3个问题,本期我们继续讨论一下,卖方在配合上需要注意的另外两个方面:

4.  展示的时间问题:大约有3成左右的卖家在接到经纪人房屋展示通知的时候,未能及时作出安排,或者反过来和经纪人或者买家商量更改时间,难得的成交机会就这样一个一个地丧失了。他们此时可能忘记了“顾客是上帝”这一基本的行销原则。商场上的买家顾客是上帝,房地产市场上的买家更是如此。而且,一处房屋的最终买家只有一个,他可能出现在任何一次的展示中。所以,任何展示房屋的机会都绝不要错过。

根据老张的经验,无论是独立屋,还是城市屋或公寓,上市后平均展示30至50次才可能有一次成交机会,因此,每一位卖家都要做好展示30次以上、并且无条件配合及时展示的心理准备。按照这样一个30次以上展示的平均值来推算,理论上来讲,如果卖家错过了一次展示机会,而合适的买家恰恰就是此人的话,卖方将不得不再配合做30次以上的展示才有可能碰到下一位合适的买家。因小失大就是这个道理。有些卖家可能经常会问,为什么我的房子上市时间几个月都卖不掉?原因当然是多方面的,是否能够及时展示是重要原因之一。条件再好的房源,未能及时展示也会错失良机的。

每次展示之前,卖家可能都会花费一定的精力整理内务,确实不胜其烦。可否考虑这样一个建议,房屋上市期间,家人尽量缩小生活空间,这样,以往的全部就可能变成部分整理,这样就会更加简单易行。

5.  租客的协调问题:大约有2成以上的上市房源带有租客。有租客的房子展示的时候有诸多不便因素,这是众所周知的。如何与租客很好地协调,及时展示,这是一个很重要的方面。很多带有租客的房源还设定了一些特殊的展示时段,比如每周一次两个小时,或者每周一至两天等,卖起房来真是步履艰难。这只能说明,卖方和租客的协调有问题。

根据BC省的租务法例,租客在接到24小时以上的房屋展示书面通知后,应无条件配合经纪人的工作,特殊原因除外。这就给我们出了两个大大的难题:何为特殊原因?租客配合展示时,屋内的条件如何?法例中规定租客要配合,指的仅仅是开门展示,法律上来说,租客没有义务必须清理房间,保持房屋内部如何干净整洁。

对于卖房的屋主来说,房屋的买方是上帝,租客也是上帝。如何协调才能够保证展示及时、同时又干净整洁,这是每一个带有租客的卖家都要面对的问题。当今社会,任何销售活动都无不与经济利益相关联。大家可能都知道,屋主与买家达成合约卖掉房屋后,通知租客两个月之后搬家时,都要给租客一个月的租金作为搬迁安家的补偿。以此推论,我们可否考虑,卖屋的过程中,让租客及时配合展示并以良好的内部条件示人,并给予租客适当的租金补偿或者展示和清理房间的费用呢?老张的建议是,每次房屋展示之前,屋主都要和租客友好协商,并主动拿出一些费用补偿给租客,作为清洁房间和及时展示的劳务费,岂不皆大欢喜?这可能是一个非常行之有效的办法。要知道,假如每次给租客30元的清洁劳务费,展示30次左右可成功卖掉房屋的话,$1,000多元的费用是完全物有所值的。相反,如果租客极不配合展示,房屋内部又凌乱不堪的话,它会使得房屋上市的时间无限延长,错失多次良机是一种可能,还有一种可能是严重影响房屋的卖价,可能带来几千甚至几万元的价格损失。孰重孰轻,值得卖家朋友们深思。

老张之言,仅供参考。

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